厚积薄发，重塑韧性：中国商业地产物业与资产管理白皮书-仲量联行

厚积薄发，重塑韧性中国商业地产物业与资产管理白皮书市场研究中国｜2024年10月joneslanglasalle.com.cn前言在过去几年间，物业管理行业经历了一个从讲故事到回归业务的 过程。近年来，物业管理行业一度在资本领域和投资市场中备受追捧。很多大型物业管理企业成为了潜在的优质投资标的，市场和投资人开始用更大的声量，不断讲述物业管理的故事。这也引导了一批物企在这个过程中，一味地追逐扩张在管面积和业务规模，以追求体量增长作为主要甚至是唯一的发展目标。资本浪潮褪去、投资人回归理性后，很多物企业绩增长动能不足，难以支撑此前的高估值，市值持续缩水。当前，物业管理行业估值回归价值本性，收并购活动持续降温，步入冷静期。行业需要从“讲好故事”的急速扩张逻辑，回归到“做好服务”的稳健发展逻辑。在这样的变化中，行业必然面临一个洗牌、淘沙、优中择优的过程，只有做到“笃实”和“创新”的物业管理机构才能领航穿越――领先的物业管理机构须在夯实传统物管服务的基础上，持续探索行业新的增长点、深化物业管理服务对资产持有人不可或缺的价值。我们常说，决定房地产价值的因素是“地段、地段、地段”，但在项目建成或投资落定后，它的地理位置就已经不会改变了，这个时候就需要考验持有人的资产保值能力。物业管理并不是资产链条中最末端的一段，而是项目生命周期中存在时间最长、最重要的一环。中国商业地产物业与资产管理行业正处于多个关键脉络转变的交叉路口――除了面对资本市场的冷却，行业也同时面临着租赁市场下行和建筑资产楼龄增长的挑战。此时此刻，正是我们做出思考和沉淀的时机。基于丰富的业务经验、最佳实践及国际视野，仲量联行将致力于引领商业地产行业在不确定的环境中塑造资产韧性，探索革新路径，寻求破局之道。 “李从越中国区物业与资产管理部总监仲量联行1厚积薄发，重塑韧性目录03服务客户的客户：从个体体验到资产收益的传导链 19马斯洛需求层次理论在物业中的应用 20降本方案不能压缩租户体验及风险安全管理 22真实管理场景中的实践 2404行业蜕变的思考与启发 26绿色双碳：从一到零的归元之路 27地产科技：从“锦上添花”到“务实去华” 28轻量升级：从职能直管到网络协作 3001资管逻辑领航物业管理升级 3识别市场与楼宇的双重生命周期 4前介顾问：将实际运营思维嵌入项目规划设计期 6租务管理：以经营者视角拓展物业管理服务边界 7一组对照案例：优质的物业管理与标杆资产表现互相成就 902资本性改造：项目生命周期中的重要课题 10市场迫近第一次“大修”时点 11维修保养与升级改造的长周期计划 13资本性改造的经济账 15电梯的故事 17结语 332中国商业地产物业与资产管理白皮书资管逻辑领航物业管理升级01物业管理的内涵早已远远超出“三保一维”，专业机构已开始代入资产管理视角拓宽物业管理的服务边界。在市场波动下，资产价值不再简单地水涨船高了，而是需要稳健、可持续的现金流作为支撑，因而需要长周期、高品质的资产与物业管理护航。因此，本文开篇将先聚焦资产管理的逻辑，我们相信做出这样的思考和讨论恰逢其时。“在市场下行与存量时代的双重影响下，物业管理在资产全生命周期中提升价值和提供长期战略支持的重要性凸显。”3厚积薄发，重塑韧性识别市场与楼宇的双重生命周期当前市场环境充满挑战，全国各商业地产领域基本均处于横盘或下行阶段，也对物业与资产管理提出更高的要求――物业管理的概念开始向资产管理逻辑延伸，向资产管理链条的上下环节拓展，对资产价值的影响力凸显。市场中也开始有一些资产持有人，试图通过压缩资管和物管方面的相关成本来应对下行市场压力。但我们认为，引入具备资管逻辑的成熟物业管理战略才是根本答案。物业管理机构和专家需要在传统物管功能的基础上，增加资产管理的思维模式，即以经营视角下的业务逻辑反推自身管理服务功能，拓展有利于项目现金流收益、超出传统物管服务范畴的工作，对资产进行全局性的、长周期的规划。从市场周期的角度来看，当市场处于增长区间时，资产价值随行就市，通过短期持有和出售，资产持有人能获得显著收益，因此物业管理所带来的价值提升被浪潮掩盖。而当市场步入下行区间时，短期内退出处置价格与预期不符，推动市场整体资产持有周期延长，现金流收益重要性提高，物业管理长周期、高品质的陪伴对于资产的保值乃至增值的基石性价值浮出水面。我们当前所处的市场正在经历下行周期，并将在未来中期内持续面临下行压力。承压时，中低端品质的物业或可寻求全面压缩成本、抱守底线思维，而标准以上的优质项目反而更需要脚踏实地、保持竞争力、保障现金流，应对风险与挑战，而其必要手段之一就是确保物业管理的支出合理、服务品质优越。图1：全国重点二十城市甲级办公楼市场租金涨跌占比当前办公楼市场处于下行周期*注： 基于全国重点二十城市甲级办公楼市场租金表现趋势及未来预测； 当前中国重点城市办公楼租赁合同的租期以3年（36个月）更为普遍，因此在此作为参照。数据来源：仲量联行研究部过去三年（2021-2024）上一个租期下降 100%下降 75%持平 25%未来三年（2024-2027）下一个租期4中国商业地产物业与资产管理白皮书从楼宇生命周期的角度来看，资产与物业管理的价值与资产楼龄也有密切关系。当然，如果“高龄”楼宇能够始终保持设施设备的品质感和完善功能性，且空间设计和理念根据需求趋势及时调改，则楼宇的租赁表现完全可以打破楼龄限制，达到乃至突破市场均值。这就考验资产与物业管理人的基本功和判断力了――市场周期对于单体项目和业主而言很难改变，属于不可控因素，而楼宇自身的管理则是可控因素，良好的资产战略和物业管理将帮助项目有效对冲潜在风险，跨越市场周期。图2：资产与物业管理节点的四象限图基于市场和楼宇的生命周期，不同节点有不同的不动产投资策略，也有差异化的物业管理侧重数据来源：仲量联行研究部增长周期 楼龄短下行周期 楼龄短高品质的物业管理能产生锦上添花的作用，差异化或定制化的服务有望打造标杆性租金价值高点专业的物业管理能够最大程度提质增效，压缩新设备的磨合损耗周期，显著减少不必要的开支新楼硬件设施 更完善， 维护成本更低，短期容错率更高物业硬件老化、 设计过时， 一般需要大修或改造保持市场地位楼龄久楼龄短需要通过中修、大修和升级改造持续提升楼宇状况，匹配市场周期将增值潜力转化为现实增长周期 楼龄久下行周期 楼龄久资产价值需要持续稳健的现金流支撑，高品质、长周期的物业管理价值彰显，资产管理逻辑强化楼宇租赁和资本价值压缩，短期内处置承压， 市场整体资产持有周期延长租赁需求和投资热度持续提升，资产价值随行就市、水涨船高市场增长市场下行当前所处节点根据牛津大学赛德商学院*的伦敦办公楼市场研究显示，简单来看，办公楼的楼龄与租金呈负相关，楼龄每增长一年则租金平均下跌2.95英镑/平方英尺（b = −2.95）。但报告更进一步分析即发现，实际影响楼宇租金的因素并非楼龄本身，而是设施设备品质，由于老旧楼宇往往面临硬件设施的老化或缺失，因此展现出假性相关。* 参考文献：Fabian Braesemann, Francesco Carollo, Thomas Payer, Luke Graham, Sara Tab