三十而立，向光而行：中国地产行业趋势与展望白皮书

庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年市场研究中国｜2024年10月joneslanglasalle.com.cn三十而立，向光而行中国地产行业趋势与展望2中国房地产30周年 目录 | 居住地产 | 办公楼 | 零售地产 | 物流地产 | 长租公寓 | 房地产科技 |概述1994年，仲量联行在上海设立分公司，正式踏入中国内地这片充满无限可能的热土。三十年来，仲量联行深耕本土，并在改革、开放与创新力量引领下，深切感受到和亲身受益于中国市场的快速增长、全面发展和转型升级。我们不仅见证了这一路的辉煌，更以前瞻性的视野与卓越的服务，为这片土地上的城市焕新、产业跃升和空间重塑贡献了自己的力量。这三十年，是回顾往昔的珍贵节点，更是眺望未来的全新启航。随着中国经济从高速增长迈向高质量发展，城镇化水平不断提升，城市群格局基本形成，新一轮科技革命与产业变革为传统产业转型升级插上了翅膀，中国地产行业正由规模扩张转向品质提升与结构优化，更加专注于为实体经济与高质量发展提供坚实支撑，实现真正的新发展模式。本报告由仲量联行研究部携手清华大学房地产研究中心共同撰写，回顾了中国居住地产与商业地产行业在过去三十年间在变革中寻求创新、在挑战中砥砺前行的发展历程，深入剖析了住宅、办公楼、零售地产、物流地产、长租公寓等各主要类别市场与资产的关键趋势与未来图景。我们认为：——住房市场的发展周期正在经历深刻变化，新增供给与存量规模之间的关系发生显著转变，向多元化和高质量方向发展。——商业地产“从无到有”的迅速扩张和“从有到好”的转型升级，为实体经济和人民生活提供适宜的空间与服务载体，健全地产行业新发展模式。——地产行业将更好地利用房地产科技，推动数字化和智能化趋势，促进上下游产业的创新发展、结构升级以及绿色经济建设。对办公楼来说，中国经济转型推动全国办公楼体系蓬勃发展，头部城市国际竞争力凸显。当前，新旧动能转换为行业带来短期挑战，市场仍处于衔接过渡期，需要一定的时间与耐心以实现转型和迭代。未来，新质生产力将构成高质量发展和行业增长的驱动力，在中长期内为办公楼市场的复苏提供坚实的基础、充足的底气。对零售地产来说，中国消费的结构性转型，将重塑零售地产供需新平衡；场景、内容、触点的消费三要素，将重新定义商业新逻辑；通过服务消费、高端消费、国货消费、精神消费，新零售将在实践中推动供给侧变革；零售资产活化与商业运管能力“轻重”并举的输出，将带领行业穿越周期。对物流地产来说，市场承压波动，供需两端均经历了总量性和结构性变化。城市化水平提升，带来物流空间格局的演化变革。消费扩张与模式创新，为物流地产的长期、稳定、可持续发展提供了坚实有力的基本面支撑。对长租公寓来说，产品的加速迭代，引领市场步入高质量发展阶段；稳健的市场需求，伴随的是客群结构呈现多元化与差异化趋势；运营能力的多维提升，为市场发展赋予更强生命力。对房地产科技来说，持续夯实的科技创新基础、金融资本的强力助推及地产行业本身的发展和变革，正在共同将中国的房地产科技浪潮推向全球的前沿。展望未来，市场主体的三大新需求与三类新技术将相辅相成，引领行业朝着“智能化”与“可持续发展”方向迈进。同时，我们甄别出智慧建筑、综合能源服务及人机协同等三大细分领域将持续呈现机遇。展望未来，我们将顺应房地产业进入新发展模式的浪潮，继续为客户创造价值、和企业共同成长、与国家并肩前行，筑就城市生长的天际线、解锁楼宇间的商业新机、激发协作空间的灵感，以绿意点染中国地产行业新纪元，共同绘就更加辉煌灿烂的新 篇章。3中国房地产30周年 | 居住地产 | 办公楼 | 零售地产 | 物流地产 | 长租公寓 | 房地产科技 |目录新模式、新质量、新发展了解更多 →物流地产了解更多 →办公楼了解更多 →长租公寓了解更多 →零售地产了解更多 →房地产科技了解更多 →01040205030601居住地产与商业地产：新模式、新质量、新发展中国房地产30周年 | 居住地产 | 办公楼 | 零售地产 | 物流地产 | 长租公寓 | 房地产科技 |4中国经济由高速增长时期进入高质量发展的结构调整时期我国经济在过去数十年间保持高速增长，实现了经济实力的历史性跃升。国内生产总值（GDP）在过去长期保持8%以上的高增长率，近十年增速逐渐放缓，但增长趋势依旧稳健。与此同时，居民人均可支配收入持续走高，形成了全球规模最大的、最具成长性的中等收入群体。向好的经济态势与庞大的消费群体带动了中国社会消费品零售总额的大幅提升，巩固了中国作为全球第二大消费市场和第一大网络零售市场的 地位。图表1.1中国GDP增速有所放缓（2004年-2023年）图表1.2居民人均可支配收入持续增长（2004年-2023年）数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局024681012141602020042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023406080100120140万亿元%GDP(左轴)GDP增长率(右轴)0%2%4%6%8%10%12%14%012345620042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023万元城镇居民人均可支配收入（左轴）城镇居民人均可支配收入比上年增长（右轴）中国房地产业：变中求新，变中求进中国房地产30周年 | 居住地产 | 办公楼 | 零售地产 | 物流地产 | 长租公寓 | 房地产科技 |5实际值预测共识0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%201920202021202220232024202520262020/21均值2022/23均值图表1.3社会消费品零售总额大幅提升（2004年-2023年）图表1.4中国GDP预期保持低位增长（2019年-2026年）数据来源：历史数据来自国家统计局；预测数据来自IMF, WB, OECD, ADB, CASS数据来源：国家统计局党的十九大报告明确指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。近年来，我国经济正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。2024年7月18日，党的二十届三中全会通过《中共中央关于进一步全面深化改革、 推进中国式现代化的决定》，再次强调要“健全推动经济高质量发展体制机制”，这一高质量发展目标对各行各业提出了新的要求。2004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202305101520253035404550万亿元| 居住地产 | 办公楼 | 零售地产 | 物流地产 | 长租公寓 | 房地产科技 |中国房地产30周年 6数据来源：《房地产经济对中国国民经济增长的作用研究》（许宪春等，2015），中金公司研究部中国房地产30周年 | 居住地产 | 办公楼 | 零售地产 | 物流地产 | 长租公寓 | 房地产科技 |图表1.5作为国民经济重要支柱的房地产业作为国民经济的重要支柱，房地产业涉及的产业链条长、影响范围广，在我国经济中占据重要地