房地产行业第38周周报：新房二手房成交同环比显著改善，中央“保交楼”资金落地提振市场信心

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 9 月 26 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《东部地区销售率先改善，新开工与投资持续低迷》(2022/9/18) 《保障房 REITs 大涨后能否持续成为发展焦点？》(2022/9/6) 《楼市成交筑底企稳，信贷政策放松优先级提升》(2022/9/5) 《我国房产税预计规模有多少？一线城市压力会有多大？》(2021/9/5) 《我国房产税预计规模有多少？一线城市压力会有多大？》(2022/9/5) 《由家庭人数的增加带来的新增住房需求有多少？》(2022/8/31) 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 38 周周报（9 月 17 日-9 月 23 日） 新房二手房成交同环比显著改善，中央“保交楼”资金落地提振市场信心 本周 43 城新房、二手房成交同环比均明显改善，整体库存与去化周期环比持续上升。在各类政策合力加码下，本周新房及二手房市场数据出现明显触底反弹的势头，销售拐点初现，建议关注地产销售基本面改善后的板块机会。 核心观点  本周新房、二手房成交同环比均明显改善，其中新房市场一、二线城市改善幅度较大。43 城新房成交面积 448.6 万平，环比上升 70.7%，同比上升 18.0%，同环比较上周由负转正，同环比增速分别提升了 66 和 77 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 59.6%、94.6%、38.6%，同比增速分别为 57.7%、9.1%、16.9%，同比增速分别提升了 74、75、31 个百分点。15 城二手房成交面积 143.7万平，环比上升 56.9%，同比上升 97.1%，同环比由负转正，同环比增速分别较上周提升了 107、68 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 33.0%、75.2%、37.2%，同比增速分别为 60.0%、124.0%、163.6%，同比增速较上周分别提升了 68、133、146 个百分点。  新房库存面积环比下降，同比上升，去化周期同环比上升。14 城新房库存面积为 1.0 亿平，环比下降 0.4%，同比上升 6.4%，去化周期为 14.6 个月，环比上升1.1 个月，同比上升 3.6 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为1.0%、-1.9%、-0.6%；去化周期分别为 10.5、14.4、16.6 个月，环比变动 0.4、1.1、0.2 个月。  土地市场同比量价齐跌，溢价率同环比下降。百城土地成交建面 2254 万平，环比-11.8%，同比-38.3%；成交土地总价 428亿元，环比+71.2%，同比-63.8%；楼面均价1897元/平，环比+94.0%，同比-41.3%；溢价率 2.04%，环比-61.1%，同比-19.4%。  本周房企国内债券发行规模同环比上升。房地产行业国内债券总发行量为 168.0亿元，同比+95.8%，环比+143.3%；净融资额为 46.8 亿元。其中央国企国内债券总发行量为 136.0 亿元，同比+85.5%，环比+151.6%；净融资额为 36.0 亿元。民企国内债券总发行量为 32.0 亿元，同比+156.0%，环比+113.3%；净融资额为 10.7 亿元。  板块收益较上周有所上升。房地产行业绝对收益为-2.4%，较上周上升 1.4 个百分点；相对沪深 300 收益为-0.5%，较上周下降 0.6 个百分点。房地产板块 PE 为12.77X，较上周下降 0.33X。  北上资金对电子、基础化工和汽车加仓金额较大，分别为 20.36、12.54 和 6.87 亿元。对房地产的持股占比上升 0.05%（上周无明显变化），净买入 6.48 亿元（上周净买入-4.38 亿元）。 投资建议 中央层面，9 月 23 日，银保监会就房地产问题表示：“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”、“合理满足房地产市场融资需求，稳妥处臵恒大等部分头部房企风险”。此次银保监会发声利于稳定市场预期，提振居民与企业信心，预期后续对于居民合理购房及企业融资需求政策支持的落实或将加速。地方层面，1）本周“保交楼”政策持续加码，首笔保交楼专项借款已到位。郑州市将全面实施保交楼项目“交房即发证”工作；贵阳对预售资金实行全额监管；国开行向沈阳支付的首笔“保交楼”专项借款已到位，地方政府与政策性金融机构已通过不同方式来维护购房人合法权益。需求端政策方面，本周二手房放松政策频出，广州、海南省、无锡、临沂、福州相继放宽二手房交易限制，二手房可“带押过户”，盘活二手存量。 在各类政策合力加码下，本周新房及二手房市场数据出现明显触底反弹的势头，销售拐点初现，建议关注地产销售基本面改善后的板块机会。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的臵业；3）有预期差的房企：金地集团。 风险提示  房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 9 月 26 日 房地产行业第 38 周周报（9 月 17 日-9 月 23 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................. 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................. 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 .............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 .................................................................