年度盘点|2023年楼市十大关键词

年度盘点|2023 年楼市十大关键词 回顾 2023 年，房地产市场经历前两年的深度调整后，今年以来购房者置业情绪、企业端市场信心均未扭转，在确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心的政策不断落地。7.24 中央政治局会议为楼市定调，首提“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，进一步明确“三大工程”建设，不断探索行业新的发展模式。多部委积极落地具体措施，各地的限制性政策也逐步优化，房地产行业真正迎来政策底。 展望 2024 年，化解房地产风险仍是政策主线，供需两端政策均有发力空间，需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点。供给端，企业资金支持政策有望继续细化落实，各地土拍规则或继续放宽，“保交楼”资金和配套举措有望进一步跟进；“三大工程”建设或是 2024 年政策主要发力方向，相关政策有望加速落地。 一、市场变化 关键词一：市场调整 2023 年，我国房地产市场持续调整，整体处于筑底阶段，主要体现在以下几个方面： 价格方面，新房价格波动调整，二手房价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023 年 1-11 月，百城新建住宅价格累计上涨 0.16%，年内有 5 个月价格环比下跌。1-11 月，百城二手住宅价格累计下跌 3.00%，至 11 月，已连续 19 个月环比下跌，连续 6 个月环比下跌的城市数量超 90 个。 成交方面，新房销售规模继续下行。全国来看，2023 年 1-11 月，全国商品房销售面积同比下降 8.0%，商品房销售额同比下降 5.2%。重点城市来看，根据中指数据，1-11 月重点100 城新建商品住宅销售面积同比下降约 5%，年末市场仍旧面临下行压力。 土地市场方面，整体低迷态势未改，住宅用地供求规模同比继续下降。根据中指数据，1-11 月，全国 300 城住宅用地推出、成交面积分别同比下降 21.5%、28.0%，绝对规模均是近十年同期最低位水平。 企业方面，房企销售业绩继续下滑，企业资金面依然承压，行业持续出清。根据中指数据，2023 年 1-11 月，TOP100 房企销售总额同比下降 14.7%，民营企业经营压力大，房地产企业风险蔓延。 展望：2024 年房地产市场恢复节奏仍依赖于居民置业预期能否好转，新房市场依然面临调整压力，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，中性情形下，预计 2024 年全国商品房销售面积同比下降 4.9%，乐观情形下，2024 年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。而新开工、投资受多项不利因素影响，或将延续下行态势，中性情形下，预计 2024 年新开工面积同比降幅在 10%左右，房地产开发投资额同比下降 6.1%，乐观情形下，城中村改造和保障性住房建设发力，开发投资额与 2023 年基本持平。 关键词二：供求关系发生重大变化 经过 20 多年房地产市场的快速发展，我国人均住房建筑面积明显提升，根据第七次全国人口普查数据，2020 年我国城镇人均住房建筑面积达 38.6 平方米，户均实现一套房，居民住房需求基本得到满足。与此同时，2022 年我国总人口减少了 85 万人，城镇化率增加 0.5个百分点至 65.2%，增幅继续收窄，人口对住房需求的支撑力度进一步减弱，住房总需求明显弱化。从供应端来看，前些年伴随着房地产市场的快速发展，土地供给量明显增加，市场整体供给量也逐渐达峰，特别是低能级城市库存量高企，过去供不应求的态势已根本扭转。 7 月 24 日，中央政治局会议明确“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，意味着我国房地产行业步入了新的发展阶段，新房销售规模见顶后逐渐回落，但住房结构性问题仍较为突出，核心城市住房需求尚未得到满足，而更多低能级城市住房呈现过剩状态。 展望：“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，为监管部门和各地优化政策打开空间。预计 2024 年，过去在市场过热阶段出台的限制性政策仍有望继续优化调整，供需两端政策均有发力空间。 二、优化限制性政策 7.24 中央政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”后，8 月底以来，住建部等多部委出台了多项房地产优化政策，随后各地积极响应，根据中指监测，今年截至 12 月25 日，全国已有 200 余省市（县）出台房地产调控政策超 660 次，多数城市限制性政策完全放开。 图：2022 年以来各地因城施策频次（截至 12 月 25 日） 数据来源：中指研究院综合整理 关键词三：取消首套房“认房不认贷” 7 月底住建部倪虹部长明确提出要进一步落实个人住房贷款“认房不用认贷”等三大优化方向后，8 月 25 日住建部、央行、金融监管总局联合发布通知，明确将“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱。8 月底 9 月初，一线城市全面落地执行相关政策，截至目前，全国多数城市已执行首套房“认房不认贷”。另外，全国已有 30 余城对于公积金贷款“认房又认贷”标准进行优化，其中超 20 城执行公积金“认房不认贷”。 展望：全面执行首套房“认房不认贷”，直接利好两类人群，一类是外地有过贷款记录在本地无房家庭，一类是本地卖一买一的置换家庭。政策优化后，前期观望或积压的购房需求得到释放，而对于卖一买一的购房者来说，二手房挂牌量高企的情况下，这部分需求进入市场仍需要一定时间。 关键词四：降首付、降利率 2023 年 1 月，央行、银保监会建立首套房贷利率动态调整机制，针对新房价格连续下跌的城市，阶段性放宽或取消首套房贷利率下限，为各地房贷利率下调提供了空间。8 月，央行、金融监管总局发布通知，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一为不低于 20%、二套 30%，调整二套住房商贷利率下限为 LPR+20BP（此前为 LPR+60BP）。 根据中指监测，截至目前，多数城市商贷已执行首套 20%、二套 30%的首付比例，并调整二套房贷利率下限至 LPR+20BP，部分核心二线城市如杭州首付比例降至首套 25%、二套 35%。一线城市亦全面下调首付比例、降低房贷利率。12 月重点城市首套平均房贷利率已降至 3.86%，较 2021 年高点下调超 150 个基点，二套平均房贷利率降至 4.41%，大幅降低了居民购房成本。 图：2020 年以来全国重点城市首套及二套房平均利率 数据来源：中指研究院综合整理 另外，随着首套房房贷利率的支持政策不断落地，新发放贷款利率与存量贷款利率差距拉大，叠加理财收益率下降，居民提前还贷情况较多。8 月 31 日央行、金融监管总局联合发布通知，明确降低存量首套房贷款利率。9 月 25 日多家银行对符合条件的存量房贷利率进行了统一下调，随后对于贷款时为非首套房但当前已符合所在城市首套政策的购房家庭，银行也普遍要求客户提交申请并提供相关证明，部分购房者的存量贷款利率已经实质下调。 展望：从政策趋势上看，降低购房成本、降低购房门槛仍是 2024 年政策优化聚焦点，也是落实“以进促稳”的重要举措。近期北京、上海大力度降低首付比例和下调房贷利率后，短期或以落实为主，未来各地政策仍有优化预期，核心城市降低首付比例、降低房贷利率仍有空间。除此之外，需求端，未来一线