2025年上海办公楼市场白皮书：流动视角下解构上海办公楼市场趋势-静水流深 蓄势而行

市场研究中国｜2025年4月joneslanglasalle.com.cn静水流深 蓄势而行流动视角下 解构上海办公楼市场趋势 仲量联行2025年上海办公楼市场白皮书回目录 →引言在全球经济格局深刻调整、科技变革加速推进的环境中，上海作为中国经济发展的前沿地带，办公楼市场的发展脉络和格局变化始终与宏观经济潮汐共振。自2019年以来，受外部环境变化的压力，上海甲级办公楼市场的供需矛盾日益凸显，然而市场始终在动态流动中寻找平衡与突破。传统行业彰显韧性，行业发展带来的“新元”需求蓄积势能。租金的变化给市场带来全新的动态平衡，成本驱动型升级成为当前市场流动的主力之一。仲量联行整理汇总了2019年以来近千条搬迁类租赁成交，以及2022年至2024年近1,200条甲级办公楼租赁信息，从租户的选址轨迹出发，增加流动的视角，探寻办公楼市场板块的产业聚集度和产业多样性，结合市场供应变化、商业规模及轨交基建等因素，深度梳理市场肌理，解构市场板块的格局重塑和潜力机遇。以租户为指引，深度剖析上海办公楼市场的关键密钥，仲量联行通过近100份租户问卷的调研，解码租户在当前市场环境中的选址策略，为市场参与者深入浅出地呈现全方位、动态化的上海办公楼市场全景图，助力各方在复杂多变的环境中找准航向，蓄势而行。2静水流深 蓄势而行 —— 流动视角下解构上海办公楼市场趋势回目录 →3静水流深 蓄势而行 —— 流动视角下解构上海办公楼市场趋势回目录 →目录01 静水流深：流动视角下的上海办公楼市场动态及趋势 5新元流动：传统行业需求中蕴含新生动力 7升级流动：租户市场创造成本驱动型升级新机 1002汇流成势：流动视角下的板块重塑及潜力机遇 14行业聚集度 16行业多样性 16供需关系再平衡 18交通可及性 19商业配套 2003流光引航：流动视角下的企业租赁决策解码 21财务成本深度剖析 25办公环境升级诉求 274上海办公楼市场正处于深度调整阶段，在当前的下行周期中，尽管办公楼市场表现趋于平静，市场仍暗藏新机，行业稳步发展，租户流动持续。租金的回调为一些企业带来了升级办公环境的窗口期。在经济结构性转型、科技不断突破创新的大背景下，看似波澜不惊的行业需求中，同样孕育着新生的需求动力源泉。静水流深 蓄势而行 —— 流动视角下解构上海办公楼市场趋势回目录 →静水流深：流动视角下的上海办公楼市场动态及趋势015新增供应净吸纳量成本驱动型搬迁和升级全球金融危机P2P退潮供应放量经济蓬勃增长联合办公扩张疫情影响疫情影响观望情绪浓厚贸易摩擦影响开始积压需求释放0408012016020024020052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024（万平方米）新增供应五年平均净吸纳量五年平均租金上涨租金持平租金下跌0%20%40%60%80%100%2Q054Q052Q064Q062Q074Q072Q084Q082Q094Q092Q104Q102Q114Q112Q124Q122Q134Q132Q144Q142Q154Q152Q164Q162Q174Q172Q184Q182Q194Q192Q204Q202Q214Q212Q224Q222Q234Q232Q244Q24板块数量占比静水流深 蓄势而行 —— 流动视角下解构上海办公楼市场趋势回目录 →图1.上海办公楼市场年度新增供应及净吸纳量图2.上海办公楼市场板块租金季度变化走势数据来源：仲量联行研究部注：上图体现上海甲级办公楼市场各板块租金环比季度变化类型的占比，单季度环比变化在±0.75%以内为“租金持平”，以外为“租金上涨”或“租金下跌”数据来源：仲量联行研究部进入二十一世纪，中国经济的腾飞有力地助推了上海甲级办公楼市场的蓬勃发展。在加入WTO之后，办公楼市场需求稳步上升。尽管2008年受到全球金融危机影响，需求有所回落，然而，得益于国内经济的强劲韧性和办公市场供需平衡的良好格局，市场表现迅速企稳回升，各细分市场租金均呈现上涨态势。2015年后，非中央商务区板块迅速崛起，市场步入供应放量的阶段。 经济蓬勃发展，第三产业快速扩张，办公楼市场呈现出供需两旺的态势。尽管如此，部分区域的供应压力导致租金表现在板块间和楼宇间出现分化。2019年后，面对中美贸易摩擦和疫情的叠加冲击，企业的扩张意愿减弱，市场需求趋于谨慎。与此同时，供应端持续放量，供需失衡的问题逐步显现，租金表现进一步承压，市场进入下行周期。尽管在2021年，强劲的经济表现释放积压需求，市场迎来了阶段性反弹。然而，随着积压需求的逐步消化、疫情反复以及企业保守的租赁策略影响，整体市场需求再次回落，租金表现再次转向，进入下行通道。截至2024年，市场供需之间的差距依然显著，过去五年平均年度新增供应超过100万平方米，而平均年度净吸纳量仅录得66万平方米。2024年整体市场租金深度调整，超过八成板块全年四个季度中每季度租金环比跌幅均超过0.75%，部分板块全年跌幅已超过15%。6静水流深 蓄势而行 —— 流动视角下解构上海办公楼市场趋势回目录 →7新元流动：传统行业需求中蕴含新生动力仲量联行对2020年至2024年上海办公楼市场新增租赁需求的统计结果表明，行业需求多元化一直是上海办公楼市场的显著特性。传统的六大行业需求，包括：金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售和生命科学，其需求历年占比均稳定在全市需求的85% 以上，构成了上海办公楼市场的租户基本面。尽管过往几年整体办公楼租赁需求有所回落，但传统行业需求的占比结构并未发生显著变化。2024年，这些细分行业在租金调整的环境下展现韧性，继续支撑办公楼需求的基本框架。其中，部分行业的细分领域表现尤为突出。在金融服务及专业服务业中，保险公司、内资律所和会计事务所，利用租金下行的有利时机，对其办公场所进行升级，教育企业同样抓住市场机遇，需求呈现回暖趋势。随着行业规范化调整的推进，以及市场应用端需求的驱动，游戏和互联网等科技企业迎来需求增长的潜力。零售企业依旧是上海独树一帜的稳定需求来源，占比始终保持在8%至10%之间。制造贸易行业的产业升级不断取得突破，例如新能源汽车及其上下游企业，在过往几年中已成为上海办公楼市场需求的重要新兴动能之一。图3.2020-2024年上海办公楼市场行业需求占比金融服务专业服务科技互联网制造贸易零售生命科学20202024202320222021第三方办公运营其他能源及采矿物流运输房地产及建筑24%18%18%13%8%4%注：新租成交不含续租，基于成交面积统计数据来源：仲量联行研究部7静水流深 蓄势而行 —— 流动视角下解构上海办公楼市场趋势回目录 →8行业需求“固本培元”近年来由于前沿科技领域的爆发突破、产业升级转型和社会经济消费观念与模式的改变，各行业大类中引领需求增长的新兴元素正悄然涌现。在整理2024年全市超450条租赁信息中，我们发现传统行业需求依旧是基本，而其中“新元”的发展已成为推动需求增长的重要引擎之一，渗透在传统行业中，不断迸发新的机遇。这些市场“新元”因特定领域科技的突破、各产业的交叉复合、经营运营理念的革新而涌现，引领着所在行业