多重因素刺激市场发展华东地区具备长期优势

上海昆山太仓苏州无锡嘉兴杭州南京南通常熟宁波合肥0.600.700.800.901.001.101.201.301.401.501.6060%65%70%75%80%85%90%95%100%租金（元/平米/天）出租率 （%）1多重因素刺激市场发展华东地区具备长期优势高力年报 | 华东 | 物流 | 2023年5月19日数据来源：高力国际，国家统计局总结与建议•得益于经济总量优势下的强劲需求，以及相对包容便利的投资环境，华东区重点城市物流仓储总量超四千万平方米，占全国高标仓总存量的36%。快递总量一直在支撑物流地产的发展，电商的火热发展成为刺激物流地产行业繁荣的主要驱动力，其中受生鲜电商、生物医药行业迅速发展的影响，前置仓与冷库尤为稀缺。•干仓和冷链的需求总体呈上升趋势。尽管近年供应量较大，但一些空置率较大城市的出租率相比去年下半年依然有所上升，业主方愿意降低租金置换去化。同时，部分租户有意愿低价长租，但业主更愿意签短租，这也反映出预期市场长期向好。•物流园区依然位于投资者最青睐的资产类型前列，疫情的冲击反而凸显出仓储物业的强大韧性。C-REITs等多元化金融手段进一步完善了“投融管退”闭环，为其发展带来新的机遇。•总体而言，现在的市场对物流地产运营、选址和前期设计等各方面提出了更高更精细的要求。因市场对效率及户型的更高要求，高力国际建议业主在仓库设计上更贴合市场需求，在建立标准及硬件配置上加入更多个性化考量，比如复合型仓库、特定行业库型等。图一：华东重点城市2022年下半年物流市场租金及出租率注：图标大小表示总存量的差异。• 较低租金 较低出租率• 位置靠近发达城市的新兴市场• 价格敏感类租户可尽快布局• 较低租金、较高出租率• 仍有低价入驻的机会• 较高租金较高出租率• 宏观经济层面最具优势的城市；• 最受重视的子市场2来源：2022年中国经济年报，高力国际。2021202220212022上海昆山太仓常熟202120222021202220212022杭州南京20212022合肥2021202220212022宁波20212022苏州嘉兴20212022南通20212022无锡20212022苏州20212022202120222022年出租率2022年租金20212022202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022↓5.0%↓0.6%↓2.4%↓0.4%↑0.7%↑4.4%↑1.3%↑1.1%↑2.5%↑1.6%↑0.6%↑1.8%↓3.9%↓3.1%↓8.4%0.0%↑0.9%↑0.3%↓5.5%↑7.0%↓23.4%↓24.3%↓12.6%↓7.0%在疫情多点频繁散发以及国际局势复杂多变的局面下，2022年中国经济增速出现小幅下滑。整个物流行业克服了多重困难，包括运力短缺、消杀要求严格、跨省运输防疫检查等现实问题，也包括因需求收缩、供给冲击及预期转弱的”三重压力“下的宏观挑战。2021年全国快递业务量同比增长29.9%，2022年，实现全国快递业务量总计1105.8亿件，同比增长2.1%，业务量近年来持续上升，快递总量一直在支撑物流地产的发展。【逆势增长】•尽管受供给端供应链中断及消费端相对紧缩的双重影响，上海2022年双十一前后短期租约较2021年有所减少，但上海物流仓储市场在2022年全年仍实现了净吸纳量56.7万方，同比增长超过20%，充分体现出其韧强、潜力大、活力足的特点，其中来自汽车上下游产业及其他高端制造业的租赁需求保持强劲。•受益于良好的制造业基础及人口优势下蕴含的消费活力，环沪强二线城市租赁需求持续上涨，苏州、无锡租金涨幅较为突出，且出租率保持在95%以上的高水平；•合肥物流市场供需两旺，汽车制造以及消费零售带动租金上涨，但受短期内大量新增供应集中入市的影响，市场整体出租率短期内出现下降。•昆山和太仓作为全国百强县榜首，工业基础雄厚，叠加近沪的卓越地理优势，租金稳健上涨。【潜力巨大】•年底新完工项目的集中入市在短期内对常熟市场整体出租率水平造成一定的影响，租金增长承压，租金及出租率都有一定下降；•嘉兴集聚了大量传统电商、大型商超和第三方物流企业，是长三角重要的区域转运和分拨中心，项目去化速度较快，租金稳健。截至2022年底，甲级仓库总存量位居环沪市场首位，超过431万平方米。图二：2021年-2022年华东地区重点城市空置率及租金变化2022年华东地区物流地产市场概况2021年出租率2021年租金数据来源：高力国际356.4 3540455055602020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-0111%27%0%5%10%15%20%25%30%010203040506020152016201720182019202020212022线下零售金额（万亿）实物网上零售金额（万亿）在线零售金额占比（%）图三：网上实物销售总额占比图五：2022年江浙沪皖与全国进出口总额的占比（%）图四：2020年至今中国制造业采购经理指数（PMI）“荣枯线”数据来源：高力国际，国家统计局。江苏13%浙江11%上海10%安徽2%全国其他地区64%多重因素利好物流仓储市场持续发展【消费】2022年全国社会零售品总额达人民币44万亿元，其中网上实物销售总额为人民币12万亿，占全国社会品零售总额的近30%，8年复合年增长率达11.9%。除传统综合电商平台外，直播带货、社区团购的市场份额也在不断扩大。线上零售的火爆带动第三方物流的持续增长、推动乡村农作物走出去、支撑电商行业高速发展。其中，疫情加速了居民线上购买生鲜的习惯转变，冷链市场走向智能化的革新浪潮。近年来，百胜中国、叮咚等生鲜加工/零售商均以自建或租赁的方式加大对冷库的投资。例如，佳沛入驻万纬上海奉贤临港冷链园区，并配备了亚洲首条奇异果自动分拣包装产线；盒马鲜生预计将在2022年-2024年间新增低温及恒温加工仓储面积约40多万平，用作生鲜商品加工中心、半成品及成品食材研发中心、无人自动化冷链物流中心。【贸易】作为世界第二大经济体和第一贸易大国，中国繁荣的进出口贸易推动物流行业的快速发展。凭借得天独厚的地理优势和雄厚的经济基础，长三角地区成为全国外贸重要压舱石。 2022年，上海港集装箱吞吐量突破4730万标准箱，已连续13年位居全球第一。2022年，长三角三省一市进出口总值为人民币15.1万亿元，占全国进出口总值的比重为35.8%，为长三角的物流地产需求提供了坚实的支撑。以进口商品为例，货物率先存储至海港储运基地，随后途经沿途仓储网点实现港内货物快速送达长三角地区甚至全国，成为助力实现国内国际双循环战略的重要一环。【制造】制造业在现代化经济体系中具有引领和支撑作用。二十大报告提出，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国。随着春节假日因素和疫情影响消退，制造业企业生产恢复加快，市场需求显著改善，2023年2月，PMI指数跃升至56.4%，显示出生产复苏的强烈信号。东部地区制