2018年Q1大中华区物业摘要-内需驱动稳定增长

大中华区物业摘要二零一八年第一季度内需驱动稳定增长4专题文章04 经济和政策动态06 中国长租公寓：涓涓细水已成湍流07 新零售超市或将颠覆北京市场？ 08 中国12强城市影响世界格局09 北京CBD办公楼“限高”在即 28零售物业28 北京29 上海30 广州31 成都32 深圳33 天津34 青岛35 重庆36 沈阳37 武汉38 西安39 杭州12办公楼12 北京13 上海14 广州15 成都16 深圳17 天津18 青岛19 重庆20 沈阳21 香港22 武汉23 西安24 杭州25 台北42住宅42 北京43 上海44 广州45 成都46 深圳47 天津48 青岛49 重庆50 沈阳51 香港52 武汉53 澳门54 西安56工业地产56 北京57 上海58 广州60酒店60 北京61 上海62 香港63 南京64 澳门2018年第一季度中国GDP增速维持在6.8%，与上季度持平。随着供给侧结构性改革的深入推进，工业生产增长有所加快；第一季度工业增加值比去年同期增长6.5%，比上季度加快0.3个百分点。服务业对经济增长的贡献不断加强，第一季度服务业对经济增长的贡献率达到61.6%，比第二产业高出25.5个百分点；以互联网和相关服务为代表的现代新兴服务业拉动作用继续增强。在三大需求对经济增长的贡献中，内需的贡献率进一步提高。第一季度最终消费支出对经济增长的贡献率为77.8%，资本形成总额对经济增长的贡献率为31.3%；随之货物贸易顺差收窄、服务贸易逆差扩大，净出口对经济增长的贡献率为-9.1%，而去年同期为1.4%。随着去杠杆的继续推进，投资增速预计将放缓；而全球经济发展面临的不确定因素增多，进出口贸易波动加大。受此影响，2018年全年经济增速预计将会有所放缓，但是中国经济正在进入消费驱动的高质量发展的新时代。此致敬礼周志锋中国研究部总监编者按4 – 专题经济和政策动态科技类企业的强劲需求，业主的议价能力显著上升。而在北京、深圳与上海市场，尽管新兴行业需求增长迅猛，但短期内供应压力相对较大，本季度租金环比分别微涨0.8%，0.6%与0.2%。在仲量联行跟踪的16个1.5线及二线城市中，虽然部分城市延续了下跌趋势，但是，受益于科技类企业和联合办公的扩张需求，加之部分市场已经渡过了集中供应期，租金开始呈现回升信号。自去年底十九大明确提出深化金融改革，并在包括证券、基金、银行及保险等领域加快对外资开放步伐的一系列意见。在2018年3月的两会期间又完成了对负责金融改革推进的关键机构调整和人事任命，体现了在加强执行力度以及推进改革进度的决心。在2018年4月的博鳌亚洲论坛上，决策层再次明确了加速开放金融市场2018年第一季度中国GDP增速维持在6.8%，与上季度持平。随着供给侧结构性改革的深入推进，工业生产增长有所加快；第一季度工业增加值比去年同期增长6.5%，比上季度加快0.3个百分点。服务业对经济增长的贡献不断加强，第一季度服务业对经济增长的贡献率达到61.6%，比第二产业高出25.5个百分点；以互联网和相关服务为代表的现代新兴服务业拉动作用继续增强。在三大需求对经济增长的贡献中，内需的贡献率进一步提高。第一季度最终消费支出对经济增长的贡献率为77.8%，资本形成总额对经济增长的贡献率为31.3%；随之货物贸易顺差收窄、服务贸易逆差扩大，净出口对经济增长的贡献率为-9.1%，而去年同期为1.4%。随着去杠杆的继续推进，投资增速预计将放缓；而全球经济发展面临的不确定因素增多，进出口贸易波动加大。受此影响，2018年全年经济增速预计将会有所放缓，但是中国经济正在进入消费驱动的高质量发展的新时代。的态度，央行随即宣布了12大具体举措，其中11项预计年内落实。金融在主要领域对外资开放的加速，将有利于外资金融机构在中国业务的拓展和公司的扩张，从而进一步增加金融行业对办公楼的需求的增长。同时，金融行业的增长也会有效带动相关专业服务业，例如审计、律师事务所等的业务扩张，并进一步提升办公楼市场需求。优质零售物业市场：202018年第一季度，以生鲜超市为代表的“新零售”全面进军一、二线城市，其坪效更高且需求面积相对传统超市更小，因此逐步代替传统超市成为很多商场的主力租户。典型案例比如永辉超级物种和京东无人超市入驻北京环宇荟等。另外娱乐业态也持续发酵，大型娱乐概念为购物中心甲级办公楼市场：2018年第一季度，联合办公、TMT（科技、媒体和通信）行业需求保持强劲上升势头。其中，联合办公市场正在迈入一个崭新的阶段。一些头部企业正在从一线城市或其发源地城市向部分1.5线城市拓展，热门市场包括成都、杭州、武汉等。同时，行业内公司间的收并购也将有助于该市场向成熟阶段迈进。新兴TMT行业快速崛起继续成为本季度另一大亮点。尤其是一些科技类独角兽企业正继续其在全国重点城市迅速的扩张布局，其需求特点包括：租赁面积大、扩张周期短、选址极为关注员工福祉等。在一线城市中，广州本季度租金涨幅继续表现亮眼，环比强势上涨2.2%。受到大型企业如保险公司及房地产开发商较大规模扩张与升级的需求支撑，加之联合办公与中高区引流提供了解决方案，如上海大悦城4楼引入超过1,000平方米的“星挑战”；而非传统影院在北京非常活跃，如万达寰映影城落户北京合生汇，专设亲子主题影厅。在仲量联行跟踪观察的全国20个大中型城市中，一线城市中上海的供应量继续一枝独秀，有七个共计36.9万平方米的新项目在非核心区域入市，而其他一线城市的供应量则出现回落。除了备受瞩目的广州珠江新城K11之外，一线城市的新增供应主要以近郊的社区商业为主，供应外扩趋势明显，且新项目开业表现很大程度上取决于项目的通达性和业主运营能力。在经历了2017年的供应高峰之后，二线城市本季度的新增供应量明显放缓，很多城市并无新项目开业，市场以消化现有存量为主。租金方面，一线城市的租金仍保持缓速增长。其中，租户调整和供应压力导致上海的首层租金涨幅进一步收窄，而人口导入效应使深圳的核心商圈尤其是南山区持续受到零售商的青睐，带动租金上扬；北京和广州则保持平稳。二线城市的租金分化进一步加剧。零售市场基本面健康的西安和杭州租金环比增长较为突出。在租赁需求稳定而供应压力较小的天津，租金涨幅也较可观。而苏州市场受巨大供应量的持续施压，以及强势项目苏州中心入市的影响，整体市场租金回落明显。本季度零售地产投资市场的活跃程度明显提升。一些主要的二三线城市得益于城市更新、产业升级和消费力提升，其市内位于核心区域的存量零售项目的价值空间被开发商持续看好。比如，年初万科旗下的印力集团与Triwater资产管理公司联合收购凯德商用在中国19个城市的20家购物中心，交易对价为83.65亿人民币。住宅市场:2018年第一季度，金融环境持续收紧，房贷利率继续上行。融360的最新监测数据显示，3月全国首套房贷款平均利率为5.51%，环比2月上升5个基点，较去年同期更是上涨1.02个百分点。与此同时，各二十城市优质零售物业供求指标甲级办公楼租金，2018第一季度增长值（环比）数据来源：仲量联行2008至2017年净吸纳、新增供应和空置率均为全年数据。2018年净吸纳、新增供应和空置率为第一季度值。数据来源：仲量联行*无锡、宁波每半年更