十五分钟城市：中国商业地产的创新与变革

戴德梁行大中华区研究团队写字楼零售工业酒店十五分钟城市中国商业地产的创新与变革2 PART 1 Executive SummaryChina’s ‘New’ Economy Smart, Sharing and Green 3第一章摘要第二章介绍第三章一个积极变化第四章15 分钟城市第五章中国发展近况第六章城市总体规划城市公共空间以公共交通为导向的发展模式（TOD）生态解决方案432638844104814521654182225目录第七章写字楼⸺混合办公空间第八章零售⸺社区商业第九章工业⸺最后一公里物流第十章酒店⸺“社区型”精品民宿酒店第十一章要点总结第十二章附录4 第一章 摘要摘要第一章在过去几年时间里，世界的不断发展和变化让我们对传统的生活、工作方式不禁提出诘问。例如，现在全球许多员工都能够选择远程工作，并且他们大部分的时间都是在家附近几公里范围内活动。为实现城市的可持续发展，中国许多城市已经推进或正在考虑推进“15 分钟城市”概念。15 分钟城市是一个促进城市环境可持续性和提高生态环境宜居性的新概念。简而言之，这一概念要求城市在规划时，使城市各个地区不同年龄、背景和能力的市民都能在步行或骑行 15 分钟的距离内获得日常所需，如住宿、就业、生计、健康、教育、文化和休闲。在考虑中国城市总体规划和发展时，总是要从政策开始。2021 年 4 月发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》明确指出，中国的发展将更加注重以人为本，尤其是在考虑城市化的情况下。十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 5中国城市规划中，15 分钟城市概念已经被一些城市采用，比如上海和北京。在这些城市中，居住在某一区域内的市民都可以在步行 / 骑行距离范围内，获得所有核心基础设施和服务。如今，这些城市在考虑新城区建设或旧城区改造 / 重建的时候，实现区域内基础设施和服务的步行 / 骑行可达性，成为城市总体规划的基础。在具体考虑中国城市公共空间与 15 分钟可持续城市环境的关系时，地方政府的目标通常是创造包容性、人性化的友好环境，同时兼具经济可行性。这不仅仅是一个简单的规划、设计，以及整合一个步行 / 骑行可达的公共空间的问题。理想情况下，它是一种场所塑造的方法，从空间规划到运营、管理，产生公共空间的社区所有权。最终，塑造一个连游客都愿意反复前往体验的 15 分钟步行 / 骑行可达的公共空间。为了实现 15 分钟可持续城市环境的互联互通，城市必须拥有一个精心规划、运转高效的公共交通系统。该系统易于使用，方便快捷，可以缩短市民出行时间，并且降低空气污染水平。中国许多城市已经实施或正在寻求实施的一项解决方案是以公共交通为导向的发展模式（TOD）。与此同时，国家层面对TOD 的鼓励和支持也在不断增加，包括 TOD 规划和开发、TOD 融资以及 TOD 预留用地。15 分钟城市概念还非常注重绿色土地面积，减少城市热岛效应，减少洪涝灾害发生，以及增加生物多样性。可以帮助实现这一目标的城市规划模式之一是以生态环境为导向的发展模式（EOD），并且该模式正在中国得到广泛的采用和实施。6 第二章 介绍当今，世界的不断发展和变化让我们对传统的生活、工作方式不禁提出诘问。城市的设计、规划、开发和运营，正在并将继续在应对发展变化、带来转型变革方面发挥着重要的作用。为了解和实现中国城市环境可持续发展带来的一些有益的生活变革，本报告将探讨以下主题 :在此基础上，本报告还将重点关注四大商业地产领域：写字楼、零售、工业和酒店，并分别为每个领域选择一个热点话题：混合办公空间、社区商业、最后一公里物流以及“社区型”精品民宿酒店，旨在研究 15 分钟城市生活圈如何提升城市宜居性。• 一个积极变化；• 十五分钟城市；• 中国发展近况；• 相关政策方针；• 城市总体规划；• 城市公共空间；• 以公共交通为导向的发展模式（TOD），以及；• 生态解决方案。介绍第二章十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 78 第三章 一个积极变化新冠肺炎疫情引起了我们对传统生活、工作方式的反思。例如，现在全球许多员工都能够选择远程工作，并且他们大部分的时间都是在家附近几公里范围内活动。为实现城市的可持续发展，中国许多城市已经推进或正在考虑推进“15分钟城市”概念。那么，“15 分钟城市”是什么？ 一个积极变化第三章十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 910 第四章 深入了解 15 分钟城市15 分钟城市是一个促进城市环境可持续性和提高生态环境宜居性的新概念。简而言之，这一概念要求城市在规划时，使城市各个地区不同年龄、背景和能力的市民都能在步行或骑行 15 分钟的距离内获得日常所需，如住宿、就业、生计、健康、教育、文化和休闲（图 1）。图 1：15 分钟城市的构成要素资料来源：bee smart city, 戴德梁行研究部当地购物中心地方卫生设施和服务地方学校当地的游乐场和公园安全的街道和空间通达性良好该地区的公共交通、就业和服务配套联系紧密本地就业机会安全骑行网络当地公共交通设施经济适用房选项适老化场所住房的多样性绿色街道与空间社区花园体育及康乐设施终身学习机会15分钟城市第四章十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 11这个概念倡导的是城市拥有大量可步行 / 骑行、自给自足、宜居的社区，并且减少私家车的数量（图 2）。通过倡导这个概念，实施这个概念的城市能够减少使用化石燃料，提高市民的生活质量，继续推动城市的活力、创造力、多样性和创新性，以实现共同利益。15 分钟城市的优点包括：• 可持续性的增强：包括减少私家车的温室气体排放，增加绿色空间，减少城市热岛效应，降低洪水发生的频率，增加生物多样性。• 更加宜居和健康的环境：包括更纯净的空气、更多绿色美丽的区域，加强社区内部的关系，减少走动时间，更多的休闲时间用于身心娱乐追求。• 更加平衡和包容的城市：包括更多的公共空间，更多的社区商业，更多社区层面的社交、互动和决策，以及更强的社区意识。• 对当地经济的推动：为当地商店带来更多的顾客，提供更多的当地就业机会，更有效地利用当地商业建筑和空间（图 3）。图 2：15 分钟城市：从大量私人汽车到大量步行道 / 骑行道的城市环境转变 资料来源：Architonic, 戴德梁行研究部步行步行骑车骑车公共交通公共交通私家车私家车12 第四章 深入了解 15 分钟城市图 3：一个典型的 15 分钟城市资料来源：Ramboll UK, 戴德梁行研究部 深入了解 15 分钟城市减少健康不平等改善当地经济改善宜居性和生活质量气候行动根据卡洛斯·莫雷诺的定义，15 分钟城市的基础是：• 人类六大基本需求；• 三个主要目标或特征，以及；• 四个主导原则。六个需求分别为：1. 居住 – 住所；2. 工作 – 就业；3. 供给 – 生计；4. 关爱 – 健康；5. 学习 – 教育，以及；6. 享受 – 文化和娱乐。十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 13三个主要目标或特征分别为：1. 城市的步伐和节奏应该跟随人，而不是汽