五年规模未新高城市：天津、济南、青岛楼市特征和发展趋势研判

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 20克而瑞研究中心五年规模未新高城市:天津、济南、青岛楼市特征和发展趋势研判中国房地产深度研究2022 年 8 月版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/ 20克而瑞研究中心总编丁祖昱张燕主编孟音 林波课题组杨科伟 俞倩倩 姚郑康版权声明本报告内容为易居企业集团克而瑞所有，未经许可，不得转载。免责声明本报告中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或者评估。我司及其雇员对使用本书中内客所引发的任何直接或间接损失概不负责。数据、观点等引用请注明“由易居·克而瑞提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。出品单位克而瑞研究中心出品版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/ 20克而瑞研究中心2022 年下半年楼市全面“去杠杆”，整体成交行情“急转直下”，多数城市进入成交惨淡期，事实上，我们盘点了核心一二线城市，有 16 个城市在 2016 年之后新房成交规模不曾创历史新高，其中除了因供应缩量、严苛“四限”抑制需求的北上广深之外，不乏需求透支的北部二线城市，诸如天津、济南、青岛等，目前整体成交已然进入“筑底”阶段。对于这些城市而言，究竟楼市发展有怎样特征？成交未创新高的原因几何？后市整体市场成交是否还会有“抬头”的可能？一、津济青五年新房成交未创新高，短期疲软 or 规模见顶？（本节有删减）（一）16 个一二线城市近 5 年新房成交未创新高，津济青缩量显著（本节有删减）表：部分一二线城市商品住宅年成交面积情况（单位：万平方米、%）城市历史高点近 5 年高点差距北京1309951-27%上海14471053-27%广州15721276-19%深圳739594-20%天津25341412-44%成都29372025-31%济南15331066-30%合肥14071030-27%武汉28772112-27%厦门480358-25%南京15781244-21%苏州1163941-19%青岛19891695-15%郑州16931445-15%福州537468-13%长沙24692201-11%资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统（二）津济青 2016 年成交新高后先降后稳，近 3 年规模持续“筑底”（本节有删减）图：2010 年-2021 年三城商品住宅成交面积（单位：万平方米）版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/ 20克而瑞研究中心资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统二、津济青 2022 年楼地市两淡，新房平均去化不足 3 成，地市流拍常态（本节有删减）（一）三城 6 月放量后 7 月再度回落，济青 7 月同比降幅扩大 9pcts（略）（二）三城开盘去化率走低至 30%以下，核心与远郊“冰火两重天”细化至微观项目推盘销售，青岛、济南和天津在售项目销售普遍遇冷，手段层出下开盘去化率也一路下滑至 20%。2022 年天津、青岛和济南均遭遇滞销困难，新开盘去化率则逐月下行。济南项目销售情况始终惨淡，新开盘去化率由 1 月 35%下降至 23%。天津和青岛则分别在 3 月和 6 月销售短暂高热，但整体去化表现仍延续下行走势。图：2022 年 1 月-7 月三城新开盘项目平均去化率（单位：%）资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统进一步细化之热点项目销售表现，三城也存在一定共性特征，即在售项目去化表现分化严重：核心区域或渠道项目可以逆势热销，而区位一般的顺销项目往往开盘遇冷。位于核心板块且房源稀缺的项目普遍热销，如天津中海和平之门位于和平区，具有学区资源是区域内当前唯二在售新房，且小面积低总价的产品性质下推出房源最低总价仅 400 万元，因此首开去化率近乎售罄。不具备区位优势的热销项目则多依仗蓄客和团购以增加购房客户。如济南城投逸山府通过团购活动确保认购量和认购率，实现了新开盘 80%以上去化。相反随着整体市场下行，此前库存积压的板块更加销售艰难。如位于天津津南区海教园板块的龙湖樘樾项目，由于周边竞品过多，新开盘去化率仅 16%。又如济南远洋潮起东方因才去顺销+无渠道的销售模式，开盘加推认购套数均不足 10 套。表：2022 年前 7 月三城典型项目新开盘销售情况（单位：套、元、平方米）版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/ 20克而瑞研究中心类别项目名称开盘时间城市区域认购率推出套数认购套数成交均价热/滞销原因热销中海和平之门3 月 25 日天津和平区99%14414367000核心板块，房源稀缺城投逸山府6 月 30 日济南历城区83%887314000团购优势瑞源·名嘉荷府6 月 18 日青岛黄岛区65%28818729000配套优势足滞销龙湖樘樾2 月 27 日天津津南区16%2043218400板块内竞品过多楼山春晓3 月 12 日青岛李沧区4%202818800周边工业区远洋潮起东方7 月 21 日济南历城区2%108214900顺销客源少资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统总而言之，天津、青岛和济南当前整体新开盘去化率均较低；而在项目销售层面三城均存在明显的分化现象。（三）济南流拍率创新高，青岛少量优质地受热捧外其余均底价出让新房市场的差异受到房企资金压力的负面因素的放大，三城集中土拍成交情况更为惨淡。地市快速降温后，集中土拍普遍托底成交、频频流拍。天津、济南和青岛土地市场均处于成交寒冬，2021 年二批次后宅地均以底价拿地为主，2021 年三批次起由于城投逐渐无力托底，质量较差的宅地频繁流拍。2022 年，一批次集中土拍天津和济南分别有 9 宗和 14 宗宅地流拍。二批次虽经过调整但三城成交依旧惨淡，西海岸新区地块仍全部底价成交。值得注意的是，少量放出的优质地块仍可得到房企积极对待。仍以青岛 2022 年二批次集中土拍为例，主城区两宗优势地块盈利空间大，吸引多家房企参拍最终熔断。两宗地块位于市北区 CBD 板块，周边已经具备较为完善的交通、商业、医疗配套等条件，也是二批次出让楼板价最高地块，对比近 2 年出让的地块来看，这两宗地的区位条件堪称优越，是较为稀缺的核心土地资源。以最高土地限价来看，2 宗地块的成交楼板价将在 17800 元/平方米左右，参考周边售价，未来项目售价或将达到 35000 元/平方米，利润空间仍非常可观。因此两宗地分别吸引了 10 家和 8 家房企参拍，包含华润、保利、招商、中海等龙头房企，最后均超过最高土地限价，转入线下竞品质环节。图：天津、济南、青岛 2021 年一批次至 2022 年二批次集中土拍情况（单位：幅、%）版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/ 20克而瑞研究中心资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统总而言之，房企对天津、济南和青岛短期市场失去信心，楼市销售惨淡下外来房企无拿地意愿，本土及平台企业托底能力有限，仅部分成熟地块仍可获得房企青睐。三、原因解析：土地供应过量致库存高企，需求全面透支是根本原因（本节有删减）（一）去杠杆政策下地产行业跨入“青铜时代”，疫情反复“雪上加霜”（本节有删减）1、2021 年下半年供需两端加速去杠杆是行情转淡的直接导火线（略）2、2022 年初疫情反复对冲