【NIFD季报】凛冬已过 筑底在望——2022年度房地产金融

房地产金融NIFD季报主编:李扬蔡真崔玉 陶琦2023 年 2 月《 NIFD 季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《 NIFD 季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。 NIFD 季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出； NIFD 年度报告于下一年度 2 月份发布。特别鸣谢贝壳研究院对本报告提供数据支持I 凛冬已过 筑底在望 摘 要 房地产政策方面，在房地产市场面临需求收缩、预期转弱和房企违约冲击的形势下，2022 年政府部门持续释放出积极的房地产政策信号来稳定房地产市场和预期，包括重新明确房地产行业的国民经济支柱产业地位、通过金融“三支箭”政策支持房企合理融资需求、支持居民刚性和改善性住房需求、放松供需两端限制性行政政策、推进保交楼和房企债务风险的防范化解等。 房地产市场运行方面，2022 年房地产市场延续 2021 年下半年以来的下行态势，商品住宅销售各季度同比增速全部为负，商品住宅销售面积为 11.46 亿平方米，已回落至 2013 年水平，销售额为 11.67 万亿元，已回落至 2017 年的水平；70 城商品住宅销售价格环比下跌态势已持续 16 个月，住房租赁市场租金水平也普遍下跌。住宅销售市场的趋冷通过房企的拿地投资行为影响到土地市场，2022 年百城住宅类土地在供给大幅下降的同时，仍有大量土地流拍，全国百城共有 6279 宗土地未能成交。 房地产金融形势方面，在住房贷款利率大幅下调、住房消费金融服务持续优化的情况下，个贷余额增速仍持续回落；因出现提前还贷潮，第四季度个贷余额净减少 1100 亿元，表明居民部门正在通过增加储蓄、降低消费和减少债务来修复家庭资产负债表。受房企债务违约影响，房地产信托仍在持续压降，房企境外债发行规模腰斩；但随着房地产融资政策环境的进一步改善和“保交楼”专项借款的有序投放，房地产开发贷款余额增速由负转正，同比增长了 3.7%。 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人：  蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任  崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员  陶琦 贝壳研究院数据研究总监 【NIFD 季报】 全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 宏观杠杆率 中国宏观金融 中国金融监管 中国财政运行 地方区域财政 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 II 2022 年房地产市场最大的风险是房企大规模债务违约问题，尤其需要关注的是部分出险房企的债务风险已经由初始违约时的流动性风险演变为资不抵债风险。其次是因房企债务违约问题而引发的集体停贷事件，为维护社会稳定，保交楼工作至关重要。 展望 2023 年，我们认为房地产政策将着力于稳需求、保供给和防范化解风险三个方面。伴随着政策效果的逐步显现和三年疫情防控的阶段性胜利，房地产市场预期将会明显好转，积压的需求逐步释放，房地产市场有望在 2023 年上半年完成筑底。但中长期来看，随着我国人口正式进入负增长时代、城镇化速度的放缓、购房主力人口数量的大幅减少、住房来源中继承比例的逐步上升，我国住房市场在长期中有可能会步入下行通道，这是特别值得警惕的。房地产金融方面，我们认为 2023年房地产金融将会维持相对宽松环境。住房消费金融服务进一步优化，个贷利率进一步下降，受提前还贷潮的影响，个贷余额增速可能会进一步下降。随着金融“三支箭”政策的落地，房企融资环境将会显著改善。 目录 一、房地产政策情况 ....................................... 1 （一）中央及部委层面持续释放出积极的房地产政策信号 ...... 1 （二）地方政府层面从供需两侧密集出台“救市”政策 ........ 1 二、房地产市场运行形势 ................................... 2 （一）70 城商品住宅销售价格环比下跌的态势已持续 16 个月 .. 2 （二）住房销售面积已回落至 2013 年水平 ................... 3 （三）土地交易市场持续低迷 .............................. 4 （四）住宅年度投资完成额首次出现负增长 .................. 5 （五）房地产市场的预期和景气程度较弱 .................... 6 （六）三线城市住宅库存去化的压力较大 .................... 7 （七）住房租赁市场价格普遍小幅下跌 ...................... 8 （八）租金资本化率相对保持稳定 .......................... 8 三、房地产金融形势 ....................................... 9 （一）住房贷款利率大幅下调 .............................. 9 （二）个人住房贷款放款周期大幅缩短 ..................... 11 （三）个人住房贷款余额在第四季度出现负增长 ............. 11 （四）个人住房抵押贷款总体风险可控 ..................... 12 （五）房地产开发贷余额同比增速转正 ..................... 14 （六）房地产信托仍在持续压降 ........................... 15 （七）房企境外债发行规模腰斩 ........................... 15 四、房地产市场主要风险情况分析 .......................... 16 （一）房企大规模债务违约问题 ........................... 16 （二）购房者集体停贷事件与保交楼 ....................... 20 五、房地产市场及房地产金融运行展望 ...................... 23 （一）房地产政策将着力于稳需求、保供给和防范化解风险 ... 23 （二）房地产市场有望在 2023 年上半年完成筑底 ............ 23 （三）房企融资环境将显著改善 ........................... 24 附件：相关指标说明 ...................................... 25 1 一、房地产政策情况 （一）中央及部委层面持续释放出积极的房地产政策信号 2022 年，中央层面在坚持“房住不炒”的政策底线基础上，持续释放出积极的房地产政策信号：一是重新明确房地产行业的国民经济支柱产业地位；二是要求加大对居民刚性和改善性住房需求的支持力度；三是要求满足房企合理融资需求，推动行业重组并购，防范和化解房企债务风险；四是压实地方政府责任，推动“保交楼、保民生、保稳定”工作；五是增加保障性租赁住房供给，探