上海房地产市场报告2021年第三季度

MARKETVIEW写字楼净吸纳量创历史新高，大宗物业投资意愿增强上海房地产市场报告二零二一年第三季度写字楼市场净吸纳量延续上行并创下单季历史新高。搬迁扩租态势进一步扩大，TMT持续增长，同时金融及医药行业加速布局。受需求全面回暖的带动，全市租金止跌企稳，报价和有效租金较上季度分别上调0.6%和0.8%，前滩和南京西路回暖最为明显。零售市场三个优质项目入市，为市场带来共计43.2万平方米的零售供应。租赁需求活跃，餐饮依旧是当前主力需求，占比39%；时尚品类占比24%，其中女装与运动品牌需求最为亮眼。物流市场第三季度市场未录得新增供应，季内第三方物流引领市场需求，松江、奉贤与金山分别录得若干第三方物流公司的新租扩租需求，旺盛的需求致全市空置率持续下降，平均租金稳步上涨。商务园区市场旺盛需求持续释放，商务园区写字楼单季净吸纳量达36.5万平方米，仅次于2015年峰值。投资市场上海以25笔大宗交易共计218.7亿元交易总额继续领跑全国，尽管单季金额环比下降，但年内累计成交金额达678.0亿元，接近去年全年水平。© CBRE Inc. 2021 |1+17.1%(2021年1-8月，同比变化)+12.7%(2021年1-6月，同比变化)社零总额进出口总额+22.2%(2021年1-8月，同比变化)季度回顾写字楼环比同比租金+0.6%-0.3%空置率-0.7百分点-3.3百分点零售环比同比租金1.0%1.4%空置率0.1百分点-0.6百分点物流环比同比租金0.1%1.1%空置率-3.4百分点-3.0百分点商务园区环比同比租金1.0%2.9%空置率-2.6百分点-3.3百分点投资*环比同比交易额-37.4%109.0%跨境交易额-15.7%247.4%注：写字楼租金为报价，按建筑面积计算，不含物管费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心首层固定报价，按使用面积计算，不含物管费含税，简单平均；物流设施租金为报价，按建筑面积计算，含物管费不含税，加权平均；商务园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含所有超过1000万美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售（住宅及土地未列入）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第三季度数据来源: 世邦魏理仕研究部, 上海统计局, 2021年8月MARKETVIEW空置率-0.7 百分点 季度环比平均租金+0.6 季度环比图表 1: 上海写字楼市场供需指标2图表 3 : 上海主要写字楼子市场空置率和租金数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第三季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第三季度.写字楼市场各子市场齐发力，金融及医药行业加速扩张第三季度市场录得六个新项目入市，共计42.6万平方米，环比增长159%。净吸纳量延续上涨态势并创下单季历史新高，搬迁扩租态势的进一步扩大，19个子市场约九成实现正增长。同时，政府政策的推动作用下，滨江板块整体表现持续凸显，前滩、黄浦滨江、北外滩等板块去化加快。此供需作用下，全市空置率环比下调0.7百分点，至17.1%。行业需求方面，TMT类包括游戏、电商等在核心拓展区升级搬迁持续；传统金融如银行、基金、证券、私募需求活跃度再度提升，而医药及生命科学类更是迎来新一轮扩张布局，其中不乏扩租的大型药企和新进如疫苗研发等企业。此外，随着对外开放政策落地，相应的专业服务类高水准律所等需求季内增多，而全市外资需求也录得疫情以来的首次增长。从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比高达70%，其中区位或品质升级的搬迁需求占比六成。随着主力需求活跃度的演变，除陆家嘴主要吸引金融类内部扩张选址外，人民广场、北外滩等纳入亦增多；而位于核心拓展区和新兴商务区的新项目，凭借前期预租的激励策略仍持续录得如TMT类租户区位和品质提升的目的地，不乏来自于商务园区及其他次级楼宇的选址案例。租金表现上，受租赁活动全面回暖的带动，全市租金止跌企稳，报价和有效租金较上季度分别上调0.6%和0.8%，前滩和南京西路回暖最为明显。非核心区地标项目将助推全年净吸纳量创新高未来六个月，写字楼市场预计将有万平方米新增体量入市。预期全市全年净吸纳量将创新高，租金有望持续提升。同时年底即将开通的号线将串联多个商务区，增强区域联动。净吸纳量449,086 平方米上海写字楼市场© CBRE Inc. 2021 |2021年第三季度 世邦魏理仕研究部图表 2 : 上海写字楼市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第三季度050100150200250Q3 05Q3 06Q3 07Q3 08Q3 09Q3 10Q3 11Q3 12Q3 13Q3 14Q3 15Q3 16Q3 17Q3 18Q3 19Q3 20Q3 21指数 (Q1 2003 = 100)租金指数甲级租金指数子市场空置率（环比变化）平均租金报价（环比变化）核心商务区11.9%（-0.9百分点）375.0元/平方米/月（+0.6%）核心拓展区17.9%（-0.9百分点）255.0元/平方米/月（+0.6%）新兴商务区21.7%（-0.2百分点）200.6元/平方米/月（+0.7%）0%4%8%12%16%20%24%(10)010203040506070Q3 16Q1 17Q3 17Q1 18Q3 18Q1 19Q3 19Q1 20Q3 20Q1 21Q3 21万平方米新增供应净吸纳量空置率（右轴）MARKETVIEW餐饮为市场注入新的活力第三季度市场迎来三个优质项目入市，分别是北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫以及前滩太古里，共计43.2万平方米。由于新项目均由成熟开发商精心打造，加上零售、娱乐、餐饮等各类品牌首店占比颇高，因此整体开业率较高。餐饮依旧是当前主力需求，占比39%。其中，中式餐饮、咖啡茶饮以及烘焙甜品品牌积极布点，多家国潮糕点品牌首进上海。此外，“CITY MART 城市集市”这类新兴美食集市以鲜明的主题和极具特色的场景设计克服了传统美食城的同质化缺陷，持续为新项目打造热点。时尚品类占比24%，其中女装与运动品牌需求较为亮眼，如专业户外运动品牌HOKA ONE ONE中国首店进驻静安嘉里中心。截至季末，全市空置率环比上升0.1百分点至7.0%，非核心市场的持续活跃推动全市购物中心首层租金环比增长1.0%至人民币每天每平方米34.9元。值得一提的是，双减政策催化教育行业洗牌，素质教育赛道迎来新机遇，线下需求较之前有所扩张。其中，需求主要集中在舞蹈、美术以及传统国学等领域。双减之下，校外培训监管体系逐步完善，从学科教育中释放的学生精力以及家庭教育资金或将持续推动素质教育发展。未来供应焕活非核心市场未来六个月，市场预计迎来逾83万平方米的新增供应，逾九成项目位于非核心商圈，精准定位且因地制宜的新项目将激发宝山、大宁和苏州河等子市场的活力。3零售物业市场© CBRE Inc. 2021 |0100200300Q3 05Q3 06Q3 07Q3 08Q3 09Q3 10Q3 11Q3 12Q3 13Q3 14Q3 15Q3 16Q3 17Q3 18Q3 19Q3 20Q3 21指数 (Q1 2003 = 100)购物中心首层租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第三季度数据来源：