【房地产行业月报】消费类基础设施REITs对房企融资影响几何？

www.ccxi.com.cn 地方政府债与城投行业监测周报 2022 年第 9 期 隐性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 市场跟踪 作者 中诚信国际 企业评级部 应治亚 0755-82969261 zyying@ccxi.com.cn 蒋 螣 0755-82969261 tjiang@ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇 027-87339288 txgong@ccxi.com.cn 消费类基础设施 REITs 对房企融资影响几何？ ——2024 年 3 月房地产市场跟踪 本期观点  3 月以来首批消费类基础设施 REITs 上市，有助于持有优质购物中心的房企补充融资渠道和战略转型。中诚信国际认为，我国商业不动产市场规模庞大，在政策支持下，消费类基础设施 REITs 发展前景较好，但目前我国基础设施 REITs 市场尚处于发展初期，消费类基础设施 REITs 发展仍受制于制度建设，同时当前市场对原始权益人股东背景仍具有明显风险偏好，一级发行阶段对原始权益人及关联方的认购依赖度较高，短期内消费类基础设施 REITs 显著扩容的难度较大，叠加政策对相关底层资产的要求较高，仅少量投资及管理能力强且拥有一定规模购物中心的房企将受益。  近期政策继续支持不同所有制房企合理融资，扩宽经营性物业贷款的用途范围和贷款额度上限，有助于拥有较多持有型物业的房企改善流动性；房地产融资协调机制的实施，可确保“白名单”项目顺利开发，一定程度上提振购房者信心，维护市场稳定。但其区分了房地产集团公司与项目公司，对于房企通过项目去化回笼投入资金并恢复主体信用的效果较弱。  今年以来，全国楼市库存压力进一步加大，尽管一线城市的库存压力整体小于低能级城市，但北上广深四地的去化周期在过去半年内均持续增长且有扩大趋势。中诚信国际发现，一线城市中上海楼市的库存压力最小，但短期内其与北京皆面临潜在项目入市后带来的一定程度去库存挑战；深圳楼市库存压力相对较大，叠加一定规模的政府保障性住房（人才房、安居房）集中入市及香港放松调控政策产生的虹吸效应，未来深圳商品房的去化压力或将显著上升，地方政策工具箱有望继续补充发力。  1~2 月房地产销售金额同比降幅扩大，行业维持低位运行的市场状态，市场复苏动能不足。随着北上广深和杭州、苏州等高能级城市限购政策放松，以及二手房成交带来的置换改善需求，未来销售有望边际改善。1~2 月土地市场供地节奏放缓，但成交金额同比仍有增加，高能级城市中具有区位优势的地块获得房企青睐。销售下滑带动房企回款下降，投资意愿进一步降低。二级市场交易活跃，投资类地产债券收益率整体有所下移，高收益地产债平均成交价较年初小幅上升。 www.ccxi.com.cn 房地产行业 2 2024 年 3 月房地产市场跟踪- 消费类基础设施 REITs 对房企融资影响几何？ www.ccxi.com.cn 一、 行业热点 （一）首批消费类基础设施 REITs 上市 3 月以来首批消费类基础设施 REITs 上市，底层资产均具有较好的区位优势，其中华夏华润商业 REIT 运营优势明显。消费类基础设施 REITs 发展仍受制于制度建设、市场表现，叠加政策对相关底层资产的要求，受益于该利好政策的房企预计较少，仅少量投资及管理能力强且拥有一定规模购物中心的房企将获得融资渠道补充。 3 月以来，华夏金茂商业 REIT、嘉实物美消费 REIT 和华夏华润商业 REIT 陆续上市，发行规模合计为 89.23 亿元，占公募 REITs 募资总规模的比例约 8%。首批消费类基础设施 REITs 底层资产均具有较为良好的区位优势，除物美社区商业外，出租率均在 98%以上，其中华夏华润商业 REIT 的底层资产青岛万象城具有较高的月租金坪效，运营优势明显。从原始权益人及关联方认购比例来看，上述三只已上市 REITS分别为 34.40%1、51%和 36.50%，市场化程度仍有待提升。 表 1：首批消费类基础设施公募 RIETs 概况 REITs 名称 华夏金茂商业 REIT 嘉实物美消费 REIT 华夏华润商业 REIT 中金印力消费 REIT 底层资产 长沙览秀城 物美商业社区 青岛万象城 杭州西溪印象城 大成项目 玉蜓桥项目 华天项目 德胜项目 开业时间 2016 年 2012 年 2005 年 2005 年 2003 年 一期 2015 年，二期 2021年 A 馆 2013 年，B 馆2019 年 地理位置 位于长沙梅溪湖片区，毗邻长沙国际文化艺术中心 资产位于北京市丰台区、海淀区、西城区 位于青岛核心区香港中路商圈 位于余杭区大城西黄金地段 物业定位 城区级购物中心 社区商业（租户主要是超市和餐饮） 城市级标志性购物中心 城市级购物中心 总建筑面积（万平方米） 10.27 2.9 2.5 1.5 0.9 41.92 24.97 资产估值 2023H1（亿元） 10.76（成本法） 2.78 4.43 1.77 1.45 82.02（成本法） 39.77（公允价值法） 月租金坪效（元/月/平方米 2023H1 首层平均租金 167 54.6 110.5 71.2 88.3 295.5 190.5 出租率 2023H1 98.36% 83.21% 93.84% 90.55% 92.15% 98.49% 98.20% 租金收入（亿元）2022 0.46 2.44 3.36 2.34 发行/拟发行规模（亿元） 10.68 9.53 69.02 32.6 原始权益人及其关联方认购比例 34.40% 51% 36.50% - 资料来源： 公开资料，中诚信国际整理 1因华夏金茂商业 REIT 的关联认购方中国对外经济贸易信托有限公司为金融机构，将其剔除。 3 2024 年 3 月房地产市场跟踪- 消费类基础设施 REITs 对房企融资影响几何？ www.ccxi.com.cn 中诚信国际观 察到 ， 2023 年 受二级市 场持续低迷等 多重 因素影响，基 础设 施REITs 一级市场发行遇冷，全年仅成功发行 5 只基础设施 REITs，募集资金约 170 亿元，较 2022 年及 2021 年明显下滑。但随着 2023 年 3 月，发改委及证监会分别发文将基础设施公募 REITs 底层资产范围拓展至商业消费基础设施领域后，2023 年下半年以来交易所审核速度明显加快，前 3 月 REITs 募资总额已经达到超过 150 亿元，其中约60%为消费类基础设施 REITs。目前中金印力消费 REIT 已完成询价，预计将于 4 月初发售，原始权益人印力集团大股东万科的第一大股东深铁集团拟认购不超过 30%份额；此外，首创和百联的基础设施 REITs 处于申报阶段。中诚信国际认为，我国商业不动产市场规模庞大，在政策支持下，消费类基础设施 REITs 发展前景较好，但目前我国基础设施 REITs 市场尚处于发展初期，一二级市场制度仍有待完善，投资收益表现亦有待验证，由于二级市场估值波动较