见微知著系列之五十一：地产的“积极”信号

敬请参阅最后一页特别声明 1 近期地产销售明显回落加大市场担忧，但一些“积极”信号已开始显现。本文详细梳理，供参考。 一、热点思考：高线城市供给质量提高助于需求释放，中低线棚改加码、收入改善利于购房预期修复 1. 关于地产，市场在担忧什么？地产总体需求不足，高线城市地产存在供需匹配问题、中低线城市需求持续低迷。 当前地产总体需求不足，尤其是商品房库存偏高、销售回落，进一步加剧市场悲观预期。3 月全国代表城市商品房可售面积同比提升 5%、攀升至过往最高水平，全国住宅去化周期亦抬升至历史高位；4 月以来，新房销售水平显著低于过往、仅为 2019 年同期的 75%、低于 3 月的 97%，二手房成交修复不及前期，均加大市场对后续地产修复的担忧。 地产城市分化加剧，高线城市或存供需匹配问题、中低线城市需求持续低迷拖累总体表现。4 月中旬，一线城市商品房成交同比提升 112%、显著高于二、三线城市，销售回暖带动库存去化，一线、强二线城市以商品房当月库存占销售最大月份库存比重衡量的“有效库存”明显不足，地产供给对需求修复的影响加大；相较之下，弱二线及以下城市地产销售占总销售的比重超八成、其销售低迷拖累全国地产销售表现，对应“有效库存”水平处于历史高位。 2. 高线城市地产有何“积极”信号？高线城市地产供给增多、质量改善，利于需求释放、形成供需“正向循环”。 近期高线城市地产供给明显改善，新增供给放量、拿地质量显著提升。去年高线城市土地成交回落至历史低位，今年销售回暖下，土地储备、商品房库存持续去化，比如：北京、杭州商品房可售面积较去年年底回落 130%、69%，短期有效库存偏紧。为此房企拿地、推盘聚焦高线城市的优质地块，3 月一线城市拿地占比较去年提升 13 个百分点、新增获批面积同比增长 68%，均显著高于弱二线及以下城市；高线城市核心城区土地成交明显好于非核心城区。 核心区域地产供给质量改善利于需求释放，供需“正向循环”或逐步显现。当前高线城市核心区域地产销售较好表现延续，比如：近期成都中心城区商品房成交同比持续提升，但郊区新城明显回落；地产销售好转带动相应地区拿地、开工等投资改善，3 月一线及强二线城市住宅土地成交同比较 1 月提升 55 个百分点、而二线、三线城市回落 16、36个百分点；一线城市房屋新开工、地产开发投资分别同比提升 17%、32%，明显好于全国-27%、-6.5%的同比变动。 3. 中低线城市地产有何“积极”信号？棚改政策加码、居民收入改善等，均利于中低线城市地产企稳。 今年棚改力度持续加大，或利于中低线城市地产企稳。目前已有 17 个省份出台今年棚改计划，合计规模达 130 万套、已超过去年全国 120 万套的执行规模，同比提升 56%，其中广西、四川、河南等中西部省份棚改计划规模提升较快、增幅均已超 60%；从棚改类型来看，今年棚改以房票安置等货币化安置为主，相较于实物安置，更利于提升商品房的购买需求；从实际执行效果来看，去年 6 月郑州、南京溧水相关政策出台后，商品房成交改善幅度明显好于全国平均。 中低线城市居民收入显著改善等带动购房预期好转，利于地产销售修复。一季度西部地区居民可支配收入同比平均较去年四季度提升 1.1 个百分点、提升幅度高于全国的 0.4 个百分点；收入改善下，居民购房意愿提升，一季度预计增加购房支出的储户占比较去年四季度提升 1.5 个百分点；叠加前期积压需求、超储等，购房需求释放仍有一定支撑。 二、高频跟踪：五一假期总体旅客发送或超 2019 年，三四线城市旅游更为火爆 假期全国营运性客流达 2019 年八成，但考虑到自驾出行，旅客发送或已超 2019 年同期，客流提升带动餐饮消费显著增长。假期全国营运客流日均发送较 2019 年回落 19%，发送量占比较大的公路营运性旅客发送较 2019 年回落 29%，但含自驾的全国高速公路客流较 2019 年提升 24%；客流提升下，餐饮消费显著提升，重点餐饮企业销售同比增长 58%。 假期全国旅游人次、收入已超 2019 年同期，不同过往，今年较偏远地区旅游人次提升力度较大。假期全国国内旅游人次较 2019 年增长 19%、实现旅游收入提升 0.7%，客单价恢复至 2019 年同期的 90%；分地区看，今年云南、宁夏等地区旅游人次和收入恢复较好、提升幅度明显高于北京、广东等地，同时，三四线城市酒店预订好于一二线城市。 风险提示：数据统计存在误差或遗漏，政策、外部环境变动超预期。 宏观专题研究报告 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 一、 热点思考：地产的“积极”信号............................................................... 5 二、人流消费跟踪：五一期间人流活动、线下消费复苏强劲........................................... 10 二、 产需高频追踪：五一假期工业产需明显放缓，房地产成交表现低迷................................ 14 风险提示....................................................................................... 20 图表目录 图表 1： 百城商品房可售面积口径库存水平持续提升 ................................................. 5 图表 2： 二线以下城市商品住宅去化周期远高于过往 ................................................. 5 图表 3： 4 月，30 大中城市商品房成交面积低于过往同期 ............................................. 5 图表 4： 全国代表性城市二手房成交面积超过往同期 ................................................. 5 图表 5： 一线城市商品房销售明显好于二线、三线城市 ............................................... 6 图表 6： 一线、强二线城市有效库存水平明显偏低 ................................................... 6 图表 7： 去年一线、二线城市土地成交面积明显低于过往 ............................................. 6 图表 8： 近期高线城市当月新增供给均可被销售消化 ................................................. 6 图表 9： 北京住宅类商品房狭义库存已降至低位 ..................................................... 6 图表 10： 杭州住宅类商品房狭义库存已降至低位 ...................................