【宏观专题】五大视角全扫描：美国地产：反弹or反转？

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 宏观专题 2024 年 03 月 26 日 【宏观专题】 美国地产：反弹 or 反转？——五大视角全扫描  核心观点 最近 2 个月美国地产销售反弹，类似于去年年初情况，大概率仍是前期按揭利率快速明显回落带来的积压需求释放。考虑到今年按揭利率仍可能维持在较高区间，今年美国地产销售更大概率是筑底企稳而非趋势回升。展望未来 2-3 年维度，伴随着名义利率下行或者美国居民对高利率环境的逐步适应，在适龄购房人口持续增长的驱动下，地产周期向上应是较大概率的事件。  从五大视角再度全面“扫描”美国住房市场 沿用我们前期报告框架，从五大视角全面扫描美国当前的住房地产市场。 1、买：居民潜在购房需求较大，购买能力较强。潜在购房需求的体现：第一，美国住房自有率处于中等偏高水平（1965 年至今的 70%分位），住房需求并未透支。第二，中长周期看，未来十年美国适龄购房人数（指 25-44 岁年龄段人口，2023 年美国首次购房年龄中位数为 35 岁）将持续增长。购房能力较强的体现：第一，居民杠杆率和按揭债务杠杆率稳定维持在低位，相比 2019 年末还有所下降。第二，居民的按揭债务现金流偿还能力强。截至去年 Q3，居民按揭贷款偿还额占可支配收入比仅为 3.99%，是 1980 年以来最低值。 2、库：新房库存较高，但二手房库存仍低。当前美国新建独栋住宅的库存（45.6万套）和库销比（8.3 个月）较高，二者大概处于 2000 年以来的 85%分位附近。但作为存量市场主体的二手房（销量占比约 90%），其库存（107 万套）和库销比（2.9 个月）仍在 2000 年以来绝对低位。在美国，5-6 个月的库销比被普遍认为是市场的平衡水平。 3、建：建筑商信心偏弱，但供给约束或基本解除。伴随新独栋住宅市场量价承压，美国地产建筑商信心偏弱，认为市场状况不佳的建筑商多于认为市场状况良好的建筑商。但随着木材、钢材等主要投入成本明显回落（2019 年至今，住宅建筑投入品成本涨幅与新房涨幅相当），叠加建筑业就业人数持续修复，新房市场的供给约束或已基本缓解。 4、融：按揭融资成本仍高。按揭融资成本是影响地产销售波动的主要因素，目前 30 年固定按揭利率虽有回落（截至 2 月份，为 6.8%），但仍比疫情前的中枢（2011-19 年美国地产销售持续上行期间，其均值约 4%）高 3 个百分点左右，按揭融资成本仍高。 5、险：住宅市场风险较低。第一，从房价收入比和名义租金回报率来看，住宅估值没有泡沫化。第二，购房群体的信用资质没有下沉，在 2020-21 年的地产大行情中，美国的银行并未放松居民按揭贷款的标准。第三，从 RMBS 和商业银行住宅地产贷款两个维度来看，潜在的金融传染风险有限。  如何看今年的美国地产销售？ 从上述五大视角来看，当前美国住房市场的基本面依然健康。居民部门有潜在的购房需求且购房能力较强，住房市场库存较低，金融风险较低。但还是面临高按揭融资成本的逆风，高利率也阻碍了二手房供给的释放。 最近 2 个月美国地产销售的反弹，非常类似于去年年初的情况（《从七个矛盾现象看美国经济》），大概率仍是前期按揭利率快速明显回落带来的积压需求释放。考虑到今年美联储降息的条件愈发受限，市场降息预期仍有继续修正的风险，十年期美债利率下行幅度有限，按揭利率锚定十年美债利率，按揭利率仍可能维持在 6%以上的较高区间波动。在此背景下，我们对今年美国地产销售的基准判断，更大概率是筑底企稳，而非趋势回升。展望未来 2-3 年维度，伴随着名义利率下行或者美国居民对高利率环境的逐步适应，在适龄购房人口持续增长的驱动下，地产周期向上应是较大概率事件。  风险提示：美国经济、金融和通胀形势超预期，美国居民更快适应高利率环境。 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com 执业编号：S0360518090001 证券分析师：付春生 电话：010-66500991 邮箱：fuchunsheng@hcyjs.com 执业编号：S0360522080002 相关研究报告 《【华创宏观】近 200 个能耗标准，哪些在提升？——“更新”&“换新”系列四》 2024-03-24 《【华创宏观】如何快速且深入地了解 QT？——海外论文双周志第 22 期》 2024-03-22 《【华创宏观】财政七句话，可能多少钱？—— “更新”&“换新”系列三》 2024-03-18 《【华创宏观】海外共识中的裂缝》 2024-03-14 《【华创宏观】三步走：读懂设备更新政策大脉络——“更新”系列二》 2024-03-13 华创证券研究所 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 投资主题 报告亮点 从“买、库、建、融、险”五大视角全面“扫描”美国住房市场，并基于上述分析判断今年美国地产销售走势。 投资逻辑 最近 2 个月美国地产销售反弹，类似于去年年初情况，大概率仍是前期按揭利率快速明显回落带来的积压需求释放。考虑到今年按揭利率仍可能维持在较高区间，今年美国地产销售更大概率是筑底企稳而非趋势回升。展望未来2-3 年维度，伴随着名义利率下行或者美国居民对高利率环境的逐步适应，在适龄购房人口持续增长的驱动下，地产周期向上应是较大概率事件。 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 目 录 一、美国二手房销售“量价齐升” ..................................................................................... 5 二、五大视角“扫描”美国住房市场 ................................................................................. 5 （一）买：居民潜在购房需求较大，购买能力较强 ..................................................... 5 （二）库：新房库存较高，但二手房库存仍低 ............................................................. 6 （三）建：建筑商信心偏弱，但供给约束或基本解除 ................................................. 6 （四）融：按揭融资成本仍高 ......................................................................................... 7 （五）险：住宅市场风险较低 ...................................................