房地产行业2023年10月中国房地产土地市场数据点评：23城土地出让金环比提升，国央企为拿地主力

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 2023 年 10 月中国房地产土地市场数据点评 23 城土地出让金环比提升，国央企为拿地主力 2023 年 11 月 02 日  重点 23 城 2023 年 10 月涉宅用地供应建面下降，成交建面提升，成交土地出让金环比上升 41.1%。截至 2023 年 10 月 31 日，全国重点 23 城涉宅用地供应 195 宗，供应规划建面 1564.9 万平米，环比下降 30.2%；成交 193 宗，成交规划建面 1829.91 万平米，环比上升 54.3%；成交土地出让金 2101.29 亿元，环比上升 41.4%。 图1：2022-2023 年重点 23 城成交土地出让金与月度环比涨跌幅 资料来源：中指数据库，民生证券研究院  10 月土地市场溢价水平持续降低，头部企业坚持“量入为出”，国央企仍是拿地主力。中指数据显示，2023 年 10 月重点 23 城涉宅土地成交溢价率为3.99%，为 2023 年 2 月以来最低溢价率。为提高投资效率、保证可持续经营，多家头部企业以销定产，促进供销均衡。战略上，头部企业重点布局核心城市。2023 年 1-10 月，10 家头部房企中，7 家房企在北上广等十座城市拿地金额占比超过 95%。国央企参与度高，重点城市拿地金额前十房企中国央企超过半数。随着各城市逐步松绑限价政策，未来一线外其他城市土拍有望全面取消限价，恢复“价高者得”。国央企经营稳健，资金实力相对雄厚，对核心地块的竞拍力度或加大，拿地金额占比有望提升；而中小房企资金面多数承压，拿地压力增加。 表1：2023 年 10 月重点公司拿地情况 企业名称 拿地宗数 权益拿地金额(亿元) 权益规划建面(万平) 拿地金额(亿元) 规划建面(万平) 拿地楼面均价(元/平) 汇总 23 681.09 330.16 819.74 377.56 20629 保利发展 8 94.38 82.13 98.26 84.51 11491 中海地产 6 270.83 94.29 390.91 127.95 28724 招商蛇口 3 97.19 34.9 111.06 40.72 27851 华润置地 2 100.86 76.5 100.86 76.5 13184 绿城中国 2 69.39 18.54 70.21 24.08 37429 建发房产 2 48.44 23.8 48.44 23.8 20356 资料来源：中指数据库，民生证券研究院  投资建议：建议关注具备重点城市投资能力与拿地意愿积极的央国企如中海地产、中国金茂、华润置地；以及保利发展、招商蛇口等优质行业龙头。  风险提示：信心修复不及预期，销售回暖不及预期。 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 电话： 15270997227 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 徐得尊 执业证书： S0100122080038 电话： 13818319641 邮箱： xudezun@mszq.com 相关研究 1.2023 年 10 月中国房地产销售数据点评：百强房企销售金额环比连续两月为正，国央企相对稳健-2023/11/01 2.自然资源部建议取消土拍限价点评：土地重归市场化定价模式，购房者信心或将提升-2023/10/17 3.住建部超大特大城市城中村改造明确分类点评：城中村改造政策逐渐细化，162 个城改项目纳入范畴-2023/10/12 4.一线城市“认房不认贷”政策点评：“北上广深”购房政策放松，改善需求有望释放-2023/09/02 5.全国城市系列报告之西北区域（一）：西安：区域间分化扩大，上半年回暖势头强劲-2023/08/15 293 532 852 1988 1392 3139 2795 1016 3490 1911 1212 2410 158 612 942 1423 1…1986 1275 1744 1486 2101 -100%-50%0%50%100%150%200%250%300%050010001500200025003000350040002022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-10成交土地出让金(亿元)环比行业点评/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 评级说明 投资建议评级标准 评级 说明 以报告发布日后的 12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的涨跌幅为基准。其中：A 股以沪深 300 指数为基准；新三板以三板成指或三板做市指数为基准；港股以恒生指数为基准；美股以纳斯达克综合指数或标普500 指数为基准。 公司评级 推荐 相对基准指数涨幅 15%以上 谨慎推荐 相对基准指数涨幅 5%～15%之间 中性 相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避 相对基准指数跌幅 5%以上 行业评级 推荐 相对基准指数涨幅 5%以上 中性 相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避 相对基准指数跌幅 5%以上 免责声明 民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告仅供本公司境内客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对客户的投资建议，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，客户应当充分考虑自身特定状况，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任。 本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务等相关服务，本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将本报告作