重庆产业办公楼白皮书—兴产立业，笃志力行-仲量联行

成都产业办公楼白皮书 丨 「重新定义」产业办公研究部丨2024年12月joneslanglasalle.com.cn重庆产业办公楼白皮书兴产立业，笃志力行1© 仲量联行2024年版权所有重庆产业办公楼白皮书前言201 榜单篇 – 行业首发，重庆产业办公楼企业客户Top50榜单902 产业篇 – 穿越周期，传统制造业基地书写高质量发展新篇章1603 区域篇 – 因地制宜，三大槽谷定义山城组团式产业发展地理格局5904 展望篇 – 国民共进、空间研发、产业链招商，重庆产业办公三大趋势84结语93目录2重庆产业办公楼白皮书© 仲量联行2024年版权所有前言中国各城市2024年前三季度的地区生产总值（GDP）数据已相继出炉，重庆超过广州备受瞩目，在经济总量上已经位居全国第四位。而这座传统制造业强市也正在砥砺前行，在新能源汽车、电子信息、新材料等战略新兴产业上持续发力，成功实现产业新旧动能转换，推动产业迈向高质量发展之路。产业发展的活力与动能离不开一座城市的基础建设，对于重庆这座特殊的山城而言，桥梁、道路、隧道、轨道交通……都是经济发展的根基和前置性发展条件。同样，如办公楼、产业园区、工业园区、物流仓储、数据中心等产业载体，都是承载地方经济活动的硬件基础。今天，我们将研究视角聚焦产业办公载体与空间，探寻重庆具有鲜明地方特色的产业办公楼宇和园区，挖掘经济发展背后暗藏的不动产发展战略及其未来趋势。《重庆产业办公楼白皮书 — 兴产立业，笃志力行》是业界首次将重庆办公楼市场的研究样本范围，拓展至工业用地上盖的产业办公楼宇和园区，在原有600多万平方米商业用地上盖的优质办公楼面积上，新增接近1,200万平方米的样本楼宇面积，让重庆广义办公载体面积突破1,800万平方米的总存量。如此规模的数据样本，并且有效覆盖全样本研究标的楼宇的基础信息、硬件信息及租金、空置率、租户结构等全维度指标，尚属行业首次。通过本次研究样本扩容，报告也呈现出重庆广义办公楼市场的完整全貌，还原一幅更接近城市产业结构的楼宇租户画像，解读存量需求分布特征以及增量需求动向，回答业内长期关注但尚未根本性解答的关键性难题。这都是这份报告带给读者和业界的重要研究价值。重庆是一座被两江环抱的城市，也被几条南北走向的山脉所切割，形成中部、西部、东部三大槽谷。依据以往总结的行业经验，重庆的办公选址、产业选址逻辑往往与平原城市不同。例如，重庆甲级办公楼的楼宇硬件溢价明显低于区位条件和交通通达性，这种差异与多数同能级的平原城市存在明显不同。笔者认为，地形因素是解读重庆产业发展与产业办公市场的关键因素。因此，报告也将从地形视角切入，分析重庆产业办公楼市场的地理分布特征，并探讨其适配重庆产业发展的底层逻辑。这也是本报告的一大亮点。随报告，我们还将行业首发《重庆产业与办公全景地图》，覆盖中心城区三大槽谷、共计29个子市场的产业与办公全貌。重庆23© 仲量联行2024年版权所有重庆产业办公楼白皮书“产业办公”一词在业界尚难有统一的定义或解读，因此报告将在开篇之时解读专属于重庆的“产业办公”，从定义出发，开启对重庆产业办公楼市场的研究。在重庆，市场已大量涌现有别于传统甲级办公楼标准化办公空间的新尝试，这些新空间更多出现在工业用地上盖的产业办公楼，空间突出企业孵化、产业集聚、资源共享和科技创新等复合功能。目前，重庆的产业办公载体已形成一定规模，并成功吸引一大批国内外头部科技企业落户，成为小微成长型企业的培育摇篮。尤其对重庆这座以科技焕新动能的老工业基地而言，产业与办公空间的功能重组与创新有助于推动地方产业迈向高质量发展。回归研究视角，产业园区是承载一座城市产业发展的载体基础。因此，研究产业办公，自然离不开对产业园区概念及其发展历程的梳理。自1979年全国第一个产业园区—深圳蛇口工业区建设开始，从沿海到内陆，产业园区便作为承载地方政府招商引资、企业经济活动的主要空间载体，肩负着地方产业集聚、培育新兴产业、优化产业布局、构建区域竞争力和促进经济发展等重要使命。此外，产业办公所在的产业园区作为公募REITs底层资产，具有规模体量大、资产类别丰富、具备增值潜力等优势，近年来带动资本追逐，引发行业热议。然而囿于产业园区本身的复杂性，广义含义下各类“产业园区”相关概念林林总总，不一而足，定义十分模糊。一方面，经过四十余年发展，全国不同地区的产业政策、发展阶段和政策背景均存在较大差异，不同类型产业园区的定位和功能也均有区别，导致产业园区相关名称十分多元：由最早“三来一补”模式下的加工工业园，到千禧年初期兴起的大学科技园和高新技术园，从中国加入WTO以后形成的各种电子产业园、软件园和创意产业园, 再到当下的各种总部基地、生态科技园以及产业新城等，随着经济的蓬勃发展，形式层出不穷，内涵也在不断丰富；另一方面，由于早年的产业园区兼具行政语境下的“经济开发区”和载体语境下的“产业园区具体物业资产”两种属性，如“蛇口工业园”既指“蛇口经济开发区”，又指附着于开发区的“蛇口工业园区”，在许多学术、行业报告以及行业生活中，两种属性的含义经常出现混用、错用的情形。产业办公概念界定：重庆的“产业办公”数据来源：仲量联行研究部，2024年12月4重庆产业办公楼白皮书© 仲量联行2024年版权所有为厘清产业园区的定义及其释义，报告全文涉及的产业园区均指在特定载体语境下的特定办公类物业资产。区别于以行业划分园区的分类方式，我们按功能类型将产业园区分为以下四类：基于此分类体系，我们将第三类“产业办公型园区”的载体作为报告的主要研究对象，并将其定义本报告特指的“产业园区”(IOP)。后文将以更加清晰的脉络对比各类园区的产业特征、职能定位、土地性质、建筑形态、主要开发目的以及地理位置等六个维度，辅以“常见名称”做区分，以进行更加细化的界定。此外，结合重庆市场的实际情况，市场存在部分以产业集聚、科技研发、产学研结合为目的的政府集中规划和产业导入的单体或独栋式产业载体(IOB)，其容积率、层高和建筑外形等与商业办公楼相似，多数附着于工业和科研用地，我们也将此类载体纳入产业楼宇的研究范围。生产制造型园区以制造、加工和组装为主体功能的园区，主要建筑多以车间、厂房为主，主要面向生产管理和生产过程自动化的企业需求。物流仓储型园区主要面向仓储、运输、口岸的企业需求，主要建筑以仓库为主，其行业涵盖现代物流和交通运输二类生产性服务行业。混合型园区多为大型企业依托自身需求而建，具有高度的私密性，园区建筑、设备和功能具有高度的定制化、个性化特点，通常涵盖适应企业需求的研发、生产、办公及其生活配套的全部功能。产业办公型园区此类园区主要以研发、办公、总部等功能为主，兼具少部分生产功能，特点是资本密集型或知识密集型，在产业链中具有高附加值。建筑形式较为多元，主要包含小独栋办公、小独栋研发实验室、小独栋厂房+研发+办公、围合式楼宇和塔楼等形式。4概念界定：重庆的“产业办公”数据来源：仲量联行研究部，2024年12月5© 仲量联行2024年版权所有重庆产业办公楼白皮书丨产业园区功能类型比较生产制造型园区物流仓储型园区产业办公型园区混合型园区常见名称化工产业园、智能制造园物流园科技园、软件园、总部基地、研发创新基地、创意产业园、2.5产业园多以总