房地产行业深度研究报告：时代愿景启航愿景时代

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 时代愿景启航愿景时代 房地产行业深度研究报告｜2022.1.3 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基础设施和现代服务产业分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务联席首席分析师 S1010517050001 李宗儒 房地产和物业服务分析师 S1010521070008 我们认为，目前房地产市场的主要矛盾，并不是居住空间不足，而是存量居住空间平均质量过低，老旧衰败过快。解决这一矛盾的主要办法，不是继续大量新建房屋（包括保障性住房），而是大力推动老旧小区的更新改造，提升运维服务。愿景集团面向时代需要，自劲松起步，已成为中国社区更新改造方面最具影响力的全国性公司。在政策大力支持下，我们预计城市更新将从拆建为主走向改造为主，一批企业可能在蓝海崛起，一些有志于转型的传统企业也可能获得新生。 ▍大拆大建严格受限，更新改造风起云涌。老旧小区设施老化，空间闲置，居民居住条件差，生活水准低，这才是中国房地产领域最迫切需要解决的问题。2021年 8 月，住建部出台 63 号文，强调防止城市更新中大拆大建，鼓励对存量进行改造。2021 年底，三部委明确鼓励社会力量进入更新改造领域，严禁以老旧小区改造为名随意搬迁居民，拆除建筑，砍伐老树。新的城市规划观指引下，广州、上海等地，以拆建为主的旧改项目节奏有所调整，各地则开始下大力气推动存量老旧小区的更新改造，吸引社会资本进入这一领域。 ▍从劲松出发，愿景集团走向全国。愿景集团成立于 2018 年，第一个成功的项目是对北京劲松的更新改造。公司以社会资本身份介入劲松小区，获得社区部分空间运营权和物业管理权，成功助力劲松旧貌换新颜，获得居民和各级政府持续好评。此后，愿景集团不断迭代，利用空间和居民的调配，做“绣花功夫”，在各地推进老旧小区改造和更新。2021 年中期，愿景集团累计签约老旧小区面积 5亿平米，在管面积达到 1.5 亿平米。 ▍差异化战略定位和菜单化运营服务助力愿景畅游蓝海。公司聚焦老旧小区更新改造，成为地方政府最青睐的社会资本。在老旧小区改造的实践中，公司在社区商业运营、社区公寓租赁、上下水改造、加装电梯、原地拆除重建、小微立体停车楼建设等诸多领域提供菜单式服务，满足了不同老旧小区的需求。随着政策红利不断加码，公司规模不断壮大，金融机构的支持力度也在不断提升。 ▍在现金流规划上，愿景模式完全区别于开发和物管企业。相比开发企业，愿景拒绝商品房开发，而是透过持续运营服务来获得长久收入。相比物业管理公司，愿景集团更重视前期改造更新投入，并在物管费收入之外开拓空间运营权收入。在社会公共关系打造上，愿景集团相当高调宣传老旧小区更新改造事业，并赢得了中央地方各级媒体的青睐。由于愿景集团成立的时间很短，反而没有受传统思维的桎梏，积极投身于中国房地产行业增长最快、竞争对手最少的蓝海赛道。 ▍老旧小区改造更新将是未来中国房地产最大成长机会。我们认为，目前房地产市场的主要矛盾，并非居住空间不足，而是存量居住空间平均质量过低，老旧衰败过快。解决这一矛盾的主要办法，不是继续大量新建房屋（包括保障性住房），而是大力推动老旧小区的更新改造，大力提升存量社区的运维服务。我们相信，愿景的实践，将开启一个社会影响上堪和房地产开发匹敌的新行业。大房地产业所涉及的开发、运营、更新、改造和服务，虽然在组织上应该是独立的，但在能力上可能是趋于融合的，以适应老旧小区更新改造的需要。我们相信，随着城市更新转向以改造为主，一批类似于愿景的企业将会出现，个别真正有志于转型，将存量楼宇改造视为主业的传统公司也可能获得新生。 ▍风险提示：长期来看，补贴退坡，更新改造项目无法实现盈亏平衡的风险。老旧小区更新改造当前社会资本参与偏少的风险。 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业深度研究报告｜2022.1.3 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 开发模式、物管模式和愿景模式的现金流差异 资料来源：中信证券研究部绘制 qXkZ8YlYbWiYrQoMpM6MbP7NtRmMsQtRiNmMnMfQqQmP9PnMoRuOpNqOvPqNyQ 房地产行业深度研究报告｜2022.1.3 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 房地产需要重新定义 ......................................................................................................... 1 房地产不是夕阳产业 ......................................................................................................... 1 老旧小区不能一拆了事 ...................................................................................................... 2 留住城市记忆是现代社会进步标志 .................................................................................... 3 市场化力量不可能缺席改造更新 ....................................................................................... 4 政策加码，支持老旧小区更新改造 ................................................................................... 4 63 号文——鼓励更新改造，限制大拆大建 ....................................................................... 4 落实防止大拆大建的地方实践 ........................................................................................... 5 2021 年底，政策进一步加码 ............................................................................................. 8 愿景集团的诞生和壮大 .................................................................................................... 10 从北京劲松出发 .............................................................................