2025年第一季度上海房地产市场回顾-CBRE

2025年第⼀季度，上海办公楼市场共录得两个新项⽬交付，分别是静安区的静投中⼼以及徐汇区的徐汇万科中⼼三期（T2），共计体量13.9万平⽅⽶。淡季不淡，尽管受到假期因素的影响，⼀季度的数据表现却显示出回暖的潜在趋势。全市净吸纳量环⽐和同环⽐均有提升，达到了7.9万平⽅⽶，整体空置率环⽐微升0.2个百分点，达到22.3%。从⾏业需求来看，⾦融业依然处于主导地位，占⽐23%，主要受到投资管理和银⾏等领域需求的推动。TMT⾏业稳居第⼆，占⽐22%，得益于电商、通信等企业的扩张以及部分软件系统开发和互联⽹平台公司的租赁需求。第三位是消费品制造业，需求回升显著，占⽐16%，尤其是零售快消品和3C电⼦产品等相关企业活跃度较⾼。第四位是专业服务业，占⽐9%。值得⼀提的是，随着消费升级和服务业的进⼀步发展，消费服务业受到教育培训和健康护理领域的推动，⾸次进⼊需求占⽐前六名。从租户流动的⻆度来看，滨江板块吸引了市场近三分之⼀的需求，这主要得益于⼀江⼀河的规划，标志着上海滨江区域正在从⼯业仓储转型为⽣活综合功能区，同时激活了滨江商务区的发展。此外，北外滩、世博、前滩和徐汇滨江的崛起也促进了租户的升级搬迁。在单个⼦市场⽅⾯，本季度五⻆场、虹桥、真如、北外滩和外滩板块位居前五，合计占据全市去化的⼀半。其中，五⻆场主要受益于第三⽅办公和消费服务业的推动；虹桥受到TMT和消费品制造业的⽀撑；真如则由⾦融业、TMT、零售贸易及专业服务业等多元化需求推动。北外滩和外滩则显著受到⾦融业的影响。总体来看，⼀季度⼦市场的去化情况均表现稳定，为今年的市场发展开了个好头。租⾦⽅⾯，第⼀季度全市租⾦报价环⽐下降1.9个百分点⾄每⽉每平⽅⽶249.3元，有效租⾦环⽐下降2.0个百分点⾄每⽉每平⽅⽶179.4元。租⾦下⾏压⼒仍然存在，业主通过降租提⾼出租率，同时积极探索其他策略，如灵活的租赁条款、共享设施投资、改善物业环境及提供数字化服务。这些举措不仅提升了租户的满意度和留存率，也帮助业主在竞争中脱颖⽽出。在当前市场环境下，灵活应变与创新将成为推动租赁市场回暖的关键因素。2025年第⼀季度，上海零售物业市场迎来了滨港商业中⼼项⽬的⼊市，为市场新增了10.5万平⽅⽶的零售⾯积。全市零售物业空置率环⽐微升0.3个百分点⾄8.5%。从各个商场租户调改来看，零售品牌的细分赛道表现活跃，品牌正通过精准定位、场景创新和数字化运营重构零售⽣态。当季需求结构⽅⾯，餐饮业态以60%的占⽐持续领先。其中以Bistro为主题的新中式餐饮品牌最为活跃，这种餐饮形式兼具性价⽐和空间氛围感，注重社交平台的流量宣传，深受消费者欢迎。例如「捕获Bistro」、「越稽」、「皖荟⼭野徽菜」布局市内各⼤购物中⼼。零售业态⽅⾯，整体占⽐为30%。其中时装品类需求最⾼，国外设计师品牌⼊驻，典型案例包括意⼤利ZONA20 MILANO在陆家嘴中⼼L+MALL开设了全国⾸店，以及Lesportsac登陆前滩太古⾥，此外还有⼀批滑雪、露营与攀岩等细分领域品牌持续拓址。⽣活⽅式类品牌表现活跃，占零售需求的18%，其中潮玩品牌突出社交和情绪价值，定位年轻消费者发展迅速。KKV、名创优品等零售品牌积极拓店。此外，服务类业态占⽐10%，“购物+”场景加速融合，消费者对瑜伽、SPA等配套服务的需求逐步成为引流核⼼要素。季末，全市购物中⼼⾸层租⾦环⽐下跌0.9%，报每天每平⽅⽶32.3元。2025年第⼀季度共有两个新项⽬共计⼊市，共计21.2万平⽅⽶，分别是熠跃嘉定产业园项⽬⼀期（三层坡道库）和普洛斯临舫松江物流园⼆期（五层坡道库），其中普洛斯临舫松江物流园是改造项⽬。上海经济回暖，仓库需求迎来复苏，⼀季度净吸纳达16.4万平⽅⽶，环同⽐均明显回暖。今年1-2⽉上海规模以上⼯业总产值和社会消费品零售总额连续两个季度增速回升，带动三⽅物流和消费品及零售业企业扩租，集中在上海南部的奉贤、临港、⾦⼭和松江外围区域（新浜和练塘）。当中有来⾃三⽅物流和消费品企业超过3万平⽅⽶的整租案例，为疲弱的市场注⼊强⼼剂。但另⼀⽅⾯，上海核⼼物流市场出现了进⼀步的腾退，源于⼤型综合电商⾯积整合，闵⾏⼦市场空置率相应攀升；同时上海空港、虹桥以及松江九亭等核⼼区位⾃去年四季度起的空置⾯积并未快速消纳，显示出租户承租能⼒较为有限。空置率维持在⾼位29%，业主降价去化意愿强烈，租⾦继续下跌，环⽐下跌4%⾄每⽉每平⽅⽶42.0元。⾦⼭和⻘浦依然⾯临较⼤的去化压⼒，租⾦在寻底；闵⾏环⽐跌幅扩⼤；临港则相对稳健。2025年第⼀季度，上海产业园区市场新增两个供应，分别是浦江板块的东⽅智媒城⼀期和漕河泾的鑫耀中⼼，新增⾯积合计199,527平⽅⽶，环⽐和同⽐均有所回落。受新增供应和租户变动的影响，季末整体空置率环⽐上升0.7个百分点⾄23%。本季度净吸纳量为61,199平⽅⽶，环⽐和同⽐均有所上升，呈现出微弱的增⻓趋势。在⾏业需求⽅⾯，TMT⾏业以61%的占⽐保持租赁需求⾸位，其中短视频、⽹络游戏和平台互联⽹的需求旺盛。其次是软件系统开发、电商类企业以及⼈⼯智能相关需求，充分体现了数字娱乐的兴起与新技术的创新驱动，使得内容制作和⽤户体验更加丰富多样。⼯业品制造业以18%的占⽐位列第⼆，主要趋势为半导体与芯⽚企业的搬迁。随着技术进步及应⽤领域的扩展，新材料与其他⼯业制品⾏业也实现了快速发展，这些产品在航空航天、电⼦、汽⻋和建筑等多个⾏业中得到⼴泛应⽤，推动了相关⾏业的发展与租赁需求。消费品制造业受到新能源汽⻋类租户的带动，需求占⽐为6.1%，位列第三，医药及⽣命科学类租户需求占⽐为5.5%。总体来看，⼀季度市场需求多元化趋势明显，表明各⾏业正朝着更加细分和专业化的⽅向发展。这种多样性不仅反映了消费者的需求变化，也显示了技术进步和产业结构调整的深层次影响。各⾏业在技术创新、产品升级和服务转型中不断探索新的发展模式。对⽐各⼦市场表现，张江板块与漕河泾的租赁需求保持活跃态势，分别占⽐45%和40%。张江的主要需求来源于TMT、⼯业品制造业（半导体）和⽣物医药类租户，⽽漕河泾板块则持续吸引TMT和消费品制造业等领域的企业⼊驻。 总体来看，租赁需求呈现出温和增⻓的趋势，但仍处于不平衡状态。考虑到今年的供应⾼峰，业主不得不采取更积极的租⾦政策以吸引租户。因此，季末全市平均租⾦报价环⽐下降0.9%，降⾄每⽉每平⽅⽶135.6元。2025年第⼀季度，上海物业投资市场共录得18笔交易，交易总额约151.7亿元，环⽐上涨36.3%。尽管市场交易⾦额有所上升，但整体观望氛围仍然浓厚。值得⼀提的是，博华⼴场交易作为近三年来唯⼀的超百亿级单体项⽬成交，有望为市场注⼊积极信号。按交易笔数统计，办公楼交易占⽐约33%，核⼼区位办公物业吸引多元买家，除险资收购博华⼴场外，代表交易还包括宗教机构再度⼊⼿徐汇滨江办公物业，个⼈投资者收购⼈⺠⼴场办公物业等。投资者结构转变令各类物业交易活跃度逐渐均衡，酒店投资活跃度提升⾄第⼆位，占⽐22%，所录得交易均为个⼈或企业买家通过司法拍卖购得⼩型平价酒店。此外，租赁住宅交易占⽐17%，上海⻄南板块产业集聚区域⻓租公寓交易尤为活跃。零售物业与产业地产分别占⽐11%，城隍庙⼴场以及闵⾏全⽅位科技园均通过司法拍卖完成交易。内资买家依然占