中国“十四五”规划展望房地产的未来

China’s ‘New’ Economy Smart, Sharing and Green 1展望房地产的未来戴德梁行大中华区研究团队“十四五”规划中国第一部分摘要> P04 <第二部分介绍> P08 <第三部分对房地产的影响> P12 <影响一 创新、技术和 “新基建” > P14 <影响二环境可持续性 > P56 <影响三城市群发展 > P106 <目录第四部分要点总结> P150 <第五部分附录> P154 <4 第一部分 摘要第一部分摘要中国“十四五”规划 展望房地产的未来 5中国“十四五”规划展望房地产的未来6 第一部分 摘要中国的“十四五”规划包含了多项社会经济目标，该规划希望进一步改进的三个领域是： ο 创新、技术和“新基建”； ο 环境可持续性； ο 城市群发展。环境可持续性现在是我们这个时代最重要的话题之一，无论对政府组织、企业还是民众都是如此。原因主要有两个： ο 一是，需要控制气候变化的程度和强度； ο 二是，通过现在投资绿色项目和计划，它可以作为一种经济激励工具，在新冠疫情之后立即帮助推动世界各地的经济发展。在考虑创新、技术和“新基建”，以及对房地产的未来影响时，一系列与技术相关的举措引人关注，但需要详细考虑的有以下五个方面： ο 智能基础设施⸺5G 和数据中心； ο 智慧城市⸺智慧交通； ο 智能供应链⸺工业与物流 4.0； ο 智能建筑⸺智能商业建筑； ο 智能空间⸺智能办公舱。当考虑环境可持续性和房地产相结合时，同样有许多问题和主题需要思考。然而，对房地产走向“绿色”有重大影响的四个重要主题包括： ο 绿色金融； ο 碳中和； ο 绿色租赁； ο 环境、社会和治理原则（ESG）以及全球房地产可持续发展基准（GRESB）。中国“十四五”规划 展望房地产的未来 7进入 21 世纪，中国城市群对中国整体的发展影响越来越大。这些城市群能够聚集大量资源，如人才、交通和教育。紧密相连的经济网络也可以支撑产业均衡布局和资源有效分工配置，从而扩大区域经济规模并提高增长速度。最后，展望未来，“十四五”规划预计将提高创新质量，并在环境可持续性方面加倍发力。其中一些目标有望得到中国“新型城镇化”计划的支持，尤其是城市群的发展。最终，“十四五”将着眼于进一步平衡城乡居民之间的社会和经济差异，确保国家达到中等发达国家水平。在考虑未来中国城市群的持续发展时，重要的是要评估： ο 国际城市群发展； ο 中国城市群的总体发展； ο 中国城市群发展趋势； ο 全国五个最重要的城市群的发展现状； ο 规划者在继续推进中国城市群发展计划时应考虑的因素。第二部分介绍中国“十四五”规划 展望房地产的未来 9中国“十四五”规划展望房地产的未来10 第二部分 介绍中华人民共和国国民经济和社会发展五年规划纲要，简称“五年规划”，自 1953 年以来深刻影响着中国社会和经济的发展。2021 年 3 月 11 日，十三届全国人大四次会议表决通过了关于国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要的决议。展望未来，“十四五”规划将进一步平衡城乡居民之间的社会和经济差异。该计划还有望提高创新质量，并加大对环境可持续性的关注。中国的“新型城镇化”规划有望帮助实现这些目标。此外，该规划呼吁提高经济和社会改善和增长的质量，而非单纯提升量化指标。预计在“十四五”期间，“显著提高效率”将有助于这种改善和增长。此外，值得注意的是，没有设定确切的国内生产总值 (GDP) 增长目标。但是，2035 年远景目标其中之一是将人均国内生产总值目标提高到中等发达国家的水平。该规划对房地产行业的连锁反应有以下几个重点。这些重点既与主要的远景目标有关，也与较具体的目标有关，它们主要包括： ο 经济； ο 国内国际 “双循环”； ο 科技创新与“新基建”； ο 环境可持续发展； ο “新型城镇化”； ο 自由贸易试验区； ο 现代产业与供应链体系； ο 金融改革； ο 健康产业发展； ο 旅游经济发展； ο “房子是用来住的 , 不是用来炒的”。我们将上述重点进一步提炼为本报告所涵盖的三个与房地产有关的核心要素，它们是： ο 创新、技术和“新基建”； ο 环境可持续性； ο 城市群发展。中国“十四五”规划 展望房地产的未来 1112 第三部分 对房地产的影响第三部分对房地产的影中国“十四五”规划 展望房地产的未来 13影响中国“十四五”规划展望房地产的未来创新、技术和“新基建”影响一技术的助推作用无论现在还是未来，技术都将是中国建设发展的关键驱动力之一。因此，它在“十四五规划”中得到了广泛的重视。特别是在中国的科技行业，研发支出近年来在推动该行业发展方面发挥了很大作用。据 Matthews Asia 称，2017 年中国的该项支出比 2012 年增长了 70%。此外，中国还在投资以人工智能（AI）、机器人和大数据为核心的高科技产业园和孵化器。不少投资来自本土的大型互联网公司，比如 BAT（阿里巴巴、百度和腾讯）。这些公司在新研发、云计算和“黑科技”上投入了数十亿元人民币。随后，我国电子信息产业固定资产投资水平近期出现强劲增长。根据工业和信息化部（以下简称“工信部”）发布的《2019 年电子信息制造业运行情况》，2019 年我国电子信息产业固定资产投资增长 16.8%。远高于同期制造业固定资产投资 3.1%的增长率（图 1）。14 第三部分 对房地产的影响中国“十四五”规划 展望房地产的未来 15图 1：中国固定资产投资⸺电子信息产业 / 制造业（2018 年 12 月⸺2019 年 12 月）16.6-2.65.56.76.28.510.511.111.613.613.816.89.55.94.62.52.733.32.62.52.62.53.1(5.0%)0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%1-12月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月电子信息制造业制造业2018年2019年资料来源：中国工信部，戴德梁行研究部更重要的是，中国正在更加注重创新。根据世界银行的数据，中国在研发上的投入超过 GDP 的 2.2%，产生了相当数量的国内专利，开发了开拓性的技术，这些技术的使用已经逐步日常化，比如移动支付技术（图 2）。图 2：专利合作条约（PCT）申请量（2009 年和 2019 年）58,990 57,840 52,660 19,353 19,085 7,934 5,786 4,610 4,185 4,011 010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000中国美国日本德国韩国法国英国瑞士瑞典荷兰20092019(专利合作条约申请量)资料来源：cnTechPost, 戴德梁行研究部16 第三部分 对房地产的影响创新方式之一是人工智能的普及。说到人工智能的发展，中国有一个主要优势，就是数据量。通过移动支付等各种平台获取大量数据，意味着人工智能相关算法可以变得越来越可靠。与此同时，百度、阿里巴巴和腾