房地产开发行业港股开发2024年报综述：集中度提升，强化运营及品质

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产开发 港股开发 2024 年报综述：集中度提升，强化运营及品质 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 研究员 戚康旭 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 华润置地 1109 HK 32.72 买入 中国海外发展 688 HK 17.07 买入 绿城中国 3900 HK 12.73 买入 建发国际集团 1908 HK 19.29 买入 越秀地产 123 HK 6.85 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 4 月 14 日│中国内地 专题研究 头部房企展现更强韧性，“稳健经营、聚焦核心”主基调有望延续 2024 年，内房公司整体业绩承压，销售与拿地金额均有所下滑，亮点在于行业集中度迎来提升，头部房企在下行周期中展现出更强韧性。展望 2025年，我们认为主流房企的开发业务利润率仍将处于底部区间，行业主基调将延续“稳健经营、聚焦核心”，投资端保持“以销定投”的扩张策略，盘活老旧库存仍是当下主流房企的战略重心。与此同时，我们认为后续部分房企的经营性业务利润占比有望继续提升，以及越来越多房企将围绕“好房子”战略持续推动产品品质升级。 业绩：营收利润双承压，修复节奏或延后 2024 年，8 家样本房企（以下称“总体房企”）营业收入/归母净利润同比-2.4%/-20.2%，业绩下滑主因结转规模下降、房价下行导致结转毛利率下降及存货计提减值增加。截至 2024 年末，总体房企合同负债对当期营收的覆盖倍数降至 84%，显示当前业绩储备较薄，未来收入端仍存在下行压力。利润端，虽主流房企表示 2022 年及以后获取的项目利润兑现度较高，但综合考虑结转节奏和历史包袱问题，我们预计 2025 年主流房企利润率仍将处于底部区间，利润修复或待 2026-27 年才逐步显现。 销售：行业集中度迎来提升，分化格局或延续 2024 年总体房企合同销售额同比-18%，整体表现承压。TOP10 房企对百强销售额的贡献度同比+5.9pct 至 51.3%，显示头部房企在市场下行中韧性更强。受前期库存及市场因素影响，部分房企 2025 年计划新推货源和总供货规模将有所下降，但主流房企普遍对 2025 年的销售市场复苏持乐观态度，部分已重提年度销售目标。短期来看，我们预计行业销售仍将处于“弱复苏、强分化”阶段，房企的销售弹性取决于其战略及布局。 扩张：“以销定投”为主，行业仍处于去库存周期 2024 年，总体房企拿地金额同比-30.5%；拿地强度同比-5.1pct 至 31.5%，整体投资更趋谨慎。截至 2024 年末，总体房企土地储备约 2.48 亿平方米，同比-16.2%，整体土储规模降至 2018 年以来最低水平，主要由于当前房企更关注存量资产结构优化而非规模扩张，短期来看，我们认为行业整体仍将处于去库存周期，预计头部房企土储将维持在相对低位。 融资：去杠杆取得阶段性成效，融资环境有望迎来进一步改善 2024 年总体房企有息负债同比-2.1%，为 2017 年以来首次下降，资产负债率、净负债率等财务指标均有所优化，去杠杆已取得阶段性成效。平均融资成本同比-0.38pct 至 3.63%，且后续有望进一步下降。随着绿城中国于 2025年 2 月重启美元债融资，反映资本市场对内房公司信用风险的担忧已有所减轻，我们预计后续房地产行业的融资环境有望迎来进一步改善。 行业集中度有望进一步提升，看好“三好”逻辑房企 往前看，我们预计主流房企销售有望在低基数以及行业复苏背景下率先迎来企稳，并看好行业集中度进一步提升。我们更加看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”等元素的地产股，重点推荐：华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产。 风险提示：地产政策波动的风险、地产基本面复苏不及预期的风险、部分房企面临经营风险。 (12)1142740Apr-24Aug-24Dec-24Apr-25(%)房地产开发沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产开发 正文目录 港股开发 2024 年报综述 ............................................................................................................................................... 3 业绩：营收利润双承压，修复节奏或延后 .................................................................................................................... 4 结转下行与减值双重压制，利润仍处探底阶段...................................................................................................... 4 结转资源储备持续下滑，盈利修复短期仍存挑战 .................................................................................................. 5 少数股东损益占比短期走高，资产减值压力加大 .................................................................................................. 6 销售：行业集中度迎来提升，分化格局或延续 ......................................................................................