房地产行业研究周报：房企年报披露 龙头房企基本面稳健

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 房企年报披露 龙头房企基本面稳健 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：房企年报披露 龙头房企基本面稳健 本周房企陆续披露年报，我们关注了已披露年报的龙湖集团、越秀地产、建发国际、绿城中国、旭辉控股的年报情况。整体来看，几家龙头房企表现为营收增长、盈利能力下行、杠杆水平降低、销售小幅增长、拿地谨慎的状态。  2021 年 5 家房企仍保有一定营收增速。五家房企营收增速均在 20%以上，绿城中国增幅最高为 53%，最慢的龙湖为 21%。相较近 4 年公司各自的历史平均水平来看，龙湖低于均值 12 个百分点，建发国际由于近年业绩爆发平均值较高，2021 年营收增速低于平均水平 97 个百分点，越秀地产基本持平，旭辉及绿城分别好于均值 26、14 个百分点。进入 2021 年下半年，房企营收并未出现大幅下滑。除建发国际 2021 年全年营收同比增速较 2021 年上半年出现大幅回落外，其余 4 家房企下半年营收同比增速普遍好于上半年。  五家房企盈利能力均有所下滑。5 家房企 2021 年平均毛利率及净利率分别为20.1%、7%，较去年减少 3.2、1.5 个百分点。其中盈利能力最强的为龙湖，毛利率及净利率分别为 25.3%、10.7%，盈利水平高出其余房企一个身位。  房企的杠杆水平持续下降中。2021 年五家房企剔除预收款资产负债率呈下降态势。五家房企剔除预收款资产负债率均值已由 2019 年半年度的 73.4%下降至最新的 69%，降幅 4.4 个百分点。净负债率均位于合格线内。五家房企净负债率均值已由 2019 年半年度的 101%下降至 55%，降幅达 46 个百分点（主要由于建发国际由 243%下降至 55%）。当前龙湖、绿城、旭辉、越秀、建发五家房企净负债率为 46.9%、54.9%、57.5%、63%、52.5%，均远低于三道红线要求的 100%，降杠杆动作已获成效。  房企销售额均保持正增速。在当下市场下行期，龙头房企展现出了强大的销售能力，其中涨幅最高的为建发国际，2021 年销售额同比增长 101%，受益于公司积极的规模扩张，建发国际销售规模呈现逆市攀升。此外绿城、越秀地产也分别录得 21%、20%销售规模涨幅。龙湖、旭辉销售额则分别同比增长7.2%、7.1%。  房企拿地态度普遍偏谨慎。除越秀地产拿地面积较 2020 年同比增长 64%以外，其余房企拿地面积均减少，龙湖、绿城、旭辉、建发分别同比减少 8%、14%、10%、36%。在当前市场下行背景下，房企普遍采取了防御姿态，通过减少拿地进而减少资金支出，为穿越周期储备粮草，为未来储备子弹。 数据追踪（3 月 14 日-3 月 20 日）：  新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-57 PCT、-33 PCT，一线城市-44 PCT，-29 PCT，二线城市-69 PCT，-67 PCT，三线城市-6 PCT，+16 PCT。  二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比-37 PCT，累计同比-29 PCT。  土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比+12 PCT，成交建筑面积累计同比-20 PCT，成交金额累计同比-61 PCT，土地成交溢价率为 2.44%。  城市行情环比：北京（+0.2 PCT），上海（+16 PCT），广州（+29 PCT），深圳（-77 PCT），南京（-23 PCT），杭州（-19 PCT），武汉（-4 PCT） 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科 A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等。随着政策底部进一步确认，可关注优质民企的修复机会，如新城控股、金科股份等。 风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷。 评级 增持 2021 年 3 月 27 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数 126 行业平均市盈率 9.68 市场平均市盈率 13.8 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《物业管理行业研究周报：北京开展“物业服务+养老服务”试点》2022-02-13 2、《房地产行业研究周报：销售维持弱势 合理需求待进一步释放》2022-02-07 3、《物业管理行业研究周报：华润置地及万象生活与招行签署 230 亿并购融资战略 合作协议》2022-02-06 内容目录 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%房地产沪深300房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 13 证券研究报告 1. 每周一谈：基本面仍显疲软 多部门发声提振市场信心 .......................................................................................................... 3 1.1 房企营收保持一定增速 盈利能力持续下行 .................................................................................................................. 3 1.2 房企杠杆水持续下行 .................................................................................................................................................... 4 1.3 销售小幅提升 拿地态度偏谨慎 .................................................................................................................................... 5 1.4 投资策略 ...................................................................................................................................................................... 6 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................