超越交易：迎接品质服务的美好时代X空白研究院

超越交易迎接品质服务的美好时代23作者李文杰 贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长杨现领 空白研究院院长  免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。超越交易迎接品质服务的美好时代4目录序言：向美而生 2第一章 新三元平衡 国际经验：大国住房的艰难平衡 中国住房政策：当下的挑战 下一个五年：住房目标再平衡第二章 新供给结构 过去五年：最大的一轮住房大开发浪潮未来五年：回归以人为中心的住房需求新供给结构：租购并举，二手发力 （一）新房供应仍然保持在高水平 （二）二手房成为一种新供给 （三）租赁住房供给占比将会趋势性提升410162326303032341 3. 要不要科学管理？ 4. 要不要全国化？ 5. 要不要真房源？ 6. 要不要职业化？ 7. 要不要合作？下一个五年：三大问题 1. 费率问题 2. 房东直售问题 3. 独家委托问题第四章 美好时代更广泛的增长贡献更美好的居住更有尊严的服务者4537474352594640494355604643525761第三章 中介的进化 国际经验：中介的起源与进化中介简史：四个周期、四代中介中介 20 年：七个“要不要” 1. 要不要吃差价？ 2. 要不要规模化？超越交易迎接品质服务的美好时代2序言：向美而生当下的房地产行业正面临一场严峻的挑战。在二手房参考价、“三线四档”、贷款集中度管理、开发商拿地资金严格审查、房贷额度收缩、放款周期大幅延长等一系列因素的叠加影响下，一线城市和大部分二线城市的二手房成交量出现大幅度下降。极速的市场下行带来悲观的行业预期，许多城市的中介门店开始收缩，经纪人离职率显著增加，中介行业的洗牌调整似乎不可避免。开发商的情况同样不容乐观。过去 20 多年习以为常的高杠杆、高周转、高回报模式不可持续。从全行业负债来看，开发商资产负债率接近 80%，总负债高达 10.6 万亿，债务风险巨大；从房地产开发资金来源来看，房地产开发企业自筹资金比例约为三分之一，杠杆率高达 300%，经营债务风险巨大，债务结构不合理，前十大开发企业短债占比高达 79%，流动负债高达 8 万亿，短期还债压力巨大，极易引发债务危机。此外，房地产开发企业有大量的表外负债，监管之外的债务极易引发金融风险。从当下的现实情况观察，一些头部房企的风险也开始暴露，下一步的风险演变与处置方式仍待观察。尽管如此，这是一场难而正确的调整，旧模式无法诞生新未来。如果开发商的“三高模式“不调整，房住不炒和租购并举的大局就无法实现，高杠杆驱动下的经济增长不可持续，防风险的底线无法兜底，民生状况也会持续恶化。如果中介公司单纯依赖规模扩张的传统模式不调整，持续的人员供给必然导致效率低下，品质无法保障，有尊严的服务者、更美好的居住也难以实现。所谓“难而正确”，往往是指站在长期看正确的事情，短期看都很难；站在社会和国家角度看正确的事情，企业和个体角度都很难；站在消费者服务品质角度看正确的事情，服务者角度都很难。然而，在稳地价、稳房价、稳预期，以及房住不炒、租购并举和保障民生的主旋律下，所有的行业参与者都应该肩负使命，做国家和社会需要的企业，而不只是商业成功的企业。美好隐含于苦难。无论当下如何艰难，我们仍然可以坚信：我国房地产行业仍处于重要的发展机遇期，尽管增量开发的黄金时代开始落幕，存量时代的美好时代正在加速来临。向着美好居住的大时代，坚强生长，才能开启面向未来的大门。首先，居住服务业将成为我国经济增长的新兴增长点，无论是对于增长，还是对于就业创造，居住服务业的崛起都将成为一个全新的时代命题。与全球主要发达国家的房地产业对经济增长的贡献相比，我国目前仍有差距，差就差在居住服务业。从趋势上看，随着住房从投资和生产属性向居住和消费属性的转变，居住服务业在经济增长中的贡献度会越来越高。更重要的是，从就业创造的角度看，居住服务创造就业的能力远远大于住房投资。总体上测算，当前我国房产经纪人约 200 万人，物业服务人员超过 800 万人，住房租赁的服务管家也有几十万人，加上保洁、维修、装修等服务业，围绕居住服务的就业群体超过 1000 万人，未来仍将继续增长。因此，可以确定地说，居住服务业在稳增长、防风险与保民生三个目标之间是没有任何冲突的，不像金融属性过强的住房开发企业，居住服务业本身就是最大的实体经济，创造着更多的工作岗位，且没有金融属性，不会滋生金融风险。3其次，我国新房开发和销售速度会有所放缓，但不会出现断崖式下降，未来五年仍将是新房销售的“次高峰”。2016 - 2020 年我国商品房交易量达到 7000 万套，年均达到 1400 万套，相比 2009 - 2015 年平均 950 万套、1998 - 2008 年平均 330 万套，分别是 1.5 倍和 4 倍。可以说，这五年是真正的住房开发和销售浪潮。然而，这并不意味着我国的住房需求已经得到全面的满足，家庭结构快速小型化、加速到来的换房与改善需求、数亿流动人口的租赁住房需求、庞大的活跃老年人的养老住房需求等因素都将决定未来的新房开发和销售不会出现显著下滑。因此，可以大致判断，下一个五年仍将是一个新房销售高峰期，新房开发量不会从当前 1500 万套 / 年规模出现断崖式下跌，预计 2021 - 2025 年新房交易量仍然保持在 1300 万套左右。此外，住房供给结构也将得到有效的调整，人口净流入的大城市和城市圈将需要更多的新增住房供给，保障性租赁住房的供应会比过去五年有显著增加，存量的老旧小区改造也将成为增加住房供应的一个新方式。再次，二手房供应将成为解决住房需求日益重要的组成部分。预计未来五年二手房供给总量将从当前年均约 420万套的水平上升到 600 万套左右，这将使得二手房市场份额提升超过 10 个百分点。这个判断的依据并非是二手房流通速度的加快，而是房屋存量基数的扩大。过去五年销售的商品房将在未来五年逐步交付、入住、装修与居住，从而为住房存量增加一个极大的“基数”。过去五年我国新销售商品房达到 7000 万套，这些商品房一旦进入交付使用周期，按照 3 - 5 年的流通周期计算，就会逐步变成二手房流通。按照 3% - 4% 的流通率计算，这 7000万套住房带来的二手房供给量将达到 200 - 300 万套，成为住房供给的增量，二手房供给，特别是在人口净流入的热点二线城市将成为满足人们居住需求的一个重要供给方式。最后，美好居住的大时代正在加速来临，有尊严的服务者、更美好的居住将成为新时代我国住房发展的关键线索。在住房短缺阶段，最大的住房问题是供给不足；那么存量住房时代，住房问题的主要矛盾将发生结构性变化，那就是居民对美好生活的需求与居住条件发展不平衡之间的矛盾、居民对社区配套的需求与公共服务提供不充分之间的矛盾、老龄人口对住房功能的要求与老旧小区功能不完善之间的矛盾。围绕新的时代命题，为了解决新的住房矛盾，品质居住与品质服务的重要性日益突显，消费者不仅需要更有品