房地产行业：2024北京商业地产市场回顾及总结

2024北京商业地产市场回顾及总结研究部2025年1月joneslanglasalle.com.cn睿见研究2024 年北京商业地产市场回顾及总结2 2024年北京商业地产领域下行加速，市场面临承压震荡的复杂局面。具体而言，办公楼、零售地产和物流地产等多个板块均呈现出有效需求不足、新增供应推高和租金持续探底的复杂局面。当然，我们也看到，行业中的投资方、业主方和租赁企业方等多元主体，持续在积极探索着应对短期挑战、提升中长期可持续性复苏的的机会和解决方案。2024年底，中央政治局会议释放出多重积极信号，预计2025年出台的政策方案将更加积极有为，这也将为商业地产市场带来有力的信心提振。在这样复杂的市场环境中，我想，与其用长篇的文字进行逻辑性叙述，不如采用更简洁、直观的图表形式，为各方进行市场趋势的可视化阐释。因此，我们为几个重点商业地产板块制作了年度图表，以期能帮助各方快速把握市场形势，为2025年的战略方向提供预判依据。米阳华北区研究部负责人仲量联行前言2024 年北京商业地产市场回顾及总结3 办公楼市场 042024年，北京办公楼市场进入更为焦灼的深度博弈阶段，在有限的市场需求影响下，业主方通过不断释放极限价格试探市场底线，以尽快实现空置回填，而租户方则在全市范围内加速流动，以寻求最优的质价比。在这个过程中，全市甲级办公楼市场流动性有所好转，成交量较2023年明显回升，但增量需求严重不足仍然是抑制市场复苏的主要问题。随着新旧动能加速转换，新质生产力的有力发展有望成为填补市场需求的重要引擎。 零售地产市场 092024年的北京零售市场在波动中寻求平衡，供需格局经历变迁。供应量创下历史高位，竞争加剧，新项目难以复刻过去的高入驻率开业模式，大多选择先入市再逐步填铺，因势调整招商逻辑，推动大批供应持续去化。租赁需求呈“先扬后缓”的抛物线发展趋势，市场情绪波动灵敏。2024上半年延续复苏势头，需求高企，新增供应稳定落地，租金低位复苏，环比涨幅创下2020年来新高；而下半年零售商业绩承压导致租赁需求显著降温，扩张意愿放缓，市场租金由涨转跌。 物流地产市场 13受到经济波动和大规模供应放量的交织影响，北京物流地产市场在2022-2024三年间经历了显著的周期性变化，从业主方市场向租户方市场的迅速演变给京津冀全域的高标仓储资产走势带来不同程度的影响。北京核心子市场的优质资产抗周期能力显现，同时津冀市场抓住北京需求外溢的机遇快速去化。目录2024 年北京商业地产市场回顾及总结4 2024年，北京办公楼市场进入更为焦灼的深度博弈阶段，在有限的市场需求影响下，业主方通过不断释放极限价格试探市场底线，以尽快实现空置回填，而租户方则在全市范围内加速流动，以寻找最优的质价比。在这个过程中，全市甲级办公楼市场流动性有所好转，成交量较2023年明显回升，但增量需求严重不足仍然是抑制市场复苏的主要问题。随着新旧动能加速转换，新质生产力的有力发展有望成为填补市场需求的重要引擎。办公楼市场012024 年北京商业地产市场回顾及总结5 试探还是常态？ 租金白热化竞争催生极限价格2024年北京甲级办公楼市场各子市场极限价格分析数据来源：仲量联行研究部*以2024年第四季度的子市场平均租金数据为1.0进行的指数层面数据分析。市场价格总是在供需关系与参与者的情绪博弈中探寻平衡，在经历了过去五年相对平缓的下行调整之后，北京办公楼市场在2024年迎来租金价格的强势震荡，全年甲级办公楼租金同比下降16.1%。面对不断上升的空置压力，业主方正在采取更为激进的低价策略以快速探寻新的平衡点，而这一现象在2024下半年伴随多个子市场极限价格的频繁出现而日渐突出。我们采用各子市场的平均价格作为基准（如上图所示），将录得2024年内租赁成交价与市场平均租金作比较。观察发现，每一子市场均出现了新租或续租情况下远低于市场平均租金的“极限价格”。其中，CBD、奥林匹克地区、第三使馆区、金融街、望京和丽泽六个子市场的新租极限价格甚至低于其子市场平均租金的30%以上。为迅速锁定新客户，这些区域的部分业主提供了极为激进的租金优惠，甚至在首轮报价时就抛出低于往常价格40%的商务条件，使这些区域成为2024年价格竞争最为激烈的子市场。而东二环路及东长安街子市场新增需求相对较少， 导致这两个子市场的业主更倾向于争取楼内客户续租，续租极限价格显著探底。市场价格一旦在经历了个别案例的向上或向下突破并得到验证和支撑后，便会带动更持续和更广泛的趋势性变化。2024年，不断刷新的极限价格正逐渐成为北京甲级办公楼市场的新常态，进而加速了整体市场周期的轮转。2025年，预计全市租金仍将同比下降14.8%，市场将持续以租金下降全面刺激需求。 0.400.500.600.700.800.901.001.10CBD奥林匹克地区第三使馆区金融街望京丽泽东二环路东长安街中关村2024区域平均租金新租极限价格续租极限价格2024 年北京商业地产市场回顾及总结6 数据来源：仲量联行研究部短暂还是持续？ 极限价格显著激发市场活力2021-2024年北京甲级办公楼市场成交量分析3040506070802021202220232024万平方米同比提升22%2024年租金的深度回调对激发市场活跃度产生了显著效果。全市甲级办公楼租赁成交量较2023年提升了22%。大面积租户的搬迁升级意愿也在持续的低价刺激下被激发，2024年1万平方米以上面积段的成交数量和平均成交面积分别同比增长44%和35%，较2022年则分别增长了30%和17%。在持续的下行周期中，市场成功以足够具有吸引力的低价刺激出市场中观望许久的大面积需求。万平以上租赁成交中，新租需求占比约50%，这些新租需求主要选择望京和丽泽此类性价比较高的子市场，显著降租的刺激作用显现。虽然经济波动仍在持续抑制增量需求的扩大，2024年全市净吸纳量在严峻的市场环境中同比大幅下降，但成交量的显著回暖将有效缓解楼宇的空置压力，并极大地提振市场信心。2025年，预计净吸纳量将小幅回升，达到2.6万平方米。有利于缩短市场价格的下行周期，推动供需关系重回正向循环轨道。2024 年北京商业地产市场回顾及总结7 第三使馆区金融街中关村东长安街CBD望京奥林匹克地区东二环路丽泽-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%*利用CR4企业集中度模型，选取每个子市场成交面积排名前四的行业，计算其占该子市场总成交面积的百分比。 将2023年和2024年各个子市场的行业聚集度进行对比。对比结果为负值的子市场行业聚集度在一年之内减弱，反之则表示增强。数据来源：仲量联行研究部多元还是集聚？ 租户方的选址偏好正在改变市场分布格局在全球经济增长步伐放缓和中国高质量发展转型的内外因素共同作用下，企业不动产策略也在发生变化。我们观察到，企业租户的办公选址策略在2024年呈现较为突出的优先级变化。更多企业优先考虑绝对的租赁成本控制，而非行业聚集度，即一个产业链的上下游企业在区域落位的集中程度。虽然产业聚集的规模效应和协同效应有利于企业的长期稳定发展。但在2024年，更多企业对降低成本且保障办公空间品质的诉求尤为迫切，辐射全市各子市场寻址的情况频现，这种选址策略的变化对行业聚集度