2023年全球投资者展望-应对重新校准后的全球房地产市场

2023年全球投资者展望应对重新校准后的全球房地产市场全球资本市场Colliers2高力国际认为全球房地产市场的稳定态势将在2023年年中确立2023 全球关键主题1. 在稳定之前，定价“重置”及再校准2. 动能是关键3. 应对不可预测4. 抓住机会而非散布焦虑5. 更多的平台和私有化运作6. 股权向债权的转化7. 追求品质，注重基本面8. 可持续性主导决策，而非事后补救Colliers41.在稳定之前，定价“重置”及再校准• 随着市场持续其价格发现的征途，通货膨胀和更高的利率将继续影响投资人在2023年的决策。• 定价的调整已在不同市场上发生，尤其是在2022年第三季度，收益率/资本化率上升了100个基点。然而，一些市场尚未看到任何价格调整，在各个市场及物业类型，关于“着陆、稳定和复苏”的时机有显著差异。•总的来说，高力认为随着利率和经济前景更加确定，全球房地产市场的稳定态势将在2023年年中确立。高力专家观点“在更透明、流动性更强市场中的表现情况将决定全球资本最受欢迎的门户目的地。那些重新定价最迅速、因而看起来价值更高的市场将在2023年上半年吸引资金。那些在重新定价方面落后的市场可能会需要更长时间等待投资回归。目前有两个市场的重新定价速度明显快于其他市场——英国和美国”Tony HorrellHead of Global Capital Markets& CEO UK & IrelandColliers5• 调查结果反映了市场着陆方式和时间的显著差异。总体而言，投资者普遍认为，到2023年底，核心资产价值将进一步下降10%。增值型资产价格可能会进一步下跌。•尽管如此，近20%的投资者表示他们仅是“不清楚”2023年价格将在何处探底。该比例在零售、酒店和多户住宅/BTR增值型资产中超过30%。我们将这归结为推动市场定价变化的多重因素，以及变化的发生时机和速度。我们的全球投资者调查于2022年10月3日至11月3日进行，在此期间，一些市场的价格发生了重大变化。我们无法确定投资者表达的以上观点是否都解释了这一点，或者它们仅代表了对2023年价格进一步变化的预期。这只是证实了价格发现之旅还有一段路要走。•对价格变化的看法也因地区而异。对于北美的核心办公资产而言，这种情况要悲观得多，13%的投资者认为其2023年的价格将下降20%以上。只有不到5%的人认为亚太地区和欧洲、中东和非洲的情况也会如此。全球资本价值：2023年所有资产类别的变化百分比决定所有资产类别的核心和增值资本价值的投资者百分比19%4%6%14%16%24%12%5%21%5%7%12%12%17%15%12%0%5%10%15%20%25%30%不清楚20+10 到200 到 10没有变化0 到-10-10 到 -20-20+核心型增值型Source: Colliers 2023 Global Investor Survey1.在稳定之前，定价“重置”及再校准Colliers62. 动能是关键•整个市场情绪显然较为低迷，投资者的注意力主要集中在管理“生存和稳定”战略上，然后才转向增长。•投资者将资产置于稳定运营期的速度将是带动市场正向动能和市场活动向好的关键。•挑战在于，市场仍然容易受到进一步冲击和事件的影响，这些冲击和事件有可能引发倒退，也可能推动市场前行。3. Expect the unexpected.• It is unlikely to be a smooth landing, certainly not for all markets. Real •实现软着陆的可能性不大，对于大多数市场而言软着陆不会是必然。一旦定价水平更加明确，房地产市场将提供稳定的长期投资和收入现金流。然而，影响决策的因素每时每刻都在变化，而不是每月或每季度，因此用于指导未来操作的许多基准、数据和分析显得多余了。•货币市场的波动是投资者需要考虑的另一个因素。投资者无法预测未来的融资成本走向，而且很难对新的机会进行财务建模。•那些全现金支付的投资者仍然认为，市场的定价调整还不够，这导致了一种“明天可能更便宜，为什么今天就买？”的感觉。•尽管市场每天都有变化和传闻，但不大可能形成任何实质性的反弹势头。3. 应对不可预测Colliers762%68%63%78%72%61%58%53%49%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%能源供应/成本去全球化/地缘政治紧张局势加剧（全球/地区）货币汇率波动亚太地区欧洲、中东和非洲美洲主要区域宏观挑战全球挑战：主要的下行风险在2023年，将以下列为影响其房地产战略的三大负面挑战的投资人的平均比例。88%利率74%通货膨胀68%供应链中断Source: Colliers 2023 Global Investor SurveyColliers84.抓住机会而非散布焦虑•当前的环境与过去的危机不同。与全球金融危机的后果不同，当前流动性仍然普遍充足，杠杆率较低，大多数资产类别的需求仍然稳健。•然而，资产价值将受到向利率高企带来的负面影响，因此在2023年，一些困难情况将变得更加明显。•投资者将面临再融资的压力，而这将不仅限于投资于周期末端或高风险资产的业主。•投资者已经在关注潜在的相对便宜的交易，大量的机会型基金计划对于困境资产采取行动，尤其是在2023年上半年。这将利于达到新的价格水平。短期利率（STIR）与掉期率3.754.253.43-0.12.754.002.502.752.70-0.12.503.253.523.943.980.32.453.86加拿大美国澳大利亚日本欧元区英国来源: 高力国际 / 研究系统公司 / 彭博社Data based on daily rates and forecasts as of 29th November 20225年掉期率24年短期利率预测23年短期利率预测Colliers95.更多的平台和私有化运作• 公开上市的投资者继续以资产净值（NAV）的折扣进行交易。尽管这些折扣力度已经开始缩小，但我们将看到“追逐风险类”的私募股权和其他现金充裕的投资者在公开市场中买入，其投资路径包括购买可转换债券。•更严格的条件也意味着开发商和资产所有者共创的一些大型平台的维护成本将越来越高。随着不良资产和投资组合入市以改善资产负债表，这将带来大规模资本配置和直投机会。高力专家视角“核心资产在许多地方都难以获得。对于日本等市场的投资基金经理和资本配置者来说，与开发商合作以在旧址开发新的核心资产是一个非常有吸引力的选择。这是一个我们预计将在2023年延续的绝佳战略。”John HowaldExecutive Director, Head of International Capital, APACColliers106.股权向债权的转化• 问卷调查结果说明了利率对债务的成本及其可得性的影响有多大。在全球范围内，76%的投资者表示，债务成本的上升将对他们2023年的房地产战略产生负面影响。另有60%的投资者预计，债务可得性的减少将产生负面后果。• 随着资金成本的上升，投资者认识到，将其活动扩展到债权中比以直接股权投资为目标更为有利。随着越来越多的投资者探索夹层债、过桥贷款和项