房地产行业存量房收储系列深度报告(一)：收储的七个关键问题

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] 发布时间：2024-11-08 [Table_Invest] 同步大势 上次评级: 同步大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 14% 51% 10% 相对收益 11% 27% -5% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 103 总市值（亿） 11845.95 流通市值（亿） 5404.75 市盈率（倍） 36.23 市净率（倍） 0.73 成分股总营收（亿） 26197.24 成分股总净利润（亿） -306.88 成分股资产负债率（%） 76.34 [Table_Report] 相关报告 《房地产市场止跌回稳需要房价止跌回稳》 --20241020 《住房制度国际比较之新加坡篇》 --20240801 《复盘日本房地产泡沫：从繁荣到破裂》 --20240705 《住房制度国际比较之德国篇》 --20240529 《2008 年次贷危机中的美国房地产市场复盘》 --20240410 [Table_Author] 证券分析师：吴胤翔 执业证书编号：S0550522030003 18117166023 wuyx@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告 / 行业深度报告 存量房收储系列深度报告（一） ---收储的七个关键问题 报告摘要： [Table_Summary] （1）收储政策出台的背景如何：近年来国内房地产市场持续低景气度表现导致库存攀升，拖累宏观经济走势。与 2014 年政策周期不同，如今居民部门杠杆率显著提高，加杠杆入市意愿较低，因此取消“四限”、税收优惠、降低首付等需求端刺激政策作用不明显，因此，本轮政策从供给端着手，直接靠国企下场进行已建成未出售存量房收储，以消化库存。 （2）收储有哪些模式：广义来看，收储的范围既包含新房，也包含二手房。新房收储分为三种模式：“保障房模式”、“租赁机构收购模式”、“安置房源模式”，以“保障房模式”为主。二手房“以旧换新”分为四种模式：“帮卖模式”、“收购模式”、“补贴模式”和“旧转保模式”。 （3）新房收储政策落地情况如何：政策发布后，地方推进进展可观，尤其是原先纳入租赁住房贷款支持计划试点的城市收储进展较快。已有超80 个城市宣布支持国有平台企业收购商品住房，尽管其中部分城市尚未出台具体收储措施，但也有至少 40 个城市和地区已经发布了房源征集公告。多数城市对房源的要求包括：已竣工未出售现房；权属清晰可交易；小户型；区位适宜、配套完善；整栋或整单元优先。 （4）新房收储和棚改有何异同：在相似性上，收储与棚改政策目的均包含商品房库存去化，资金来源均为央行创设的结构性货币政策工具。在差异性上，收储与棚改规模悬殊：PSL 累计为棚改提供了逾 3.6 万亿元资金，而为本轮收储提供资金的保障性住房再贷款规模仅 3000 亿元；此外，收储与棚改去库存机制不同：棚改通过先拆后建、将棚改居民推向市场购房实现去库存，本轮收储则直接由地方国企收购存量房。 （5）所需资金为多少，3000 亿再贷款是否充足：我们认为待售商品房中，小户型将是主要收储对象。根据克而瑞数据，2023 年典型城市商品住宅库存中，70 平方米以下的库存占比约为 18%。假设当前库存结构保持一致，我们测算截至 2024 年 9 月全国待收储规模为 3.77 亿方×18%=6786 万方。我们假设收购单价为市价的 6 折，市价按统计局 9 月房价数据计算，经测算收储所需资金规模为 3850.5 亿元。因此，3000 亿再贷款所撬动的 3750 亿元资金可基本覆盖收储所需资金。 （6）新房收储过程中存在哪些痛点：第一，收储后的运营收益覆盖收储成本仍有难度：从融资端上看，资金成本在 3%左右，从投资端上看，收储后配租的收益率约在 3.38%左右，考虑运营成本后，仍存在 0.3%左右的缺口。第二，保障房存在供需错配问题。 （7）新房收储的后续关注点有哪些：银行贷款意愿、地方推进进展、收储能否向三四线城市扩围、配套政策落地情况、保障房供需匹配状况等。 风险提示：政策推进不及预期，经济复苏不及预期，地缘不确定性 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%房地产沪深300 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 50 [Table_PageTop] 房地产/行业深度 目 录 1. 收储政策出台的背景如何？ .............................................................................. 5 1.1. 房地产库存高企，去化周期迅速攀升 ................................................................................... 5 1.1.1. 2014 年去库存政策回顾：需求端刺激政策与棚改货币化并举 ............................................................... 5 1.1.2. 本轮去库存政策脉络：以供给端政策为主，需求端政策为辅 ................................................................ 8 1.2. 房地产市场引发危机后救市的国际经验 ............................................................................. 10 1.2.1. 次贷危机后美国的救市经验...................................................................................................................... 10 1.2.2. 日本房地产泡沫 ......................................................................................................................................... 15 2. 收储有哪些模式？ ............................................................................................ 20 2.1. 新房收储分为三种模式，以“保障房模式”为主 ............................................................. 20 2.2. “以旧换新”分为四种模式，以“收购模式”