2025年第一季度北京房地产市场回顾-CBRE

2025年第⼀季度，北京办公楼市场迎来位于奥体区域的新项⽬交付，新增办公⾯积达3.1万平⽅⽶，项⽬凭借区位优势，⼊市前已有近两成⾯积被预租。春节过后，市场情绪有所回暖，问询量与带看量逐步攀升。本季度全市新租交易总⾯积超过2023年和2024年同期⽔平。搬迁依旧是新租活动的主要构成部分，占新租交易总⾯积的近⼋成。在头部TMT企业的带动下，扩租需求数量和⾯积占⽐均出现回升。从⾏业维度分析，TMT⾏业的⼈⼯智能、⼤数据和平台互联⽹等赛道持续发⼒，占据新租需求⾸位，季内录得多笔万平⽅⽶以上的扩租及整合升级的搬迁交易。⾦融⾏业的基⾦和保险类租户呈现⼩⾯积扩租现象。专业服务业的新租需求位列第三，内资律所、咨询类租户搬迁或扩租需求逐步释放。房地产板块的新租需求上升⾄第四位。季内全市净吸纳量达到11.0万平⽅⽶，环⽐增⻓16%，主要源于中关村、望京两⼤科技中⼼，以及丽泽等新兴⼦市场。反观东部的传统区域，如CBD、燕莎、王府井和东⼆环，受⾦融和TMT⾏业整合、换租、腾退等因素影响，净吸纳量均为负值。市场整体空置率环⽐下降0.6个百分点⾄20.4%。多个成熟商圈空置率仍位于历史⾼位，且整体市场尚未释放强劲的扩增需求动能，导致以价换量的市场态势持续蔓延。本季度全市平均租⾦⾯价同样本⽐环⽐下降2.9%⾄每⽉每平⽅⽶249.2元。与邻区之间壁垒减弱的⼦市场（如⾦融街、王府井），或者同区内竞争激烈的⼦市场（如CBD、望京），租⾦跌幅居前。此外，此前更有韧性的超甲级市场延续近⼀年的深度调整，季内租⾦降幅仍⼤于全市平均⽔平。2025年第⼀季度，北京零售物业市场⽆新增商业项⽬交付。现有存量持续转型升级，积极调整⾃身商业模式迎合消费市场变化，如世纪⾦源收回原百货租赁区域，将启动改造；此外，蓝岛百货、侨福芳草地等核⼼区域项⽬也相继启动硬件升级和业态调整。北京1-2⽉社销总额同⽐微降0.1%，其中餐饮收⼊下降4.1%，商品零售增⻓0.3%，较去年全年数字均有改善，但仍低于去年同期⽔平，消费回暖仍不明朗。反映在拓店需求上，本季度餐饮新增店铺占⽐49%，较上季度有⼩幅回落，主要原因为中⾼端餐饮业态扩张步伐略有放缓，⽽⼩吃快餐（如滨寿司、⾁⾁⼤⽶）、烘焙甜品（如伦敦烘焙⼩镇、宿咕）及茶饮果汁类（如本就茶饮、爷爷不泡茶）消费仍旧占据主流，并保持稳定的拓店速度。零售⽅⾯，奢侈品类调整线下布局，关闭低效⻔店，季内在CBD、王府井等核⼼商圈均录得闭店。运动户外品牌（如胡丁尼、布鲁克斯）在全城多点开花，带动服饰鞋包新开店铺数量占⽐环⽐⼩幅提升⾄31%。珠宝⾸饰类开铺亦持续活跃，⽽美容、保健类等⽣活服务类热度有所减弱。核⼼商圈品牌更迭更加活跃、业主为品牌提供更多优质的铺位选择，新开店铺核⼼商圈占全市⽐环⽐⼤幅提升。与此同时，个别⾯对消费格局的转变⽽未能及时调整⾃身运营策略的⽼牌项⽬持续流失品牌客户，导致季内净吸纳量录得负值，空置率环⽐上涨0.1个百分点⾄7.4%。当下消费者对于⾮必选消费的谨慎以及⾼承租能⼒品牌的观望，致使全市购物中⼼⾸层平均租⾦持续⼩幅下⾏，季末同样本⽐环⽐下跌0.4%⾄每天每平⽅⽶31.3元，其中中关村、燕莎、CBD等商圈领降。部分项⽬⾯临同质化竞争、出租率或客流下⾏等压⼒，业主调整品牌组合及业态布局更趋紧迫，进⼀步下调租⾦预期。2025年第⼀季度，北京平⾕⻢坊交付⼀个仓储物流项⽬，带来6.7万平⽅⽶新增供应。以供应链及合同物流企业为代表的第三⽅物流占季末总新租⾯积的60%，⽽纯电商及制造业需求有⼩幅回升，带动季内净吸纳量在历经连续四个季度的负值后⾸次回正录得2.6万平⽅⽶。市场新租需求有所回暖，季内录得数个来⾃电商或制造业超过万平⽅⽶的⼤⾯积扩增，但租户整合、缩减、降级活动也在同步出现。在租户降本增效策略的导向下，项⽬间表现逐步分化，核⼼区位、楼龄较新且率先增加租⾦灵活性的项⽬更受欢迎，反之则有较⼤的客户流失⻛险。全市空置率环⽐上涨0.6个百分点⾄25.0%，空置⾯积主要来⾃顺义空港和平⾕⻢坊。季末全市平均租⾦达每⽉每平⽅⽶48.4元，同样本⽐环⽐跌幅⾛阔⾄-3.9%。平⾕⻢坊、顺义其他两个空置率最⾼的⾮核⼼⼦市场领跌，并成为季内净吸纳量最⾼的两个⼦市场。在存量市场流动刺激下，通州、顺义空港、亦庄经开区等核⼼⼦市场的租⾦持续松动，本季度加速下调。廊坊连续第⼆个季度⽆新增供应⼊市，市场持续进⾏存量去化。低价市场持续引流，由近京⼦市场固安领跑，安次、永清、安次⾼新区亦有表现。季内净吸纳量再破历史新⾼录得39.9万平⽅⽶，新租需求以第三⽅物流为主、批发零售为辅分别录得新租占⽐57%及21%。季末全市空置率加速⾛低，环⽐下滑8.4个百分点⾄2021年中进⼊供应潮以来的最低⽔平。天津本季度于武清及蓟州有新增项⽬交付，带来共计10万平⽅⽶的新增供应。不同于过去连续三个季度25万平⽅⽶左右的优异去化表现，本季春节短租退潮过后净吸纳量⼤幅回落⾄5.3万平⽅⽶。需求来源以第三⽅物流及制造业为主分别录得52%及30%的新租成交⾯积占⽐。武清及宁河⼦市场表现最佳。全市空置率维稳于28.4%。2025年第⼀季度，北京商务园区市场迎来新增供应⼩⾼峰，录得五个新项⽬共计体量48.2万平⽅⽶交付使⽤，其中三个为具有“研发、中试、⽣产”⼀体化功能的新型制造园区，吸引了众多有成果转化需求的企业⼊驻，且多为万平⽅⽶以上整栋租赁需求，⼊市后即有共18.8万平⽅⽶⾯积去化，成为本季度整体净吸纳量的贡献主⼒。此外，定向为医药及⽣命科学产业设计的专项园区占总新增⾯积的86%，创该板块单季新增供应量历史纪录。从全市新租需求⾏业分布来看，医药健康和以芯⽚为主的⼯业品制造业在新型⽣产制造园区放量时积极释放研发及⽣产的需求，成为本季度新租引擎，需求占⽐超85%；TMT需求主要来⾃⼈⼯智能、⼤数据等板块，且多为搬迁类活动。全市净吸纳量录得16.3万平⽅⽶，剔除新项⽬，存量物业去化依旧缓慢，叠加互联⽹、电商相关TMT和医药健康研发类企业继续出现⾯积腾退，推升全市空置率环⽐上涨1.4个百分点⾄25.1%。本季度全市平均租⾦报价同样本⽐环⽐下降2.8%⾄每⽉每平⽅⽶143.8元，创历史最⼤单季跌幅，类办公物业在需求承压下跌幅⼤于平均⽔平。以价换量的策略在中关村软件园、东升和电⼦城等区位和硬件先天条件有优势的⼦市场取得⼀定成效，吸引追求性价⽐的科技企业迁⼊以实现去化。2025年第⼀季度，北京物业投资市场活跃度仍略显温和，⼀共录得9笔交易，累计交易总额92.9亿元，环⽐、同⽐分别下降4.8%和14.7%。本季度⾃⽤买家活跃度显著，推动8笔办公物业交易落地，其中包括4笔标准办公楼和4笔商务园区项⽬。买家多为业务扩张中的企业，结合⾃身资产配置策略和区域产业布局策略⽽做出物业购置决策，⾏业涉及教育、医药健康、⽂体娱乐等多个领域。例如，以“互联⽹+教育”为特⾊的国家开放⼤学购⼊⽯景⼭某智能科技产业定位的⾼品质园区；两笔医药健康企业在产业集群效应推动下分别购置⼤兴⽣物医药基地的独栋办公。另外，某传媒企业以12.2亿元购⼊奥体区域改造类办公项⽬，该交易项⽬由低效商超精细改造，多功能空间、⼤平层、⾼层⾼、创新采光设计等优势契合⼤型创意型企业对空间和品质的要求。从这些交易可⻅，⾮核⼼区域的优质办公项⽬