房地产行业首批公募基础设施REITs发行情况分析：资产优质热度高，兼具股债属性，未来空间广阔

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供，由中信建投（国际）证券有 限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业深度报告 资产优质热度高，兼具股债属性，未来空间广阔——首批公募基础设施 REITs 发行情况分析 批公募基础设施 REITs 发行，项目优质、运营成熟。9 只公募基础设施 REITs 正式发售，首批公募基础设施 REITs 项目优质、运营成熟，均已经形成了较为稳定的现金流，并处沿海发达地区，区域优势明显，合计募资总额达 314 亿元，均为封闭式运作，封闭期期限较长，普遍介于 20-99 年之间。首批 REITs 的底层资产覆盖了产业园区、仓储物流、收费公路和垃圾污水处理四大领域。均采用了“公募基金+资产支持证券计划”的产品结构，同时有效利用了现有的资产支持证券制度和公募基金制度。估值方面，采用了收益法对标的资产进行估值，通过预测未来各期净现金流并选取适当的资本化率进行折现得资产现值。 战略投资者预期乐观，市场参与度高，分派收益率高更受青睐。首批公募 REITS 的投资主体分为三类：战略投资者、网下投资者和公众投资者，锁定期与配售份额要求不同，战略投资者的配售比例不低于 20%，锁定期不少于 36-60 个月。基于对资产项目的乐观预期，首批 REITs 实际的战略配售均占 50%以上。发售后市场参与度极高，所有 9 只 REITs 均出现超额认购的情况，并提前结束募集。其中公众配售比在 1.8%-12.3%之间，网下配售比在6%-26%之间，首钢绿能的公众配售比更是低至 1.8%，创下公募基金配售比新低。从公众配售比的结果来看，高收益率的特许经营权类项目更受公众投资者的青睐，4 个项目平均的公众配售比为 4.7%，低于产权类项目的 8.1%。从首批公募基础设施 REITs 网下配售对象类型来看，私募基金、保险资金账户和机构自营投资三大机构占据了主导。其中机构自营投资较分散，保险资金投资较集中。报价方面，多数产品报价中位数均位于询价区间上 50%分位，其中红土盐田、首钢绿能两个产品报价中位数逼近询价区间上限，意味着大多数机构为获取入场资格采取了顶格申报。 兼具权益和固收投资属性，其中特许经营权类现金流确定性强，产权类增值空间广阔。特许经营类 REITs 收益来源为各类费用，现金流稳定，到期底层资产价值归零，收益分配高；而产权类 REITs拥有资产产权，基础资产升值空间广阔，估值依据为未来现金分配与资产升值，要求收益分派相对较低。REITs 兼具权益和固收的属性，其中特许经营权类未来现金流可估，二级市场活跃性差，更偏债性；产权类项目资产价值波动较大，有升值空间，二级市场活跃程度高，更偏股性。从投资角度看，基础设施公募 REITs适合偏好长期稳定收益的机构投资者和个人投资者，其中特许经营权项目具有“抗降息”优点，产权类项目具有“抗通胀”优点。 风险提示：（1）项目运营不及预期导致收益率不及预期；（2）市场流动性不足导致交易成本提升；（3）估值剧烈波动导致收益率不确定性提升。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 SAC 执证编号：S1440519120002 SFC 中央编号：BPU491 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn - SAC 执证编号：S1440520070013 发布日期： 2021 年 06 月 20 日 市场表现 相关研究报告 -8%12%32%52%2020/6/222020/7/222020/8/222020/9/222020/10/222020/11/222020/12/222021/1/222021/2/222021/3/222021/4/222021/5/22房地产沪深300房地产 行业深度报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 1. 首批公募基础设施 REITs 发行，项目优质、运营成熟 .................................................................................. 1 1.1 项目优质、运营成熟、区位良好，募资总额达 314 亿元，封闭期普遍较长 ..................................... 1 1.2 底层资产覆盖产业园区、仓储物流、收费公路和垃圾处理四大领域 ................................................. 2 1.3 采用“公募基金+资产支持证券计划”的产品结构 ................................................................................... 3 1.4 收益法折算底层资产现值，拟募集规模确定询价区间 ......................................................................... 4 2. 战略投资者预期乐观，市场参与度高，分派收益率高更受青睐 ................................................................... 5 2.1 投资主体多元，战略投资者预期乐观，持有比例均占 50%以上 ........................................................ 5 2.2 市场参与度高，其中首钢绿能创下公募基金配售比的历史新低 ......................................................... 6 2.3 高收益率的特许经营权类项目对于公众投资者吸引力更强 ................................................................. 7 2.4 私募基金、保险资金和机构自营三大机构占主导，其中机构自营投资较分散，保险资金较集中 . 7 2.5 产品报价接近询价区间上限，最终发行价相对较低 ............................................................................. 8 3. 兼具权益和固收属性，特许经营权类现金流确定性强，产权类具备增值潜力 ........................................... 9 3.1 特许经营权类 REITs 现金流稳定，收益分配高 .................................................................................... 9 3.2 产权类 REITs 拥有资产产权，基础资产升值空间广阔 ...................................................................