北京办公楼市场的产业机遇和未来展望

北京办公楼市场的产业机遇和未来展望雷达 | 北京 | 2022年11月30日 2高质量发展引领产业变革10月22日，党的二十大胜利闭幕。二十大报告总结了过去十年来中国经济社会取得的一系列举世瞩目的成绩。国内生产总值从54万亿元增长到114万亿元，我国经济总量占世界经济的比重达百分之十八点五，提高七点二个百分点，稳居世界第二位。一些关键核心技术实现突破，战略性新兴产业发展壮大，载人航天、探月探火、深海深地探测、超级计算机、卫星导航、量子信息、核电技术、大飞机制造、生物医药等取得重大成果，进入创新型国家行列。报告指出未来的5到10年中国将着力推动高质量发展，主动构建新发展格局。中国经济的增长将不再仅仅关注增速，而是将把经济增长质量放到更重要的位置。从产业发展角度来看，要把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。目前，国际环境日趋复杂，世界经济低迷，全球市场出现萎缩。中美之间博弈加剧，贸易保护主义不断抬头，国际贸易摩擦不断。报告中将新安全格局放到了更重要的位置，强调了中国的粮食、能源资源、重要产业链和供应链安全。新安全格局保障新发展格局，维护国家安全和社会稳定。中国的先进制造业核心竞争力不强，面临的“卡脖子”问题日趋严重，亟待升级转型，从而达到产业链、供应链的自主可控。特别是一些关系到国家社会民生的核心技术和产品长期对外依存度过高，一旦出现贸易摩擦，便陷入了“卡脖子”的困境，进一步影响到经济发展和国家安全。以北京为例，在北京市政府发布的《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》中就曾指出，当前北京高精尖产业的综合实力与首都高质量发展的要求仍然存在着差距，先进制造业的核心竞争力不强，面临的产业链、供应链“卡脖子”问题依然存在。规划认为在“十四五”乃至更长时期，北京的高精尖产业仍将有大有可为的战略机遇期。规划提出，至2025年，北京市高精尖产业增加值占地区生产总值比重将达到30%以上，万亿级产业集群数量4-5个。同时，规划提出了打造高精尖产业2.0升级版，构建“2441”高精尖产业体系。资料来源：《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》“2441”高精尖产业体系两个国际引领支柱产业四个北京智造四个北京服务一批未来前沿产业•新一代信息技术：区域布局：海淀、朝阳、经开区目标：到2025年实现2.5万亿营收•医药健康：区域布局：昌平、海淀、大兴、经开区目标：到2025年实现1万亿营收集成电路智能网联汽车智能制造与设备绿色能源与节能环保区块链与先进计算科技服务业智慧城市信息内容消费•生物技术与生命科学•碳减排与碳中和•前沿新材料•量子信息•光电子•新型存储器•脑科学与脑机接口…2441办公楼作为产业发展和产业集聚的重要载体和组成部分，产业结构的变革往往会在很大程度上影响办公楼市场的发展。从一线城市相对成熟的办公楼市场需求特征中我们可以看到，近3-5年以互联网平台企业为代表的新兴产业不断成长壮大带来了大量新增需求。其市场影响力使得部分市场和各优质办公楼项目收益颇丰。3新周期带来新调整，北京办公楼市场砥砺前行从2018年到2021年，北京甲级写字楼市场进入了供应端为主导的高供应期。以中服地块北区和丽泽南区为代表的高品质项目集中入市，四年内市场新增供应总量超了300万平方米（3,230万平方英尺）。市场空置率因此从2018年初的8.1%攀升到2020年末的19.4%，市场租金也在2018年触及到最高点后一路下滑，租金四年的调整幅度达到15.7%。近两年，随着经济逐步企稳和疫情防控的常态化，被压抑的企业办公需求开始释放。2021年北京商办市场（包含甲乙级写字楼及产业园）总净吸纳量接近290万平方米（3,120万平方英尺），创造了有历史记录以来的新高。其中，产业园和甲级写字楼市场均突破百万平方米。企业需求的的核心动力来自于以互联网软件与服务为代表的互联网科技类企业。更具体而言，则是集中在头部大厂和to C的服务类平台。得益于此，甲级写字楼的空置率从2020末的19.4%大幅下降到2021年末15%，部分子市场的租金已经出现企稳迹象。2022年三季度北京甲级写字楼及产业园各子市场租金及空置率同比变化情况数据来源：高力国际然而从2022年初开始，市场行情急转直下，前三季度全商办市场合计净吸纳量为-24万平方米（-260万平方英尺）。各市场净吸纳量对比去年均出现了大幅下滑。以2021年需求最强劲的互联网科技为例，在超过5,000平方米（54,000平方英尺）的大宗新租租赁成交中，2022前三季度成交面积大幅缩减到只有不到18万平米（194万平方英尺），不及去年的15%。如果不是金融行业对于北京办公楼市场的需求支撑，今年的办公楼市场行情将会更加困难。Image placeholder市场行情出现如此快速的反转多数情况是由于多种原因的综合所致，高力国际也因此总结了目前核心的影响因素：1疫情不断散状复发持续影响写字楼租赁的活跃度2企业普遍持保守预期，办公扩张意愿不足3多数企业在办公租赁上维持降本增效的策略4创造最多增量需求的互联网科技行业办公需求大幅萎缩•行业发展环境出现变化，流量红利消失，行业进入转型时期•完成大面积租赁后，互联网头部企业进入办公空间面积整合期目前，办公楼市场已经出现了新的产业变化。互联网科技类企业需求的大幅调整将对市场去化产生巨大影响，也将大幅增加未来市场的不确定性。互联网企业聚集的北部市场中，中关村、上地及望京-酒仙桥区域，空置率均持续走高。其中，望京-酒仙桥今年第三季度甲级市场空置率同比上涨了9.7个百分点，达到了18%；中关村的空置率在近15年首次攀升至10%。从私募投资观察产业趋势由上面的市场环境变化可以看出，未来3-5年市场需求侧的不确定性大幅升高。因此，在目前的市场环境下，投资机构和办公楼业主面临最重要的是以下三个问题：1.互联网头部大厂战略调整的时候，现在的互联网科技行业发展趋势是否可持续？2.除了互联网科技，还有什么其他的行业正在快速成长，形成未来新的市场增长极？3.这些潜在的快速成长的行业又都分布在北京哪里呢？回答这三个问题，需要回归到商业地产的本质，即为产业服务的角度，也就是通过热点产业变化来观察。我们希望能够为市场参与者提供一个观察角度，即从私募投资的一级市场来看未来办公楼行业的产业需求变化。机构用资金投票，今天获取资源最多的行业或企业，大概率也就是明天办公楼市场可持续的需求来源。5互联网软件与服务, 37.4%医疗健康, 16.5%制造业, 7.1%互联网硬件技术与设备, 6.8%广告媒体/娱乐出版, 6.4%消费品, 4.7%汽车及零部件, 4.4%能源环保, 4.0%私募投资事件行业占比数据来源：高力国际根据公开信息整理投资事件样本说明高力国际整理并分析了从2021年到2022年10月，共计1540条发生在北京的投资事件。投资类型涵盖了风险投资中从天使或种子期到IPO的企业全成长周期，以及众多战略投资。由于C轮以前的成长企业其商业模式及产品尚不成熟，未经过市场检验，所以我们此次未包含C轮之前的投资事件。因此，目前的投资事件包含过去一年10个月中发生在北京市场的C