传统与变革：八大趋势探索房地产未来机遇

2022年12月EIGHTDIRECTIONS传统与变革探索房地产未来机遇八大趋势 CUSHMWAKE改革开放40多年来，伴随高速城镇化的进程，无论是从农村到城市、从落后地区走向发达地区、从小城市到大城市，人口的流动都为中国房地产的发展提供了庞大的需求支撑，中国的房地产行业也因此经历了快速上行的增量市场。然而，伴随着本轮楼市下行，中国的房地产行业也进入调整阶段，融资环境趋紧的压力下房企债务风险凸显，而与眼前的压力并存的是如何面对未来的行业趋势与变化——未来城镇化进程逐渐放缓、增量开发建设的占比会逐渐减少，城市群、都市圈的发展格局都将令传统的房地产发展模式面临挑战，进而影响中国房地产下半场的发展——基于这样的背景，结合行业内已经发生的一些尝试以及全球范围的先进经验、案例，来探索中国的房地产行业未来可能的趋势与变革就尤为重要。大中华区副总裁华南及华中区董事总经理2 / 戴 德 梁 行 研 究 院01.宏观环境与房地产现状 1.1 宏观环境与发展背景 1.2 房地产行业现状及走势02.中国房地产行业的趋势与机会 2.1 城市更新与存量利用 2.2 与产业相结合的发展模式探索 2.3 “开发+大资管”模式 2.4 地产融资渠道优化 2.5 规模化、机构化运营住房租赁业务 2.6 以城市服务融入区域运营及发展 2.7 房地产科技化趋势 2.8 房企的多元化布局与发展040510151619202833373840目录CONTENTSMAN &EFIELD八大趋势探索房地产未来机遇 / 3EIGHTDIRECTIONS01宏观环境与房地产现状4 / 戴 德 梁 行 研 究 院经历改革开放40多年来的发展，中国城镇化水平得到快速提升，成为世界上规模最大、速度最快的城镇化进程。城市的发展也带动了经济社会高速发展，同时使经济发展高度集中于京津冀、长三角、珠三角等较发达的城市群，也由此形成中国经济发展的核心引擎。人口的流动也体现出同样趋势，近十年来人口流入高度集中于经济发达的城市群，便捷的交通设施带动城市群的中心城市与其周边城市的协同发展。伴随城镇化的进程，无论是从农村到城市、从落后地区走向发达地区、从小城市到大城市，人口的流动都为过去30年中国房地产的发展提供了庞大的需求支撑。未来，持续的城镇化带来的增量需求以及城镇人口为提高生活品质带来的改善型需求，仍将是中国房地产的持续发展的重要支撑。中国房地产行业的发展与城镇化的进程息息相关。过去40年来，中国城镇化率从1978年的17.9%跃升至2021年的64.7%，特别是农业转移人口市民化的成效显著。“十三五”期间，1亿农业转移人口和其他常住人口实现城镇落户，以京津冀、长三角、珠三角为代表的城市群国际竞争力显著增强。当前我国正处于城镇化快速发展区间的中后期，这期间城镇化率的提升预计将呈现前高后低的态势。2021年中国64.7%1.1宏观环境与发展背景1.1.1城镇化率增速或将放缓图：城镇化率走势图资料来源：世界银行，国家统计局的城镇化率仍低于高收入国家80%左右的平均水平而具备增长空间，《“十四五”新型城镇化实施方案》中“稳步提高常住人口城镇化率”也意味着 “十四五”期间中国城镇化仍有望保持较高的速度。结合国际经验来看，当城市化率达到70%之后增速将明显下降，步入缓慢增长阶段，意味着中国的城镇化率在稳步提升至一定高度后也将逐渐迎来缓慢增长期。城镇化率放缓意味着人口向城镇流动过程中带来的新增需求将放缓，同时新阶段下我国以高质量发展为主题的城镇化也将推动房地产行业将从高速发展转向高质量发展。21.1364.70102030405060708090中国城镇化率美国城镇化率世界城镇化率%1992年，南巡讲话后社会主义市场经济体制确立 2014年，国务院发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》 1982年起，农村剩余劳动力向非农产业转移 八大趋势探索房地产未来机遇 / 5人口的流入与增长为城镇房地产市场带来直接的新增需求。根据第七次全国人口普查（简称“七普”）结果显示，在经济相对发达的中国东部地区人口规模最大，占全国总人口的39.93%，较10年前上升2.2个百分点，其中广东、浙江、江苏等省份成为人口流入的主要目的地；中部地区和西部地区在十年间年均人口增速分别为0.22%和0.61%，在全国人口的占比分别下降0.8个百分点和上升0.2个百分点；而在东北地区，近年人口的流失也令其在全国的人口占比下降了1.2个百分点至7.0%，东北三省均出现人口负增长。表：各区域十年来人口占比及变化资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部从具体城市来看，深圳、广州、成都、西安、郑州、杭州、重庆、长沙、武汉和佛山是十年间人口增长最多的十大城市，其人口数量占全国总人口的比例由2010年的11.5%升至13.3%，人口向头部城市集中的趋势明显。而流动人口规模的增长也为经济发展提供了更多动力，同时也带动了大规模的房地产市场需求。“七普”数据显示，中国已经形成18个常住人口超过1,000万的超大城市，这些城市在2010-2020年十年间人口增加5,177万人，占到全国7206万人口增量的71.8%，同时这18个城市贡献的GDP占全国GDP的比例基本稳定在30%左右，体现出人口流动与经济发展同频的规律。可以预见，在持续的城镇化推动下，人口向经济发达区域、城市群集聚的趋势还将延续。此外，开放三胎后，多项具体措施落实生育支持政策，各地也积极完善和落实财政、税收、保险、教育、住房、就业等积极生育支持措施，也将为促进人口长期均衡发展提供有力支撑。1.1.2人口流动与经济发展同频东部中部西部东北“七普”人口占比40.0%25.8%27.2%7.0%相比“六普”人口占比的变化（个百分点）2.2-0.80.2-1.210年间人口年均增长1.08%0.22%0.61%-1.05%6 / 戴 德 梁 行 研 究 院图：中国头部城市人口集中度提升注：CR即行业集中度（Concentration Ratio）；CR10即排名前10的份额集中度。资料来源：国家统计局，东方证券研究所13.3%20.8%26.8%38.3%58.7%0%10%20%30%40%50%60%70%CR10CR20CR30CR50CR1002010年2020年八大趋势探索房地产未来机遇 / 77 戴 德 梁 行 研 究 部图：未来“两横三纵”城市群格局资料来源：《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，戴德梁行研究部继“十三五”规划明确我国将在全国范围内打造19个城市群，形成更多支撑区域发展的增长极后，“十四五”规划提出全面形成“两横三纵” 的城市群格局、城市群分类分级发展、建立城市群协调发展机制、构建网络型城市群等要求……作为先进的空间组织形态，城市群由此成为推动经济增长、提升国家竞争力的核心力量。在中国960万平方公里的广阔版图上，以19个城市群串起的网络几乎覆盖了所有未来发展的关键节点——内地24个万亿GDP城市绝大多数分布在这19个国家级的城市群中，在区域一体化发展和经济增长中发挥举足轻重的作用。1.1.3城市群构建未来发展