房地产行业点评：按揭端政策效果显现，基本面依旧承压

行业点评 按揭端政策效果显现，基本面依旧承压 行业点评 行业报告 房地产 2021 年 11 月 15 日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业点评报告*地产*政策修复预期持续升温，信心重塑仍需时日》 2021-11-11 《行业点评报告*地产*单月投资增速转负，销售开工延续低迷》 2021-10-18 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@pingan.com.cn 研究助理 郑南宏 一般证券从业资格编号 S1060120010016 ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn  事项： 国家统计局公布 2021 年 1-10 月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额12.5 万亿元，同比增长 7.2%；新开工 16.7 亿平米，同比降 7.7%；竣工 5.7 亿平米，同比增 16.3%；土地购置面积 15824 万平方米，同比下降 11.0%；土地成交价款 11410 亿元，同比增 0.2%；商品房销售面积 14.3 亿平米，同比增长7.3%；销售额 14.7 万亿元，同比增长 11.8%；房企到位资金 16.7 万亿元，同比增长 8.8%。 平安观点：  投资增速延续回落，短期下行压力犹在。房地产投资 1-10 月累计同比增7.2%，较 2019 年同期增 14.0%；10 月单月投资同比降 5.4%，降幅环比9 月扩大 1.9pct。往后看，尽管按揭端贷款明显改善，但开发贷未见明显好转、销售端依旧承压，房企短期资金压力犹存，预计短期房企尤其民营房企投资开工依旧信心不足，投资增速下行压力依旧存在。  单月新开工大幅下滑，竣工增速转负。10 月房企资金端压力持续传导至开工及竣工端，1-10 月新开工累计同比降 7.7%，10 月单月新开工同比降33.1%，降幅环比扩大 19.6pct。往后看，流动性吃紧及销售承压制约房企开工热情，同时房企拿地收缩背景下亦影响未来可供开工货量；加上部分出现流动性危机房企优先保交付背景下大概率放缓开工，短期全国新开工仍然承压。1-10 月全国竣工累计同比增 16.3%，10 月单月同比降 20.6%，增速环比降 21.6pct，资金压力下房企竣工交付节奏大幅放缓，短期单月竣工增速或仍存扰动；但交房高峰期背景下，随着资金压力逐步缓和，预计竣工修复速度将快于开工。  单月销售降幅扩大，积极信号逐步积聚。1-10 月商品房销售面积、销售额分别同比增 7.3%、11.8%，较 2019 年同期增 7.3%、18.3%；10 月单月分别同比降 21.7%、22.6%，降幅环比扩大 8.5pct、6.8pct。10 月单月全国销售均价环比降 0.1%至 9749 元/平米，连续 4 个月环比下行，反映楼市低迷背景下房企逐步“以价换量”。当前按揭端已明显松动，但考虑政策传递及购房者信心修复需要时间，预计短期销售端仍处于筑底阶段。  单月按揭增速转正，资金端压力有望进一步缓和。1-10 月房企到位资金16.7 万亿，同比增 8.8%，10 月单月同比降 9.5%，降幅环比收窄 1.7pct；其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款 10 月单月分别同比降 27.2%、降 12.9%%、增 1.0%，个人按揭贷款增速自 6 月以来首次转正，与央行10 月住房贷款统计结果相一致（10 月个人住房贷款余额增加 3481 亿元， 证券研究报告 房地产·行业点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2/ 7 较 9 月多增 1013 亿元），印证按揭贷款发放已明显提速。考虑行业信心重塑仍需时日、短期销售端仍将承压、部分房企流动性风险仍未完全消除，11 月 12 日央行重申“维护房地产市场平稳健康发展”，招蛇、保利等房企近日亦获批在银行间市场发行票据以偿还银行贷款，预计后续房企资金端压力有望进一步缓和。  投资建议：10 月全国房地产投资、销售增速进一步下行，新开工大幅下滑，行业基本面继续处于探底阶段，但 10 月按揭贷款发放明显提速，近期监管“维稳房地产市场”信号愈加明确，后续不排除个别供需失衡区域政策微调。投资建议方面，当前融资端政策底部已经显现，投资销售承压背景下，短期政策博弈空间犹在，中长期开发板块依旧看好现金流稳健的行业龙头，金地集团、保利发展、万科 A、招商蛇口等。物管及商管板块行业空间广阔、自主发展强化、抗周期属性明显，政策支持与集中度提升趋势下主流参与者大有可为，看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。  风险提示：1）若房企新增土储规模不足，将对货量供应及销售、投资产生负面影响；2）房企大规模减值风险；3）政策呵护力度不及预期风险。 房地产·行业点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3/ 7 图表1 全国房地产投资 10 月单月同比降 5.4% 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表2 东北地区 10 月单月投资降幅最大 资料来源：Wind，平安证券研究所 -5.4%7.2%-10%-5%0%5%10%15%20%2021/052021/062021/072021/082021/092021/10单月同比累计同比-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%2021/052021/062021/072021/082021/092021/10东部单月同比中部单月同比西部单月同比东北单月同比 房地产·行业点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4/ 7 图表3 全国新开工 10 月单月同比降 33% 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表4 土地成交价款、土地购置面积 10 月分别同比降 0.4%、24.2% 资料来源：Wind，平安证券研究所 -40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2021/052021/062021/072021/082021/092021/10单月同比累计同比-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2021/052021/062021/072021/082021/092021/10本年土地成交价款本年购置土地面积 房地产·行业点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 5/ 7 图表5 全国房屋竣工 10 月单月同比降 20.6%% 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表6