2024上海商业地产市场年度总结及展望

研究部2025年1月joneslanglasalle.com.cn睿见研究2024上海商业地产市场年度总结及展望目录01甲级办公楼市场 302零售物业市场 803物流地产市场 1404长租公寓市场 1922024上海商业地产市场年度总结及展望甲级办公楼市场012024年成本驱动型需求上升，短期内大供应依旧持续2024年，面对内外部宏观环境的不确定性，上海办公楼市场租户仍保持谨慎的租赁策略。面对新项目的相继入市和业主持续在租金及激励政策上的调整，成本驱动型的搬迁及升级需求有所上升，全年净吸纳量录得47.6万平方米。供应方面，部分项目推迟至明年交付，短期内整体市场仍处于供应压力之下。展望2025年，升级需求以及上海多元的租赁需求将支撑整体市场的复苏。然而，大供应环境仍将使得市场承压，板块及各项目间的竞争仍将持续。图 1上海甲级办公楼年度新增供应量及净吸纳量数据来源：仲量联行研究部新增供应净吸纳量04008001,2001,6002,0002,40020142015201620172018201920202021202220232024新增供应五年平均净吸纳量五年平均32024上海商业地产市场年度总结及展望基于搬迁及装修成本的考量，续租仍是部分租户首选的租赁策略。与此同时，另有租户利用当前租金下降以及部分业主在装修方案上给予更大协商空间的机会，通过搬迁达成其降本增效的不动产策略。与此同时，在租金下行的背景下，近期新竣工项目以及高品质成熟项目为租户提供了升级办公环境的机会。根据仲量联行数据统计，2024年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比达到74%。成本仍是目前租户的首要考量因素，租金下行为租户提供搬迁及升级契机图 22024年代表性搬迁类租赁成交 图 32024年搬迁类租赁成交中升级型需求占比 （基于建筑面积）数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部*考虑企业新租项目与原址项目的楼龄、品质差异等因素*基于租赁面积分析升级型74%升级非升级图例图例搬迁租赁活跃度搬迁租赁活跃度图42024年代表性升级型租赁成交数据来源：仲量联行研究部图例升级型需求租赁活跃度42024上海商业地产市场年度总结及展望寻求“质价比”：租户在搬迁流动中寻找成本匹配与品质提升的新平衡新项目的交付提升甲级办公楼市场整体物业品质，同时也为企业带来更多的升级选择。在2024年的升级型需求中，有76%的租户选择升级至2020年及之后竣工的项目，然而该部分项目仅占上海甲级办公楼市场总存量的19%。新竣工项目在价格及其它激励政策，包括：装免期、装修补贴等方面具备更大的议价空间，以此吸引租户，提升入驻率。面对新项目的竞争，部分成熟项目业主同时在新租和续租条款上更为积极主动地调整价格策略以吸引新租户并保留现有租户。根据2024年搬迁成交租金分布统计，超过三成的搬迁成交净租金低于5.0元/平方米/天，超过75%的搬迁成交净租金低于7.0元/平方米/天。图5上海甲级办公楼项目竣工年份占比图5上海甲级办公楼项目竣工年份占比图6升级型搬迁所选项目竣工年份占比29%76%*基于项目建筑面积*涵盖2024年主要搬迁类租赁成交*租金口径为净有效租金*分布占比基于租赁面积分析项目竣工入市年份 2020年至今项目竣工入市年份 2020年至今*基于项目建筑面积*涵盖2024年主要搬迁类租赁成交总量总量数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部0%10%20%30%40%50%<5.0[5.0, 7.0)[7.0, 9.0)[9.0, 11.0)≥ 11.0 （元 / 平方米 / 天）52024上海商业地产市场年度总结及展望行业需求“固本培元”：需求行业格局保持稳健，细分领域有望释放潜能2024年上海甲级办公楼市场需求行业占比稳定，多元行业需求支撑整体上海办公楼市场。金融及专业服务、科技互联网、制造贸易等传统需求行业大类占比超过70%，夯实上海办公楼市场需求之本。其中部分细分行业不乏亮眼需求表现，同时新兴行业需求有望释放潜能。内资律所、保险及会计事务所利用租户市场环境升级或整合办公场所；教育企业同样抓住当前市场机会，需求有所回暖；在行业调整规范化之下，游戏和互联网等科技企业需求保持潜力韧性；部分零售企业抓住近期核心区域及周边新项目入市的机会进行办公空间的升级；AI及AI赋能、自动驾驶、新能源等相关产业作为上海办公楼市场的新动能将进一步释放租赁需求。数据来源：仲量联行研究部图72024年甲级办公楼各行业需求占比（基于成交面积）24%18%18%13%8%4%4%金融业专业服务业科技互联网制造贸易零售生命科学第三方办公运营其它11%62024上海商业地产市场年度总结及展望短期内供应压力持续，中长期有望缓解未来两年，整体市场仍将承受较大的供应压力，预计平均每年将有接近130万平方米的新增供应入市。回顾过往上海传统商务区内商办用地供应情况，近两年商办土地供应显著减少，考虑到办公楼项目的建设周期，全市甲级办公新增供应量将在中长期显著降低。图8上海办公楼规划供应面积和上海甲级办公楼供应走势0204060801001201401601802002004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025*2026*2027*2028*2029*建筑面积（万平方米）商办用地供应（规划办公楼建筑面积）甲级办公楼供应*供应体量为3年移动平均值*商办用地基于招拍挂公开数据整理*商办用地供应口径为规划办公楼建筑面积数据来源：公开数据，仲量联行，仲量联行整理72024上海商业地产市场年度总结及展望零售物业市场022024年上海零售物业市场整体承压，多项“促消费”举措初显成效，带动消费信心逐步恢复。2024年上海消费市场仍面临较大压力，前十一个月全市社会消费品零售总额为16,370亿元，较去年同比下降3.1%。零售物业市场整体承压，全年累计净吸纳约45.1万平方米，租赁势头较2023年有所放缓。图 9上海市社会消费品零售总额及同比增长亿元数据来源：上海市统计局，仲量联行研究部15,93318,07916,44218,51616,3700.5%13.5%- 9.1%12.6%- 3.1%-20%-10%0%10%20%30%40%50%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000202020222024年1-11月社会消费品零售总额（左轴）同比增长（右轴）82024上海商业地产市场年度总结及展望图10上海优质零售物业净新增供应及净吸纳量图11上海市主要促消费政策图122024年前三季度上海限额以上消费品和餐饮销售同比增速45 5 136 8 58 44 61 (21)148 (52)73 45 -100-50050100150200201920202021202220232024-5.4%- 3.0%7.7%22.6%33.5%37.7%粮油、食品类通讯器材类家具类体育、娱乐用品类服装、鞋帽、针纺织品类住宿餐饮业发放服务消费券促进商旅文体展联动推出大规模