2023房地产行业发展趋势白皮书：房地产市场重回正轨至关重要

2023房地产行业发展趋势白皮书房地产市场重回正轨至关重要联合发布2023年9月中指研究院 中国房地产指数系统 1 本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-1230。 目录 前言 ........................................................................... 2 一、政策研究：力度加大，效果渐显 ............................................... 3 二、风险化解：成效已现，任重道远 .............................................. 14 三、市场研判：供求变化，分化加剧 .............................................. 19 四、趋势分析：稳定预期，升级发展 .............................................. 30 中指研究院 中国房地产指数系统 2 本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-1230。 前言 2023 年初，随着疫情影响消退，在积压需求集中释放、政策显效等因素带动下，一季度多个城市出现“小阳春”行情，但受制于居民收入预期未见好转、房价下跌预期仍在等因素，在前期积压需求释放完成后，购房者置业情绪再次转弱，二季度房地产市场快速降温，7-8 月市场持续探底，全国商品房销售面积下行明显，投资、开工规模大幅下降，房地产对宏观经济稳定恢复的拖累效应进一步凸显，7 月宏观经济主要指标均继续走弱，经济下行压力加大。下半年，房地产市场的稳定对稳定我国宏观经济大盘、实现全年经济发展目标至关重要。 7 月 24 日中央政治局会议为房地产定调，明确指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，要“适时优化调整房地产政策”，随后住建部、央行、国家发改委等多个监管部门密集表态，支持刚性和改善性住房需求，并赶在传统“金九银十”前落地多项政策组合拳，政策底出现，为各地优化楼市政策打开了空间，一线城市先后加入优化政策行列，预示着需求端政策进入了实质落地阶段。与此同时，房地产行业出清仍在持续，个别房企风险暴露，多家房企逼近退市，进一步加大了稳定房地产市场的难度。8 月，监管部门加大房企资金支持力度，力促化解房地产行业风险，稳定市场预期。时至今日，房地产供求两端多项政策已落地，北京、上海“认房不认贷”政策效果显现，其他核心城市市场温和恢复，全国房地产市场有望逐渐筑底。 除此之外，经过二十多年的发展，房地产市场供不应求的状态已一去不返，部分城市供求关系发生了重大变化。当前我国居民基本住房需求已经得到满足，未来居民住房需求或逐渐向高品质过渡。在新的发展阶段，新房销售规模仍具备一定空间，特别是基本面较好的优势地区新房市场规模仍在，改善性住房需求具有较强释放潜力。房企也需适应新形势，在夯实开发主业的同时强化服务与运营能力，才能更好地应对变化的市场，行稳致远。 中指研究院 中国房地产指数系统 3 本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-1230。 一、政策研究：力度加大，效果渐显 （一）中央定调后政策变化：监管部门支持政策频出，房地产行业迎来政策底 “十四五”以来，受多个超预期因素影响，全国房地产市场经历了“大起大落”，与过去几个周期相比，市场震荡幅度明显增大，市场下行时间也更长。2022 年全国房地产市场进入深度调整期，2023 年以来全国商品房销售面积、销售金额同比先升后降，年初出现一定修复态势，但二季度房地产市场明显降温，7-8 月市场低迷态势未改。房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。 7 月 24 日中央政治局会议为房地产行业定调，明确提出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。” 7 月底以来，多个部委从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设、推进城中村改造等方面频繁表态和落地具体举措，释放积极信号，也为各地优化楼市政策打开了空间。8月底，一线城市先后落地执行首套房“认房不认贷”政策，标志着房地产行业迎来政策底。 图：7.24 政治局会议后监管部门主要表态及落地的具体举措 资料来源：中指研究院综合整理 中央政治局会议明确政策方向后，7 月 27 日据中国建设报报道，住建部倪虹部长召开企业座谈会，明确“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”，提出需求端政策的三大优化方向。8 月 3 日，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，行长潘功胜亦提出“要精准实施差别化住房信贷政策”。8 月 25 日，中指研究院 中国房地产指数系统 4 本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-1230。 政策逐步落位，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动首套房“认房不认贷”政策落地，明确指出将政策纳入“一城一策”工具箱。同日，财政部、税务总局、住建部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，延长换房个税退税优惠时间至 2025 年底。8 月末，央行、金融监管总局先后发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》、《降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 20%，二套 30%，调整二套住房商贷利率下限为不低于相应期限 LPR+20BP；明确金融机构可以新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。相较于以往，政策更加细化和具体，为各地政策执行指明了方向。 综合来看，8 月底出台的各项房地产政策主要有三个核心要点，一是，全面执行首套住房“认房不认贷”政策；二是，明确下调首套、二套首付比例下限至 20%和 30%，下调二套房贷利率下限至 5 年期以上 LPR+20 基点；三是，降低存量首套房贷利率。其中，首套房“认房不认贷”本质是提高核心城市居民杠杆率，让仍具备加杠杆能力的居民加杠杆，推动信贷需求恢复。 另外，7.24 政治局会议将房地产风险置于防范化解重点领域风险中首位，8 月，各部委持续落地房地产企业资金支持举措。8 月末证监会明确“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。结合 7 月央行、金融监管总局延长“金融 16 条”政策期限，监管部门对于房企的金融端支持力度加大，房