2023年四季度大中华区物业摘要：律回春渐 与时偕行

中国 | 2023年第四季度律回春渐与时偕行大中华区物业摘要 53 北京54 上海55 广州56 成都58 北京59 上海60 广州61 深圳62 香港17 北京18 上海19 广州20 深圳21 成都22 天津23 青岛24 重庆25 沈阳26 武汉27 西安28 杭州29 南京30 香港31 台北33 北京34 上海35 广州36 深圳37 成都38 天津39 青岛40 重庆41 沈阳42 武汉43 西安44 杭州45 南京47 北京48 上海49 广州50 香港51 澳门目录09 探索新均衡13 全景数据，重新解读成都产业全貌14 在香港不断变化的零售格局中寻找机会办公楼住宅物流地产酒店零售地产11 广东跨境电商行业蓬勃发展，催生物流仓储新风口专题文章2二零二三年第四季度大中华区物业摘要 2023年四季度，中国经济出现了更多积极变化， 生产端和需求端的多项指标均实现了普遍的改善。2023年经济社会发展主要预期目标均得以实现，中国经济运行延续回升向好趋势，宏观调控政策力度与效度稳步提升，提高质效，高质量发展扎实推进，中长期发展的积极因素进一步得到加强；但正如中央经济工作会议所指出的，进一步推动经济回升向好，需要克服来自有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患较多、国内大循环存在堵点和外部环境等方面的困难和挑战。展望2024年，在高通胀、高债务、高利率制约下，世界其他主要经济体增长动能趋弱、国际贸易下滑、全球经济增长放缓的概率仍不低。相比之下，中国经济发展的韧性和长期向好的基本趋势继续保持，全面深化改革、开放的潜力和宏观政策的空间仍然充足。在工业产出走稳走强、消费成为主增长动能、投资提速发力见效等诸多积极因素支持下，中国产业转型升级加快、经济社会高质量发展全面落实。中国依然是全球经济增长的压舱石和动力源，依然能为海内外投资者提供稳健的投资机会和多元化的资产类别。编者按姚耀 中国区研究部总监庞溟 大中华区研究部总监兼首席经济学家3二零二三年第四季度大中华区物业摘要 经济和政策动态展望2024年，在高通胀、高债务、高利率制约下，世界其他主要经济体增长动能趋弱、国际贸易下滑、全球经济增长放缓的概率仍不低。相比之下，中国经济发展的韧性和长期向好的基本趋势继续保持，全面深化改革、开放的潜力和宏观政策的空间仍然充足。在工业产出走稳走强、消费成为主增长动能、投资提速发力见效等诸多积极因素支持下，中国产业转型升级加快、经济社会高质量发展全面落实。中国依然是全球经济增长的压舱石和动力源，依然能为海内外投资者提供稳健的投资机会和多元化的资产类别。甲级办公楼市场：2023年，中国经济在震荡中缓步复苏，第四季度延续当前趋势，国民经济稳定向好发展。1月17日，国家统计局发布2023年中国经济“成绩单”，国内生产总值同比增长5.2%；第三产业增加值688238亿元，增长5.8%，增长幅度大于第一、第二产业。全国经济发展扎实推进。全国办公楼市场在2023年全年面临需求承压，但在第四季度，价格的刺激开始带动需求端小幅回暖，主要城市的净吸纳量总量明显提升。企业降本增效、业主以价换量的主流趋势仍在延续，随着经济恢复向好的势头持续得到巩固，办公楼市场的整体预期将由需求的逐步改善而推进恢复进程。纵览全国主要城市的办公楼市场，市场活跃度及问询量在2023年第四季度均有所提升，业主的以价换量策略开始显效，刺激部分需求在年末落地。本季度全国主要城市净吸纳量录得75万平方米，较上季度显著上升，环比上升81%。本季度一线城市净吸纳量录得45.6万平方米，占全国总量的61%。深圳甲级办公楼净吸纳量在四季度得到明显拉升，录得21.3万平方米净吸纳量，且其中大部分源于租赁而非自用需求。受惠于政策扶持、产业引导，深圳福田与前海子市场表现突出，四季度净吸纳量合计占全市约六成。上海和广州的甲级办公楼市场的大部分租户在成本控制的影响下，对市场的观望情绪较浓，但经济复苏的传导作用及业主4| 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |二零二三年第四季度大中华区物业摘要 以价换量对市场的刺激作用已在年末显现，两个城市的净吸纳量水平较上季度均有所回升。北京甲级办公楼市场在四季度经历了问询量及看房量的小幅提升，但受制于租赁谈判周期延长，需求未完全落地，净吸纳量较上季度小幅下降。 二线城市中，成都和重庆经历第三季度的调整期后，净吸纳量在第四季度转正企稳，录得二线城市中的净吸纳量最高值。但这两个城市在本季度大部分净吸纳量来自于企业自用需求，租赁市场化活跃度远不及年初预期。在全国经济波动回升的大环境下，金融行业及专业服务业保持韧性，依旧是全国大部分城市办公楼租赁市场的主力。金融类公司，尤其是内资金融企业，在年末抓住租金窗口期，积极落地升级、搬迁或整合办公室的需求，以实现其降本增效的目标。同时，专业服务业在全国大部分城市显现出稳定的需求，尤其是消费服务、电子商务及教育成交板块成交较2022年有明显上升。在南京，在线教育整合其布局与业务组合，积极拓宽业务范围至职业、素质及出国教育等新兴赛道。在天津，专业服务业的需求增长主要来自留学教育行业疫情后的扩张需求，全年录得了多个留学及在线教育行业的成交。此外，个别城市的地产建筑行业需求稳定增长。南京四季度地产建筑行业的租赁成交量较上季度有明显增加，‘中建’系成交居多，多成交于河西板块，主要以升级搬迁为主。西安城市建设向北延伸, 载体基建施工需求显著增长，拉动建筑工程与基建类企业及设计院、分包商等关联企业顺势扩张。第四季度，全国一线城市甲级办公楼市场共入市约127万平方米的面积，环比上升54%。深圳和上海占一线城市新入市总量的前二，一并贡献了一线城市中超八成的供应量。同时，四季度也成为该两个城市全年供应高峰时期。深圳共有七个新项目竣工入市，合计新增约65万平方米供应，将深圳甲级办公楼市场空置率推高至25.5%。上海共有三个项目竣工，总建筑面积共计42万平方米，中央商务区及非中央商务区空置率分别上升至14.9%及29.8%。广州的新增供应在下半年有所放缓，四季度仅录得一个新项目竣工入市。由于重点行业的需求有所改善，全市甲级办公楼空置率截至四季度末降至21.4%，环比下降0.5个百分点。北京在四季度录得新增供应量14万平方米，在当前的市场压力下，小幅推高全市甲级空置率至11.8%。1.5线及二线城市新增供应体量共计录得34万平方米，较上季度回落51%。当前市场整体需求承压，部分业主对市场情况持观望态度，选择将项目延期入市。宁波在年末迎来约11万平方米的新项目入市，是本季度1.5及二线城市中新增供应量最高的城市。连续两个季度的集中供应未能被宁波写字楼市场及时吸纳，空置率上升至30%，是2013年至今该市空置率的最高值。同时，青岛在经历两年集中供应后，本季度继续录得一栋办公楼入市，空置率小幅回弹至39.5%。受需求走弱和开发商资金链短缺影响，2023年成都甲级办公楼新增供应不足年初预估值的50%，本季度供应量持续保持低位，新增面积约为6.1万平方米。第四季度，全国主要城市办公楼市场租金录得0.7%至4.2%不同程度的环比降幅。业主调整租金的意愿也明显增强，愿意提