物业服务行业2021年年报总评：奇花初胎，矞矞皇皇

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 奇花初胎，矞矞皇皇 物业服务行业 2021 年年报总评｜2022.4.5 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基础设施和现代服务产业分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务联席首席分析师 S1010517050001 李宗儒 房地产和物业服务分析师 S1010521070008 2021 年物业服务企业的在管面积、营业收入均高速增长，市场直拓、并购和关联方交付三管齐下。尽管并购市场预计在 2022 年有所降温，但 2021 年之前已并未交付的项目预计仍将对 2022 年营收有巨大增量贡献。企业增值服务的体系逐渐成形，增值服务收入持续快于基础服务，也为行业盈利水平的稳定作出贡献。物业管理行业具备广阔的前景，头部公司优势巨大，市场集中度预计持续提升。在头部公司内部，我们预计国有企业的竞争优势将在 2022 年集中体现。人才激励、业务拓展、并购融资等诸多方面的优势，决定了 2022 年可能是国有物业管理龙头竞争优势确立的年份。 ▍行业规模快速壮大，市场直拓乘风破浪。行业水大鱼大，整体收入规模超万亿，头部公司市占率低于 3%，且规模经济效应明显。2021 年，上市企业（以规模以上物业管理上市企业为样本，下同）收入增长 49%，较 2020 年明显提速 7 个百分点。在管面积也增长 49%，较 2020 年基本持平。2021 年底行业合管比 1.65，较 2020 年底有所下降，但储备面积仍然庞大。关联方交付、市场直拓和并购都贡献良多。其中外拓是大多数企业规模扩张的主要来源，不少企业重视以战略合作方式拓新盘，也开始培育拓存量盘的能力。 ▍并购市场喧嚣散去，回归天朗气清。2021 年并购市场一度极为活跃。但到2021 年底，并购赖以加速的“股权融资——并购扩张——业绩上调——继续融资”链条基本不复存在，行业此前频繁融资的企业基本失去股权融资机会，因而并购市场估值也明显下降。2022 年是考验投后整合的一年，强并购公司有望停下脚步，梳理旗下品牌和团队。市场也颇有一批企业，如华润万象生活、金科服务等，后发制人，不仅在手大量现金，更在 2022 年对并购充满期待。我们相信，2022 年并购市场仍将保持一定热度，楼龄新区域密的中型住宅物管公司仍可能极具吸引力，投后整合则将向强管控转变。 ▍社区增值服务提质扩围，案场咨询服务或江河日下，科技业务成未来之星。2021 年，上市企业社区增值服务收入增速 68%，明显高于综合营收增速。社区增值服务收入占比达到 16%，毛利占比则达到 25%，都较 2020 年提升 2 个百分点。2021 年每月每平米 VAS 达到 0.62 元，ARPU 值增速有所放缓，增速较之 2019 年高点有较大的差距。但这可能是因为很多打样出色的社区增值服务并未能广泛推广，很多企业规模增长太快所造成，并不能证明社区增值服务发展乏力。非业主增值服务收入同比增长 39%，低于整体营收增速。我们认为，案场和咨询的收入增长逐渐乏力，不仅和房地产周期有关，更和房地产营销模式变化、物业管理中小企业市场地位变化有关。我们相信，案场和咨询业务的总收入占比可能持续缩减。2021 年，很多企业不约而同将当前规模尚小的科技服务板块独立为一个新板块，这既反映了硬技术更加成熟，也说明了软平台实力足以开展 BPASS 的外拓。 ▍行业盈利能力有望保持基本稳定，预计 2022 年业绩继续高速增长。2021 年，上市企业毛利率 26.6%，较之 2020 年的 26.9%微幅下降。增值服务收入占比提升，科技应用管理优化，抵消了楼龄变长、补贴退坡等因素的影响。因为企业盈利能力保持基本稳定，故而 2021 年行业的业绩也基本稳定。行业 2021 年归母净利润增速 51%，股息分派率 33%，平均股息率 2.35%。 ▍风险提示：部分企业应收款不能收回的风险。部分公司业务、人员和财务不能独立的风险。部分物业管理公司利润率下滑的风险。并购后的整合风险。 物业服务行业 评级 强于大市（维持） 物业服务行业 2021 年年报总评｜2022.4.5 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 ▍投资策略。2021 年物业服务企业的在管面积、营业收入均高速增长，市场直拓、并购和关联方交付三管齐下。尽管并购市场预计在 2022 年有所降温，但2021 年之前已并未交付的项目预计仍将对 2022 年营收有巨大增量贡献。企业增值服务的体系逐渐成形，增值服务收入持续快于基础服务，也为行业盈利水平的稳定作出贡献。物业管理行业具备广阔的前景，头部公司优势巨大，市场集中度预计持续提升。在头部公司内部，我们预计国有企业的竞争优势将在2022 年集中体现。人才激励、业务拓展、并购融资等诸多方面的优势，决定了2022 年可能是国有物业管理龙头竞争优势确立的年份，物管领域大国企相对于民企的优势，甚至超过房地产行业。我们看好蓝筹物业管理公司，推荐华润万象生活，保利物业，招商积余，中海物业，金科服务，绿城服务，碧桂园服务和旭辉永升服务。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （交易币种） 21A 22E 23E 24E 21A 22E 23E 24E 华润万象生活 买入 41.80 0.76 1.06 1.46 1.98 45.1 32.3 23.3 17.2 绿城服务 买入 8.71 0.26 0.32 0.40 0.49 27.2 22.1 17.6 14.5 招商积余 买入 18.20 0.48 0.66 0.80 0.95 37.6 27.4 22.6 19.2 保利物业 买入 57.50 1.53 2.15 2.98 4.06 30.7 21.8 15.7 11.5 金科服务 买入 31.10 1.62 2.22 3.13 4.36 15.7 11.4 8.1 5.8 新大正 买入 36.55 1.02 1.49 2.01 2.51 35.8 24.5 18.2 14.6 旭辉永升服务 买入 11.88 0.35 0.49 0.68 0.96 27.5 19.6 14.1 10.1 碧桂园服务 买入 38.45 1.20 1.72 2.41 3.18 26.1 18.2 13.0 9.9 中海物业 买入 9.80 0.30 0.42 0.59 0.81 26.7 23.4 16.6 12.0 资料来源：Wind，中信证券研究部预测，注：股价为 2022 年 4 月 4 日收盘价，中海物业 EPS 为港币 pOoRmNoPnPoQzRrPqMmOnM9P8QbRtRrRoMmOkPqQqMeRqQqObRqRtONZnQtQMYrRmP 物业服务行业 2021 年年报总评｜2022.4.5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 规模快速壮大，直拓乘风破浪 ................