房地产行业2022年10月投资策略暨中报总结：基本面持续承压，需求端放松仍有空间

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年09月25日超 配房地产行业 2022 年 10 月投资策略暨中报总结基本面持续承压，需求端放松仍有空间核心观点行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001联系人：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业双周报-销售复苏依旧缓慢，集中供地冷热不均》——2022-09-22《统计局 8 月房地产数据点评-销售延续低迷，竣工单月修复》——2022-09-19《房地产行业 2022 年 9 月投资策略-销售复苏放缓，静待放松加码》 ——2022-08-29《房地产行业双周报-5 年期 LPR 降低 15bp，“保交楼”举措持续推出》 ——2022-08-22《LPR 下调点评-“稳地产”措施持续发力，后续宽松仍值得期待》——2022-08-22行业：三大压制因素仍在，销售复苏节奏缓慢。由于三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观）延续，销售回暖动能仍显不足。从统计局月度数据看，2022 年 1-8 月商品房销售额累计 85870亿元，同比-27.9%；8 月单月，商品房销售额同比-19.9%，较前值收窄 8.3个百分点。从克而瑞月度数据看，2022 年 1-8 月，300 城住宅销售面积累计24771 万㎡，同比-42%；8 月单月，300 城住宅销售面积环比-9%，单月同比-31%。百强房企全口径销售额累计 46819 亿元，同比-48%；8 月单月，百强房企全口径销售额 6048 亿元，环比-0.3%，单月同比-33%。从日频数据跟踪来看，2022 年截至 9 月 17 日，30 城商品房成交面积 10337 万㎡，同比-31%。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-32%、-35%、-33%、-15%。典型房企中报总结：业绩承压，盈利能力下降。2022 年房地产板块中期业绩承压，盈利能力下降。板块 124 家公司共取得营业总收入 11013 亿元，同比下降 14.5%；共取得归母净利润 270 亿元，同比大幅下降 62.4%。房企盈利能力显著下降，增收不增利现象明显，仅 41 家公司取得了业绩正增长，占比 29%。板块：重回博弈，超额收益明显。自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨 4.6%，大幅跑赢沪深 300 指数 9.4 个百分点，在 31 个行业中排第 1 名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2022 年动态 PE 为 8.0 倍，比2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍动态 PE）高 29.7%，比 2021 年估值水平（10.2 倍动态 PE）低 21.7%，估值有所修复。投资策略：基本面持续承压，需求端放松仍有空间。由于三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观）延续，当前销售复苏节奏缓慢，基本面承压明显。在当前环境下，我们期待需求端更有力政策推出的效果，未来或将有更大范围、更猛烈的政策利好出台，房地产终将回归正常轨道。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，10 月推荐万科 A、贝壳-W。风险提示：基本面改善不及预期、政策力度不及预期。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录行业：三大压制因素仍在，销售复苏节奏缓慢..............................................................................4典型房企中报总结：业绩承压，盈利能力下降..............................................................................5板块：重回博弈，超额收益明显......................................................................................................6投资策略：基本面持续承压，需求端放松仍有空间......................................................................7风险提示..............................................................................................................................................7免责声明..............................................................................................................................................8请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1： 商品房销售额累计同比增速...........................................................................................................................4图2： 商品房销售额单月同比增速...........................................................................................................................4图3： 商品房销售面积累计同比增速.......................................................................................................................4图4： 商品房销售面积单月同比增速.......................................................................................................................4图5： 300 城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%）......................................................................... 5图6： 百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%）...............