2023年一季度西安办公楼及产业园市场回顾及展望

2023年第一季度西安办公楼及产业园市场回顾及展望2023年4月Accelerating success.第一季度西安甲级写字楼市场回顾需求净有效租金供应空置率数据来源：高力国际•一季度，全市净吸纳量约3.3万平方米，环比呈现小幅上升，除去年前蓄客产生的成交，市场需求展现出有序恢复迹象；•二月份项目带看量和问询量迎来短期高峰，虽然宏观市场有转好迹象，但多数企业仍持谨慎态度，对价格仍较为敏感，对遗留装修的高性价比类房源兴趣浓厚。•本季度全市平均租金呈现小幅上升，净有效租金小幅上升至88.9元每平方米每月。•随着问询量和带看量的增加，部分业主方收紧了优惠措施，致使全市平均租金水平小幅上涨；•但是二季度，受市场新增供应的影响，全市租金将面临一定下滑的压力。•本季度全市未录得新项目入市；•核心子市场供需关系出现错位现象，存量空置房源分布较为分散，与大面积客户需求匹配度较低；•预计第二季度，曲江、港务及浐灞子市场将迎来新项目入市，推动市场总存量进一步提升，优化部分供需结构。•本季度空置率环比下降1.6个百分点至23.6%，租户退租现象大幅减少；•预计二季度曲江、港务及浐灞子市场将迎来新项目的入市，全市空置率将再一次被拉升，去库存依旧是未来市场发展的主基调。西安甲级写字楼存量为207.9万平方米本季度，西安写字楼市场存量增至691.4万平方米，新增乙级写字楼2.69万平方米，甲级写字楼暂无新项目入市西安写字楼总存量整体存量691.4万平方米甲级写字楼207.9万平方米乙级写字楼483.6万平方米数据来源：高力国际31%29%14%8%6%6%5%西安市甲级写字楼存量占比高新一期高新二期城北港务及浐灞市中心南二环及小寨曲江市中心城北高新一期曲江高新二期南二环及小寨港务及浐灞新增供应，净吸纳量和空置率本季度租户退租现象减少，多数项目实现正净吸纳，甲级写字楼空置率环比下降1.6个百分点至23.6%; 数据来源：高力国际0.0%7.0%14.0%21.0%28.0%35.0%42.0%49.0%-50510152025Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201820192020202120222023空置率建筑面积（万平方米）新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）西安甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018Q1-2023Q1数据来源：高力国际净有效租金和空置率本季度租金水平迎来小幅提升，环比增加0.3%，至88.9元/平方米/月，主要由于经济回暖以来，问询量和带看量的增加，部分业主方收紧了优惠措施。0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%80.090.0100.0110.0Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201820192020202120222023空置率（%）人民币元每月平方米平均净有效租金（左轴）空置率（右轴）西安甲级写字楼历史净有效租金和空置率，2018Q1-2023Q155657585951051151251352018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q1人民币元每月平方米西安甲级写字楼各核心子市场历史租金走势， 2018-2023Q1市中心高新一期高新二期城北南二环及小寨曲江港务及浐灞各核心子市场历史租金走势数据来源：高力国际注：租金为净有效租金各核心子市场历史空置率走势数据来源：高力国际0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%2018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q1西安甲级写字楼各核心子市场历史空置率走势， 2018-2023Q1市中心城北高新一期高新二期曲江南二环及小寨港务及浐灞西安甲级写字楼各子市场数据（2023年第一季度）子市场空置率环比同比预计2023二季度空置率趋势净有效租金环比同比预计2023二季度净有效租金趋势高新一期30.7%-1.0%2.4%82.20.2%-1.2%高新二期20.4%-3.2%-0.2%96.90.4%-2.7%城北17.4%-1.1%-1.3%88.11.7%2.4%市中心22.2%-0.5%3.8%115.2-0.3%-0.3%南二环及小寨14.5%-1.1%-4.3%95.90.0%-0.4%曲江10.7%-0.2%0.1%91.74.7%4.3%港务及浐灞34.7%-1.2%-60.5-0.9%-全市23.6%-1.6%1.6%88.90.4%-3.1%数据来源：高力国际子市场净吸纳量、租赁成交行业、租赁类型本季度高新二期净吸纳量为全市第一，境商未来中心项目由于前期蓄客积累周期较长，在本季度迎来密集成交。此外，除建筑和房地产为代表的主力成交行业外，互联网软件与服务、教育培训类企业在本季度市场需求增长显著。数据来源：高力国际05,00010,00015,00020,00025,000曲江市中心南二环及小寨浐灞及港务城北高新一期高新二期2023年第一季度各子市场净吸纳量2023年第一季度租赁成交行业TOP8占比22%20%13%12%10%8%8%7%建筑和房地产互联网软件与服务教育培训专业服务医疗保健互联网硬件技术与设备金融酒店/餐饮/休闲娱乐2023年第一季度租赁类型占比（按面积统计）69%17%13%搬迁新成立扩租建筑面积（平方米）-------20 5 --20 7 -7 8 ----10--10 7 3.5 - 5 10 15 20 25 30 35 402023F2024F2025F2026年及以后单位：万平方米高新二期城北曲江西咸新区港务及浐灞数据来源：高力国际 注：年度新增供应量包含超甲及甲级写字楼；2026年及以后项目为入市时间尚不确定的项目；西安市场未来三年新增供应量集中在城北、高新和曲江高新二期, 26%曲江, 23%城北21%港务及浐灞21%西咸新区10%西安甲级写字楼未来供应预测占比2023-2026年西安甲级写字楼未来供应预测预计二季度，港务及浐灞、曲江市场将分别迎来一个新项目入市。0.0%7.0%14.0%21.0%28.0%35.0%42.0%49.0%0510152025303540201820192020202120222023F2024F2025F空置率建筑面积（万平方米）新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）数据来源：高力国际未来净吸纳及空置率预测高力国际预计从2023年二季度开始新增供应将逐渐拉高市场存量，市场需求随宏观经济环境的不断修复将缓慢释放，由此未来甲级市场将面临一定程度的调整压力，呈现区间震荡走势。新一轮供应高峰2023-2025年西安甲级写字楼净吸纳及空置率预测数据来源：高力国际未来平均租金及空置率预测高力国际预计随着市场供应的逐年增大，未来甲级市场租金将承受一定的下调压力。新一轮供应高峰0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%80.090.0100.0