房地产行业：公募REITs系列研究之三，未来已来

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 公募 REITs 系列研究之三：未来已来 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com 研究员 韩笑 SAC No. S0570518010002 SFC No. BQA941 hanxiao012792@htsc.com +8601056793959 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +86-21-28972087 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 万科 A 000002 CH 40.67 买入 金地集团 600383 CH 16.55 买入 中新集团 601512 CH 14.18 增持 新城控股 601155 CH 49.80 买入 金融街 000402 CH 7.60 增持 我爱我家 000560 CH 4.96 买入 新大正 002968 CH 80.92 买入 招商积余 001914 CH 27.84 买入 资料来源：华泰研究预测 2021 年 6 月 22 日│中国内地 专题研究 首批 REITs 项目入市，未来已来 2021 年 6 月 21 日，首批 9 单基础设施公募 REITs 上市,标志着国内公募REITs 成功落地。持有物业类评估增值率高，而特许经营权类平均派现率占优。上市首日行情分化，小规模、低溢价、高派现品种走势较强。政策红利持续释放，以上海为代表的地方政府也开始跟进中央基调，出台针对性支持措施。对于不动产运营而言，我们认为公募 REITs 的成立解决了持有运营的最大痛点，有利于降低企业杠杆率，也能激发存量盘活的潜能。 制度铺垫完备，迈向新征程 2020 年 4 月 30 日纲领性文件出台后，当年 8-9 月各部门发布配套文件。2021 年 6 月 21 日，首批 9 单 REITs 成功上市。REITs 发售分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购几个环节。除了国际 REITs的特征，国内基础设施 REITs 还具备以下特点：1）行业范围限制为基础设施领域；2）项目成熟度要求明确；3）产品架构为“公募基金+ABS”模式；4）设计审慎；5）封闭性基金，有扩募设计安排。 底层资产估值：平均评估增值率达 99% 首批项目合计募资额达 314 亿，主要涉及高速公路、污水垃圾处理、仓储物流以及产园区域四大板块，首批项目集中于三大城市圈。预测 21 年营收规模区间为 0.8-9 亿元，EBITDA（或可分派利润）利润率基本集中在60%-80%的区间。行业间差距不显著，较高的 EBITDA 利润率体现 REITs的持有价值。截至 2020 年末，首批 REITs 的评估价值较账面价值平均增值率达 99%。行业间差距较为显著，未来现金流的弹性是造成评估增值率分化的主要原因，对于底层资产持有企业而言，仓储物流及产业园区资产转化成 REITs 对于降杠杆率的作用更为显著。 发行定价及派息率：首发出现热潮，派息收益率分化 首批热度较高，战略配售占比均值 67%。网下认购倍数 4.5-15.3 倍。发售总额达 314 亿，较估值平均溢价 3%，其中 8 个项目溢价发行。21、22 年的预测派息收益率均值分别为 6.4%和 6.5%。特许经营权型 REITs 高于持有物业型 REITs，我们认为主要在于使用权期限、收入成长性、底层资产流动性等方面原因。整体收益率较其他亚洲 REITs 基本持平。上市首日行情分化，小规模、低溢价、高派现品种走势较强。6 月 21 日，上海发改委正式印发“上海 REITs20 条”，聚焦基础设施 REITs 项目全链条环节，政策红利持续释放。 投资建议 我们认为房地产板块三类企业值得关注：1. 短期来看，利好持有优质物流及高新园区开发企业，如中新集团、万科 A、金地集团等；2. 长远来看，利好具备不动产管理能力的资产管理企业，以及拥有长租公寓和优质商业不动产的企业，如我爱我家、新城控股、金融街等。3. 公募 REITs 有望推进国内物流、园区管理市场化，提升国内专业非住宅物业管理公司的市场需求，非住宅物管企业有望受益，如招商积余、新大正。 风险提示：公募 REITs 进一步推进节奏不及预期；符合投资者收益率要求的底层资产偏少。 (12)11335678Jun-20Oct-20Feb-21Jun-21(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 制度铺垫完备，迈向新征程 .......................................................................................................................................... 3 政策自上而下推进 ................................................................................................................................................. 3 公募 REITs 投资者参与流程 .................................................................................................................................. 3 基础设施公募 REITs 的特点 .................................................................................................................................. 4 首批项目起航，四大行业 REITs 落地 ........................................................................................................................... 5 REITs 产品结构 .........................................................................................