东方金诚：2023年11月地产债运行情况报告

1供给端支持政策加强 地产债价格有所回升——2023 年 11 月地产债运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏核心观点：受政策引导，11 月中央国有企业地产债发行规模有所回升，带动地产债整体发行规模大幅增长，但民营企业发行情况无明显改善。11 月行业整体利差有所收窄，但国企利差和民企利差表现分化，受部分个体利差波动影响，月内民企利差翻倍；当月债券交易活跃度显著提升，债券价格异动频次维持高位，但以债券价格回升为主。今年 1-11 月共计新增 4 家境内债违约主体，同比持平；新增 5 家境内债展期主体，较去年同期少增 16 家。其中，11 月新增 1 家境内债展期主体，为中南建设，该主体已于 2022 年 11 月发生境外债违约，此次为信用风险的进一步暴露。11 月房企境外债融资继续萎缩，净偿还压力依然显著；信用风险方面，今年 1-11 月共计新增 5 家境外债违约主体，同比少增 22 家；无新增境外债展期主体，去年同期为 6 家。11 月无新增境外债违约房企。11 月 30 大中城市日均商品房销售套数再次回落至 3000 套以下水平，显示楼市仍面临较大下行压力。从 11 月以来中央对房地产行业政策调整来看，近期供给端政策力度强于需求端，未来一段时间楼市大概率维持筑底态势。当前，房地产行业主要症结仍在需求不足，短期仍需要从需求端政策发力，去配合供给端政策共同扭转市场悲观预期，尽快推动房地产市场软着陆。报告正文：一、受政策引导，11 月中央国有企业地产债发行规模有所回升，带动地产债整体发行规模大幅增长，但民营企业发行情况无明显改善。11 月地产债整体发行规模同比、环比均有所回升。当月共计 19 家房企发行境内地产债 31 只，发行规模为 286.7 亿元，同比分别增长 26.7%、14.8%和 10.0%（去年同期有 15 家房企发行地产债 27 只，发行规模为 260.6 亿元）；环比分别增长 58.3%、93.8%和 212.9%（上月有 12 家房企发行地产债 16 只，发行规模为 91.63 亿元）。2图表 1-2：境内地产债发行规模及发行结构（单位：亿元）数据来源：Wind，东方金诚整理大型央国企发债规模有所回升，民企发行情况无明显改善。11 月，共计 17 家国有企业发行地产债，发行规模为 271.7 亿元，同比、环比分别增长 16.8%和 214.3%。具体看，受政策引导，当月大型央国企发债规模有明显回升，有 8 家中央国有企业合计发行债券约 168 亿元（上月仅有 3 家中央国有企业发行地产债 22 亿元）。当月共计 2 家民营房企发行地产债 15 亿元，分别为深圳卓越商管和美的置业，其中深圳卓越商管发行的中票由中债增进提供不可撤销的连带责任保证。整体净融资缺口大幅收窄，国企净融资额由负转正。11 月，境内地产债到期规模为 296.9 亿元，净融资缺口为 10.2 亿元。其中国有房企到期规模为 242.3 亿元，净融资额由负转正，为 29.4 亿元；民营房企到期规模回落至 54.6 亿元，但受发行量较低影响，仍存在 39.6 亿元的净融资缺口。图表 3：境内地产债净融资额（单位：亿元）数据来源：Wind，东方金诚整理3地产债加权平均融资利率持续下降。11 月，地产债主力品种为 3 年期 AAA 级地产债，共计发行 10只，加权平均利率为 3.49%，较上月下降 13bp，至此 3 年期 AAA 级地产债发行利差已连续两个月下降，合计下降幅度达 27bp，与信用债整体发行利差走势一致。图表 411 月境内地产债加权平均融资利率1及同比、环比数据期限2023 年 11 月2023 年 10 月2022 年 11 月AAAAA+AAAAAAA+AAAAAAA+AA数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率1Y13.46------13.90------14.202Y54.0314.30----15.50-3.9415.80----3Y103.4913.8523.5473.62--13.5483.0325.29--5Y43.41----------32.86----数据来源：Wind，东方金诚整理二、11 月行业整体利差有所收窄，但国企利差和民企利差表现分化，受部分个体利差波动影响，月内民企利差翻倍；当月债券交易活跃度显著提升，债券价格异动频次维持高位，但以债券价格回升为主。11 月，民企地产债利差大幅走扩，国企利差和民企利差表现分化。具体看，11 月，地产债整体利差小幅收窄，当月信用利差由 159.87bp 缩小 10.96bp 至 148.91bp。国企利差与行业利差走势趋同，由月初 108.51bp 缩小 8.04bp 至 100.46bp；民企利差延续上行走势并显著走扩，月初利差 1681.20bp，月末利差 3375.15bp，月内利差翻倍。具体看，11 月 10 日-14 日以及 11 月 24 日-27 日有两次明显的上行趋势，主要是新力地产、方圆地产、天建地产等个体利差波动所带来的影响。图表 5-6：境内地产债利差走势（单位：bp）1 平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在 AA 级及以上，期限为 1、2、3、5 年期的债券，单位为%。4数据来源：大智慧，东方金诚整理11 月，地产债二级市场交易活跃度显著上升。当月地产债成交只数和成交额分别为 872 只和1303.34 亿元，环比分别增长 32.72%和 52.51%。图表 7：境内地产债二级市场交易额（单位：亿元）数据来源：Wind，东方金诚整理11 月以来，政策对民营房企融资支持力度持续加大，带动地产债二级市场价格回升。11 月单日价格偏离幅度超 10%的频次达 273 次，涉及 15 家房企、72 只债券。当月债券价格异动以价格回升为主，单日价格涨幅超过 10%的频次为 181 次，涨幅超过 30%的频次为 50 次，涉及 11 家主体，分别为金科地产、阳光城集团、金地集团、融创集团、深圳龙光、远洋控股、华夏幸福、宝龙实业、旭辉集团、奥园和重庆龙湖；月内单日跌幅超 10%的频次为 92 次，跌幅超 30%的频次为 28 次，涉及 9 家房企，分别为金地集团、金科地产、融创集团、阳光城集团、重庆龙湖、深圳龙光、四川蓝光、世茂股份和宝龙实业。5图表 8地产债二级市场价格异动频次统计（单位：次）2数据来源：iFind，东方金诚整理三、今年 1-11 月共计新增 4 家境内债违约主体，同比持平；新增 5 家境内债展期主体，较去年同期少增 16 家。其中，11 月新增 1 家境内债展期主体，为中南建设，该主体已于 2022 年 11 月发生境外债违约，此次为信用风险的进一步暴露。今年 1-11 月共计新增 4 家境内债违约主体，同比持平；新增 5 家境内债展期主体，较去年同期少增 16 家。从规模来看，新增违约和展期债券的规模分别为 286.72 亿元和 1465.71 亿元，同比分别增长 28.53%和 13.81%。我们认为，房企信用风险外溢的