2024年第三季度深圳房地产市场回顾-CBRE

新增供应依然充沛，四个甲级办公楼共29.0万平⽅⽶的新增供应于三季度进⼊市场，分别分布在前海，⻰华和福保三个⽚区。与此同时，个别存量项⽬出租转⾃⽤，在本季退出租赁市场。需求⽅⾯，经济修复不及预期以及若⼲⼤⾯积租户搬⾄总部导致本季办公楼需求环⽐放缓，单季共录得10.4万平⽅⽶的净吸纳量，同⽐及环⽐均有下降，但对⽐疫情2020年和2022年的多个季度仍有改善。受新增供应影响，整体市场空置率环⽐上升0.6个百分点⾄22.2%。细分需求来看，科技需求持续活跃，以28.9%的占⽐位居榜⾸，多来⾃前海、后海及⾼新园⽚区，其中过半需求贡献⾃软件系统开发板块，主要源于⼈⼯智能、智能家居、机器⼈和云计算及运⽤类企业的新租。此外，平台互联⽹和电商类的需求占⽐相当，分别主要来⾃⼤数据和跨境电商，本季录得了新加坡跨境电商在福⽥的租赁案例。值得⼀提的是，在以企业管理咨询和信息服务咨询为主的咨询类企业扩张的带动下，本季专业服务赶超⾦融成为第⼆⼤需求来源，占⽐为15.8%，环⽐上升了1.5个百分点。⾦融业需求位居第三，占⽐为14.1%，主要分布于前海、⾼新园和福⽥中⼼区三个⽚区，以传统⾦融需求表现更胜⼀筹，占⽐为65.0%。受⼀个本地保险企业总部升级搬迁的⼤宗交易带动，保险业贡献了⾦融需求的半壁江⼭。搬迁需求依然为主要成交类型，占⽐超7成与上季度持平，且其中过半来⾃升级搬迁，低租⾦窗⼝期下企业的搬迁⾏为更多追求品质提升。本地企业继续以超6成占⽐成为市场主⼒军，但与此同时，外资企业需求持续复苏，占⽐提升1.6个百分点⾄9.3%，细分⾏业覆盖电商、财富管理、银⾏和咨询等。成交分布区域⽅⾯，在新增供应带动的需求集中⼊市下，前海为第⼀⼤成交区域，为全市贡献了过半的净吸纳量，细分需求主要来⾃保险⾏业。此外⾮核⼼区域的梅林、坂⽥和笋岗也录得了共4成的净吸纳量。租⾦⽅⾯，经济复苏缓慢以及企业降本增效持续背景下，业主以价换量策略延续，因此导致市场平均租⾦环⽐继续下跌1.2%⾄每⽉每平⽅⽶168.4元，跌幅环⽐有所升⾼。三季度为供应旺季，四个项⽬共计49.5万平⽅⽶新增供应于本季⼊市，包括⼤运天地、坂⽥万科⼴场、宝安沙井万丰海岸城以及华强时代⼴场。得益于前期良好的预租，新项⽬开业⼊驻率均在90%以上。市场供应不断增多的情况下，新项⽬定位各具特⾊，更注重主题营造和场景打造，如社交型、熊出没主题和公园⾥的Mall等。虽有⼤量新增供应⼊市，但得益于新项⽬良好的⼊驻表现以及存量项⽬空置率的继续改善，当季共录得51.8万平⽅⽶的净吸纳量，为2022年以来的单季最⾼，整体市场空置率环⽐改善0.5个百分点⾄4.1%，保持低位。新项⽬密集交付带动整体市场需求活跃度井喷，当季共录得超千家商户⼊市，环⽐及同⽐均倍增有余。存量项⽬来看，三季度需求活跃度环⽐亦明显上升，商家总数增⻓近半，均主要贡献⾃各⽚区的⾼品质购物中⼼，如壹⽅城、万象天地、深业上城、万象汇等。业态⽅⾯，在新项⽬驱动下，零售依然位居市场需求的⾸位，占⽐近5成。值得注意的是餐饮在本季依然保持4成以上的需求份额，活跃度持续，其中港⼈北上消费的助⼒因素不可忽视。零售⽅⾯，新项⽬开业带动服饰类⽐例有所上升，同⽐及环⽐均增⻓了2个百分点⾄18%。珠宝⾸饰以9%位居第⼆，同⽐及环⽐基本持平。电⼦产品类需求占⽐同⽐及环⽐均有增⻓，位列第三位需求。汽⻋类商家扩张依然较为平淡。服饰业态⽅⾯，得益于新项⽬强⼤的招商能⼒以及竞争差异化策略，外资品牌增⻓迅速，除热度较⾼的国外连锁品牌外，部分⾼调性单品类品牌，如全球第三家韩国服饰HAUSNOWHERE以及新⻄兰⽺⽑户外品牌Ice Breaker也在本季进⼊深圳。餐饮⽅⾯，消费修复缓慢令简餐在三季度以11%需求占⽐创年内新⾼，品类以粉⾯类居多，品牌分散度⾼，稍显活跃的有和府捞⾯和遇⻅⼩⾯，⽽特⾊餐饮需求环⽐持平。与此同时，新项⽬集中开业以及⾼品质购物中⼼的租户升级带动⾸店经济表现抢眼，共录得了13家⾸店⼊市，不但包括深圳⾸店和华南⾸店，更录得了若⼲全国⾸店。羲和臻品、George Jensen、苍屿翠、TASOW桌⾯游戏、泰星乐分别于⾦光华、万象城、壹⽅城和皇庭⼴场开出了全国⾸店，业态涵盖餐饮、珠宝和体验类。租⾦⽅⾯，购物中⼼不断增多令项⽬间竞争加剧，租户租⾦谈判能⼒增强；与此同时消费端修复缓慢也令部分零售细分业态商家业绩表现不佳，双重因素影响下，市场平均租⾦继续环⽐下跌0.8%⾄每天每平⽅⽶18.6元。深圳2024年第三季度⽆新增供应⼊市，也⽆项⽬退出市场，整体市场平稳运⾏，空置率保持在0.8%的市场低位。进出⼝贸易的快速增⻓令存量项⽬需求保持稳定，2024年1-8⽉，深圳进出⼝总额的同⽐增⻓⽐例均在20%以上的⾼位，从⽽令市场供应中的⼤多数保税仓保持⻓时间的满仓运⾏。⽽⾮保税仓得益于庞⼤数量的城市配送需求，出租率也极⾼。与此同时，市场寻租需求保持⼀定活跃度，主要来⾃制造业（电⼦连接器）和医药类的战略布点。在此情况下，整体市场租⾦环⽐上涨0.8%⾄每⽉每平⽅⽶49.7元。东莞三季度共有两个新项⽬共计31.7万平⽅⽶的新增供应⼊市，分别为位于东莞凤岗和谢岗镇，受新增供应影响，整体市场空置率短暂上升4.4个百分点⾄4.8%，但依然保持较低⽔平。需求⾯来看，第三⽅物流为本季的主⼒需求，此外也录得部分来⾃跨境电商的需求。租⾦⽅⾯，跨境电商预租虽然在持续推进，但在租期⽅⾯呈现⼀定的波动性。由此导致业主稳商⼼态趋强，更倾向于寻求稳定性更⾼的制造业和三⽅物流的租户，因⽽对于租⾦增⻓率的要求有所降低。受此影响，本季市场平均租⾦环⽐上涨0.5%⾄每⽉每平⽅⽶49.9元，租⾦涨幅有所放缓。惠州三季度⽆新增供应交付，存量项⽬⼊驻率表现分化，部分项⽬⼊驻率得以进⼀步改善，但个别项⽬因头部电商需求收缩空置率有所升⾼。整体来看，全市空置率环⽐持平，保持在0.4%的极低⽔平，当季内的需求主要源⾃第三⽅物流。租⾦⽅⾯，受跨境电商需求预租⾯积缩减以及未来两年深圳邻惠项⽬交付预期对惠州物流需求分流的影响下，存量项⽬倾向于稳定现有租户以及快速填补空置，因此降低了对租⾦增⻓的要求，本季市场平均租⾦涨幅环⽐有所降低，增⻓0.5%⾄每⽉每平⽅⽶36.9元。深圳优质产业园市场三季度未录得新增供应⼊市，单季共录得19.8万平⽅⽶的净吸纳量，同⽐及环⽐均显著上涨。在此带动下，整体市场空置率明显改善，环⽐下降2.7个百分点⾄13.2%。本季需求主要贡献⾃研发办公⼦市场，以深圳本地企业为主，⾏业聚焦于零售贸易和专业服务，占⽐分别为17.7%、13.3%。其中，零售贸易细分需求主要来⾃3C电⼦产品，⽽专业服务则以企业管理咨询为主。此外，以软件与信息服务和电商为主的科技板块需求位列第三位。⼚房类⼦市场本季需求亦主要来⾃零售贸易和科技两⼤板块，具体为电⼦产品贸易和⼈⼯智能类公司。⽽⼯业办公楼⽅⾯，消费服务、房地产建筑和专业服务为三⼤需求主⼒，三者需求⽐例共52.0%。市场平均租⾦环⽐下降0.7%⾄每⽉每平⽅⽶89.8元。各个⼦市场租⾦均出现了不同程度下调。⼚房⼦市场受个别项⽬的价格调整影响，租⾦环⽐下降0.8%⾄每⽉每平⽅⽶45.1元。研发办公⼦市场则因个别项⽬退租影响，租⾦微跌0.2%⾄每⽉每平⽅⽶72.1元。⽽⼯业办公楼