数据中心行业投资与价值洞察（2024年12月）-首程控股-中联基金-戴德梁行

数据中心行业投资与价值洞察2024 年 12 月 2 数据中心行业投资与价值洞察CONTENTS目录数据中心类型及收入模式介绍 全球数据中心行业发展趋势中国内地数据中心市场概览中国内地数据中心市场竞争格局中国内地数据中心市场分布中国内地数据中心市场供需关系分析中国内地数据中心行业融资模式海外数据中心市场发展概览海外数据中心市场供需关系分析美国和新加坡数据中心 REITs 介绍海外 REIT 案例分析：Keppel DC REIT数据中心的一般估值方法数据中心的收益法估值逻辑数据中心估值定价参考指标0507111315162023242531353641第一章 数据中心行业概览及全球发展趋势 第二章 中国内地数据中心行业发展现状第三章 海外数据中心市场及 REITs 发展情况第四章 数据中心资产评估及资本化率分析数据中心行业投资与价值洞察 3 PREFACE前言在当前这个数据中心行业快速发展与技术变革并行的特殊时期，全新的人工智能应用正以前所未有的速度重塑全球各行各业，为社会带来便捷与效率提升。这一趋势不仅深刻改变了人们的生活方式，也为数据中心行业开辟了新的发展机遇与挑战。智能算力的爆发式增长，对数据中心提出了大算力、高性能的新需求，为数据中心的发展注入了强劲动力，并打开了更为广阔的发展空间。从行业投资的角度来看，数据中心作为数字经济的核心基础设施，其重要性等级正随着数字化技术的深入发展而不断提升。近年来，国内数据中心行业虽然在规模、架构、技术、管理等方面取得了显著进步，但面对智能算力时代的新要求，行业仍需不断突破与创新。特别是在当前中国内地市场数据中心行业投融资面临挑战、市场信心略显不足的背景下，深度分析行业趋势、挖掘投资价值显得尤为重要。智能算力时代的到来为数据中心产业带来了前所未有的变化。在可靠性、可用性和经济性的基础上，未来数据中心还需要支持灵活演进，以匹配不同时期的业务需求。这意味着，数据中心需要具备高度的可扩展性和可定制性，能够快速适应市场变化和技术革新。对于投资人而言，选择那些具备灵活演进能力的数据中心项目，将有望获得更长期的回报和竞争优势。在深入分析国内数据中心行业的同时，我们亦大量汲取海外市场的成熟经验。海外数据中心行业在投融资、技术创新、市场拓展等方面积累了丰富的经验，为国内市场提供了有益的参考。通过对比和分析海外市场的发展路径和成功案例，我们可以更好地把握国内数据中心行业的发展趋势和投资机遇，为投资决策提供更加全面和深入的依据。因国内数据中心投融资并不活跃，因此在数据中心资产定价上缺少有力的结论支撑。如何回归于国内数据中心底层资产的运营逻辑，类比于其他的物业类型的运营特征，充分挖掘和释放数据中心的投资价值尤其关键。数据中心资产定价的合理性也将成为影响国内资本持续注入数据中心行业的关键因素。综上，数据中心行业正处于一个充满机遇与挑战的关键时期。投资人及市场参与者需要深入分析行业趋势，挖掘投资价值。本报告基于研究团队深入研讨，并结合自身的行业洞察和长期实践精心编纂，希望为促进数据中心行业健康发展提供专业参考。 首程控股、中联基金、戴德梁行2024 年 12 月4 数据中心行业投资与价值洞察引言数据中心行业概览及全球发展趋势 第一章本章着重探讨了数据中心的定位及其未来发展趋势。数据中心已从最初的简单机房，逐步进化为大规模且高度复杂的信息处理中心，为互联网的蓬勃发展及信息技术革命奠定了坚实基础。特别是随着生成式 AI技术的推动，训练和推理需求激增，全球数据量呈现出爆炸式增长态势，这进一步强化了数据中心的重要性。然而，数据中心的发展也面临着机柜密度提升、电力资源限制的多重约束。因此，其未来的发展趋势将表现为多维度、深层次的变革。数据中心行业投资与价值洞察 5 1.1数据中心类型及收入模式介绍数据中心（IDC, Internet Data Center）是为租户 / 客户的计算机系统（包括服务器、存储设备、网络设备等）提供放置、电力、冷却、安全和监控等基础设施的专用空间，依赖于一个物理房间、一座建筑物或一处设施：用于构建、运行和交付应用程序和服务，同时也用于存储和管理与这些应用程序和服务相关的数据的 IT 基础设施。 图 1：数据中心构造及服务器机房内部示意图制冷系统监控系统光纤连接配备安保消防设施供配电系统服务器机房客户放置服务器6 数据中心行业投资与价值洞察分类标准类别含义及举例按运营主体分基础电信运营商如中国电信、中国联通、中国移动、日本 NTT 等电信运营商，拥有核心网络资源、充足的带宽资源以及遍布全国的机房大型互联网公司如亚马逊、谷歌、阿里、腾讯等云计算厂商数据中心运营商如万国数据、世纪互联、Equinix 等数据中心运营商，通常专业性强、经验丰富，服务方式灵活按客户类型分批发型主要面向有长期大规模机房托管需求的云厂商或互联网企业，租期较长，稳定性较高零售型主要面向中小型互联网公司、一般企业等客户，提供相对标准化的服务器托管服务及网络带宽等服务，收益相对较高按产权性质分自建型由服务提供商自主投建、采买机柜等基础资源，再向下游客户提供数据中心服务，拥有完全产权租赁型通过租赁的方式来使用数据中心的空间、设备设施以及相关服务按应用场景分通用型基于CPU芯片的服务器提供的算力，主要用于传统的数据存储、处理和管理任务，对计算性能的要求相对较为均衡，包括一定量的计算、存储和网络传输能力智算型基于 GPU、FGFA、ASIC 等 AI 芯片的加速计算平台提供的算力，主要用于人工智能和机器学习领域，通过大规模的数据训练模型，来实现智能化应用超算型由超级计算机等高性能计算集群所提供的算力，主要用于尖端科学领域，如行星模拟、天体物理、基因分析等数据来源：团队整理数据来源：中国信息通信院云计算与大数据研究所，团队整理表 1：4 种数据中心分类标准图 2：数据中心收入模式示意图数据中心业务增值服务云服务基础服务网络安全 ( 防火墙、入侵检测、漏洞扫描等 ); 数据应用 (CDN、缓存加速、负载均衡等 ); 运行维护 ( 流量监控、运行监测、远程管理等）云计算的增值服务 ; 私有云或公共云服务 ; 混合云平台服务托管服务 ( 服务器 / 网站 / 应用托管、机架 / 虚拟主机出租等 ); 管理服务 ( 系统配置、数据备份、故障排除等 )数据中心行业投资与价值洞察 7 数据来源：Semianalysis，团队整理注：核心 IT 电力需求是指给服务器供电所计算的电力消耗，不包括制冷等其他设备电力消耗图 3：全球核心 IT 电力需求（单位 GW）1.2全球数据中心行业发展趋势通用型数据中心和智算型数据中心在当今的数字经济体中各自扮演着不同的角色，在互联网经济浪潮中相辅相成，共同为数据中心基础设施发展提供了规模增长的驱动力。随着人工智能、大数据分析、机器学习等前沿技术的飞速发展，智能算力的需求将成为未来数据中心发展最主要的驱动力。根据中国信息通信研究院测算，截至到 2023 年底，全球算力总规模约 910 EFLOPS（FP32），同比增长 40%，其中增长的主要原因是智算中心的大幅扩张。以 Open-AI 旗下的大模型应用 GPT 为例，首次推出的 GPT-1 拥有 1