【债券深度报告】数据话城投系列之二：热点城市土拍升温，城投拿地数据几何？

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 债券深度报告 2023 年 04 月 13 日 【债券深度报告】 热点城市土拍升温，城投拿地数据几何？ ——数据话城投系列之二  2022 年土地市场整体表现较为惨淡，我们在去年底发布的《年度跟踪：全国土地成交及城投拿地数据全梳理》中进行了全面分析，而在众多利好政策执行下，2023 年一季度土地市场恢复情况如何？  全国土地成交有何变化： 1、土地成交额及溢价率：2023 年一季度，全国各类土地成交 11643 宗，同比减少 1559 宗；土地成交额 5406.18 亿元，同比下降 15.5%。与此同时，区域间土地市场表现进一步分化，热点城市土拍升温，部分偏远区域依然低迷，整体加权平均溢价率回升至 5%以上的相对高位。 2、城投拿地占比：受政策效应及自身偿债压力较大影响，城投拿地金额占比由 2022 年 11 月的 8.84%持续下降至 2023 年 3 月的 1.53%，目前整体处于较低水平。 3、成交土地性质：主要以住宅用地和工业用地为主，两者合计占比 82.6%，其中，工业用地占比较去年同期上升 4.67 个百分点。  各省份及各地市土地成交现状分析： 1、分省份看：2023 年一季度，天津、陕西、宁夏三区域土地成交同比增速较高，表现出较强的回暖趋势，而甘肃、重庆、安徽、湖北等区域土地成交同比下滑严重，其中重庆市土地成交额中城投拿地占比高达 19.66%。 2、分地市看：整体呈现“点状复苏”态势，其中，杭州、西安、南京等热点城市成交规模及增速均处于较高水平。此外，市场关注度较高的济宁、贵阳等偏弱区域土拍市场有所恢复。 3、重点省市：2023 年一季度，云南省土地成交额为 72.95 亿元，较去年同期有所改善；天津市土地成交额为 23.55 亿元，受低基数因素影响，整体增速较高，但规模不大；山东省土地成交额 315.54 亿元，城投拿地金额 25.17 亿元，位于全国首位。其中，济南、青岛、潍坊土地成交额有所下滑；贵州省土地成交额为 74.27 亿元，其中，贵阳市、遵义市土地成交额下滑明显；广西土地成交额为 80.92 亿元，其中，柳州市土地成交 4.6 亿元，其中城投拿地占 10.07%；甘肃省土地成交额 23.64 亿元，其中，兰州市较去年同期明显下滑。  城投拿地现状及后续展望： 1、行政级别及溢价率：2023 年一季度，参与拿地的城投公司的行政级别主要为区县级和园区级，二者合计规模占比高达 86.2%。城投拿地的土地溢价率主要位于 0-5%区间，金额占比 86.58%，较 2022 年同期下降 8.04 个百分点。 2、分省份看，2023 年一季度，山东、江苏、重庆、江西城投拿地金额较高，受低基数影响，重庆、陕西、河南等区域城投拿地规模增速较快，重庆、黑龙江两区域城投拿地占比较高。 3、分地市看，山东省威海市、烟台市的城投拿地金额较高，均超 10 亿元，超过所在地级市土地成交额的 40%，主要涉及龙口市港城投资开发建设集团有限公司和威海市文登区蓝海投资开发有限公司两家城投公司。  后续看，一方面，防风险状态下，房地产市场有望逐渐回暖，土地出让情况边际改善，但恢复至往年水平难度较大，可能与 2022 年大致持平；另一方面，区域间土地市场表现将进一步分化，核心区域热点城市有望率先回暖，而部分偏远区域恢复情况依然有待验证。考虑到当前流动性紧张情绪有所缓解，城投债净融资额连续三个月环比上升叠加“资产荒”行情重现，短期城投债打破刚兑仍属较小概率事件。考虑到长期的政策不确定性及估值波动风险，仍建议负债端稳定性偏低的投资机构针对广东、浙江等好区域 1-2 年品种进行下沉，而对于收益诉求偏高的投资机构，考虑到利差保护充足性，可选择河北、陕西、江西区域精选个券获取超额收益。  风险提示：数据来源和统计口径可能存在一定差异；政策变化超预期。  证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com 执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶 电话：010-66500984 邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com 执业编号：S0360521070001 相关研究报告 《【华创固收】历轮摸底和置换复盘看地方债务化解方向——城投债系列思考之六》 2023-03-13 《【华创固收】关于“货币-信用”周期的新观察——债市策略思考系列之二》 2023-03-10 《【华创固收】真净值时代，理财市场变化和机构应对——2022 年理财年报点评&理财新洞察系列之三》 2023-02-24 《【华创固收】中国版巴 III 落地，债市应该关注什么？——银行资本管理办法点评&机构行为系列专题之十八》 2023-02-22 《【华创固收】摊余成本法下，次级债怎么投？——理财新洞察系列之二》 2023-02-15 华创证券研究所 债券深度报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 投资主题 报告亮点 一是，2022 年土地市场整体表现较为惨淡，在众多利好政策驱动下，2023年一季度土地市场恢复情况如何受到市场广泛关注。本文以土地成交情况作为切入口，从全国和各省市土地成交的情况以及城投拿地情况三个方面展开深入探讨。 二是，除了对全国和各省市土地成交情况进行探讨，本文单独对市场关注度较高的云南省、贵州省、广西壮族自治区、甘肃省、天津市、山东省六个偏弱区域及其下辖地级市进行深入分析，对具体区域的改善情况做定量衡量。 三是，土地出让收入作为城投公司偿债的重要来源，一定意义上将影响市场投资者对其能否按期兑付的信心。本文将 2023 年一季度土地出让情况与 2022年同期进行对比，梳理出各省市土地成交变化情况，并剔除城投拿地托底因素的影响，筛选出土地市场实质改善较大的区域，结合二级市场利差分位数表现，为投资者提供区域投资建议。 投资逻辑 首先，本文基于 2023 年一季度土地市场成交明细，梳理归纳全国土地市场有何变化；其次，从各省来看，梳理比较各省一季度较去年同期土地市场变化趋势及总结各区域特点；再次，从各地市来看，综合当前各地市土地现状，分析得出土地市场呈现“点状复苏”的结论，热点城市土拍升温，偏远区域仍处低迷。进一步对市场关注度较高的区域进行分析，发现部分偏弱区域土地市场依然下滑明显，需关注后续区域再融资情况。最后，聚焦城投拿地情况，剔除城投拿地托底因素，建议关注土地市场出现实质改善的省市，再结合二级市场利差分位数表现，建议负债端稳定性偏低的投资机构针对广东、浙江等好区域 1-2 年品种进行下沉，而对于收益诉求偏高的投资机构，考虑到利差保护充足性，可选择河北、陕西、江西区域精选个券获取超额收益。 债券深度报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 目 录 一、全国土地成交有何变化？ ...................................