物业管理行业研究周报：从“物业+”看物业服务边界扩张

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 从“物业+”看物业服务边界扩张 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：从“物业+”看物业服务边界扩张 物业+生活服务：物业边界扩张的第一站 22H1 发展或遇瓶颈  22H1 数据显示，社区增值服务收入同比增速及毛利率均大幅下滑，1/3 物企社区增值收入呈负增长，头部物企有较强韧性。22H1 共有 46 家物企披露增值服务数据，社区增值服务收入均值为 2.66 亿元，仅有 10 家物企超过均值。收TOP15 物企剔除商管企业后，12 家披露了增值服务毛利率数据，其中 8 家毛利率出现下滑。  我们分析毛利率整体下滑原因为：（1）疫情反复，导致园区内公共空间广告需求疲软，收益下降；（2）受地产行情影响，毛利率较高的物业经纪服务，包括二手房交易及车位销售收入减少；（3）入室保洁、居家维修等家居生活服务业务供应链模式变化，部分由毛利率较高的平台模式转向自营模式。 物业+城市服务：从环卫服务到积极参与智慧城市建设  从 TOP15 营收物企 22 年中报披露城市服务业务数据的 5 家物企来看，城市服务业务收入加权平均增速达到了 65.96%，业务收入高速增长。由于物企多为轻资产运营，而城市服务招标大多对资质、重资产设备、同类项目业绩等有要求，故物企切入环卫领域多以并购环卫公司为主。  此外，物企并不局限于提供基础的街道清扫服务，而是顺应城市更新趋势，协助进行城市精细化、智慧化管理，积极参与智慧城市建设。我们认为，城市服务业务受关联方影响较小，是物业服务边界扩张的又一重要领域。 物业+养老服务：市场规模万亿级别 物企龙头先行试水  我国老龄人口占比不断提升，养老市场潜力巨大，多地探索社区养老新模式。预计到 22 年底，按消费额计算，健康养老产业规模将达 6.5 万亿元。  物企龙头碧桂园服务 2022 中报披露试水“物业+养老”领域，创立了业内首个客户体验研究院，搭建“怡然五星长者服务体系”。我们认为，在老龄化趋势的背景下,物企利用其社区增值资源及空间服务优势，将继续在新赛道拓展服务边界。 数据追踪（9 月 19 日-9 月 23 日）： 资金及交易追踪：  沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 9月 23 日，持有 1087.47 万股，较上周上涨 0.09%，持股市值 1.83 亿元。  港股通：港股中港股通持股共 17 家（剔除停牌物企），自 9 月 19 日至 9 月23 日，增幅最大的是旭辉永升服务，本周增幅 3.79%。降幅最大的是合景悠活，降 18.13%。持股比例最高为保利物业，为 66.88%。持股数量最多为融创服务，为 4.91 亿股。 投资策略：当前物业行业尚不能走出独立行情，随着物业服务边界不断扩张，独立性增强，未来受关联方影响较小的城市服务、养老服务等业务将为物企带来新的增长动力。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企绿城服务等。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。 评级 增持 2022 年 9 月 25 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 60 行业平均市盈率（TTM） 7.74 港股市场平均市盈率（TTM） 4.53 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 -70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%2021/9/242021/10/172021/11/92021/12/22021/12/252022/1/172022/2/92022/3/42022/3/272022/4/192022/5/122022/6/42022/6/272022/7/202022/8/122022/9/4恒生物业服务及管理恒生综合指数物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2/14 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：从“物业+”看物业服务边界扩张............................................................................................................................. 3 1.1 物业+生活服务：物业边界扩张的第一站 22H1 发展或遇瓶颈 ..................................................................................... 3 1.2 物业+城市服务：从环卫服务到积极参与智慧城市建设 ................................................................................................. 4 1.3 物业+养老服务：市场规模万亿级别 物企龙头先行试水 ............................................................................................... 5 1.4 投资策略....................................................................................................................................................................... 7 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 7 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................. 9 3.1 政策发布..............................................................................................................................