房地产行业定量测算框架

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 房地产行业定量测算框架 房地产 证券研究报告/专题研究报告 2021 年 11 月 22 日 评级：增持（维持） 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 128 行业总市值(亿元) 17,173.35 行业流通市值(亿元) 7,863.95 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 《20211007 预期视角下看待当前房地产政策演绎方向》 《20210817 供给不足之下，我们如何看待地产政策演绎与板块机会？》 [Table_Finance] 投资要点  今年下半年以来，房地产行业在各方因素影响之下，行业景气度出现明显波动。在当前时间点，从自上而下的研究角度，难以预判行业明年销售、开工、竣工、投资的变化趋势。  本篇报告我们从行业经营的维度切入，在行业环境及政策因素保持稳定的情况下，对明年房地产数据的测算框架及预测结果，进行了系统性的定性及定量分析，主要测算过程与核心结论如下所示： 主要测算过程及核心结论（亿㎡、万亿、%） 来源：Wind、中泰证券研究所  风险提示：融资政策变化、土地市场出让规则变化、房地产销售政策变化、地产调控政策变化、引用数据滞后或不及时、测算偏差风险。 -30-25-20-15-10-505101520沪深300申万房地产1.年 初 累 计 库 存 测 算2018201920202021E2022E累计开工可售面积188.4 206.2 225.4 244.4 262.1 累计销售153.4 170.6 187.7 205.3 223.5 绝 对 库 存35.0 35.6 37.7 39.1 38.6 同 比 增 速1.7%5.9%3.7%-1.2%近三年开工可售面积43.2 47.5 52.3 56.0 54.3 近三年销售面积45.5 49.8 51.3 51.9 51.5 优 质 库 存 净 增 量 -2.4 -2.31.1 4.1 2.8 同 比 增 速284.3%-30.9%2.新 增 供 应 测 算2018201920202021E2022E前一年7月-12月销售额7.5 8.3 8.9 10.7 9.1 同比增速11.4%7.2%19.9%-15.0%前一年7月-12月回款3.7 4.2 4.7 5.7 5.0 同比增速11.7%13.5%20.0%-12.9%前一年10月-当前3月拿地面积4.4 3.8 4.4 4.0 3.5 同比增速-14.7%17.0%-10.2%-12.9%当年新增库存（预测）8.1 8.9 8.2 8.5 7.4 同比增速9.4%-7.6%3.8%-12.9%供 应 合 计43.1 44.5 45.9 47.6 46.0 累 计 库 存3.1%3.2%3.7%-3.3%3. 销 售 面 积 测 算2018201920202021E2022E历史库存37.4 37.9 36.6 35.0 35.8 同比增速1.4%-3.4%-4.4%2.2%优质库存5.7 6.6 9.3 12.6 10.2 同比增速14.2%41.2%36.0%-18.7%总量库存43.1 44.5