2025年房地产行业分析

www.lhratings.com 研究报告 1 2025 年房地产行业分析 2024 年，国内房地产市场整体仍处低位运行，行业数据表现低迷，宽松政策持续释放下，销售阶段性回暖，商品住宅广义库存去化周期出现下降拐点，但仍处高位，短期内去库存依旧是行业重点。“稳住楼市”目标下，促进房地产市场止跌回稳或是未来政策优化主方向，利好政策有望继续释放，但居民收入预期和信心尚未恢复，预计 2025 年行业销售面积降幅收窄，继续筑底；在销售弱复苏以及房企资金有限情况下，预计 2025 年土地市场将继续缩量，但核心城市核心区域土地资源仍将维持高热度。 联合资信 工商评级一部 www.lhratings.com 研究报告 1 一、行业概况 2024 年，受市场信心持续不足等影响，房地产行业主要指标延续偏弱走势；房地产销售继续下探寻底，在宽松政策持续利好下，短期销售得到提振，商品住宅广义库存去化周期于 9 月出现下降拐点，但库存去化周期仍处高位，短期内去库存仍是行业重点。 土地供求方面，受新房销售持续疲弱影响，土地市场延续低位运行态势，土地供求规模均收缩；2024 年，全国供应和成交住宅类用地规划建筑面积分别为 9.51 亿平方米和 7.22 亿平方米，同比分别下降 25.59%和 13.06%；成交住宅类用地楼面均价3543 元/平方米，同比下降 8.43%；成交住宅类用地溢价率 4.19%，较 2023 年下降 0.44个百分点，除上海、杭州、成都等少数城市优质地块房企竞拍激烈、触发高溢价外，多数城市均以底价成交为主，其中三四线城市土地流拍现象较为严重，整体土地市场仍旧低迷。 2024 年，全国房屋新开工面积 7.39 亿平方米，同比下降 23.00%，降幅较 2023 年扩大 2.6 个百分点；房屋施工面积 73.32 亿平方米，同比下降 12.70%，降幅于 2024年内持续扩大；竣工面积增速由 2023 年的正增长于 2024 年跌入负区间，2024 年全国房屋竣工面积 7.37 亿平方米，同比下降 27.70%。2024 年，全国房地产开发投资10.03 万亿元，同比下降 10.60%，年内降幅较为平稳，但较 2023 年扩大 1 个百分点。销售不佳制约房企开工动力，新开工、施工均未出现拐点，房企开发投资继续收缩。 从销售情况看，受目前市场信心不足影响，2024 年，全国商品房销售面积与销售额分别为 9.74 亿平方米和 9.68 万亿元，同比分别下降 12.9%和 17.1%，降幅分别较2023 年扩大 4.4 个百分点和 10.6 个百分点，但自 2024 年 5 月以来降幅持续收窄；在“517 新政”降首付、降利率及地方限制性政策松绑带动下以及 9 月政治局会议后“四个取消、四个降低、两个增加”等支持政策带动下，房地产市场信心短期得到提振，市场出现小幅反弹，其中 2024 年 11 月单月销售面积同比增长 3.25%，为 2021 年 7月以来的首次转正增长，2024 年 12 月单月保持 0.36%的同比增幅，市场出现阶段性企稳，但 12 月增长出现疲软态势，新政利好效果有所衰减。截至 2024 年底，全国商品住宅广义库存去化周期1为 25.10 个月，自 2024 年 9 月出现下降拐点后持续下降，去库存略显成效，但当前库存去化周期仍处高位，短期内去库存仍是行业面临的突出挑战。 房价方面，2024 年 12 月，70 个大中城市中一二三线城市新房和二手房价格同比降幅较 2023 年扩大，但较 2024 年 11 月继续收窄；一线城市新房和二手房价格环比 1 广义库存去化周期=（累计新开工面积-累计销售面积）/近 12 个月移动平均销售面积 www.lhratings.com 研究报告 2 上涨，二三线城市新房和二手房价格环比继续下降。根据中指院数据显示，2024 年百城二手房价格累计下跌 7.26%，跌幅较 2023 年扩大 3.73 个百分点；整体看，房价仍处下行通道。 资料来源：联合资信根据 Wind 整理 图 1 近年国内房地产开发投资完成额、新开工面积及竣工面积同比变化情况 资料来源：联合资信根据 Wind 整理 图 2 近年国内商品房销售情况 二、信贷环境 销售低迷、融资边际改善但仍处困局，到位资金继续下降，房企资金继续承压。 地产行业融资支持政策持续释放，但受制于市场信心不足等因素，行业销售仍未止跌企稳，地产企业到位资金压力依旧较大。2024 年，房地产开发企业到位资金同比下降 17.00%，较 2023 年扩大 3.40 个百分点，但降幅于 2024 年以来持续收窄。其中，国内贷款受融资端持续利好政策影响有所修复，同比下降 6.10%，降幅较其他类别资金来源小，且占比回升明显；受销售低迷影响，定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降 23.00%和 27.90%，随着二季度以来宽松政策持续释放，降幅于 2024 年 3 月以来持续收窄。总体看，多重利好政策下，房企到位资金降幅年内持续收窄，但在内部筹资和外部销售仍承压下，资金压力依旧沉重。 表 1 近年来房地产开发企业资金来源及占比情况 资金来源 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 金额 （亿元） 占比 （%） 金额 （亿元） 占比 （%） 金额 （亿元） 占比 （%） 金额 （亿元） 占比 （%） 金额 （亿元） 占比 （%） 国内贷款 26675.94 13.81 23296.00 11.58 17388.00 11.67 15595.04 12.24 15217.11 14.13 利用外资 192.00 0.10 107.00 0.05 78.00 0.05 47.50 0.04 31.63 0.03 自筹资金 63376.65 32.82 65428.00 32.53 52940.00 35.54 41989.13 32.94 37745.85 35.06 其他资金 102870.31 53.27 112301.00 55.83 78573.00 52.74 69827.48 54.78 54666.69 50.78 其中：定金及预收款 66546.83 34.46 73946.00 36.76 49289.00 33.08 43202.33 33.90 33571.23 31.18 www.lhratings.com 研究报告 3 个人按揭贷款 29975.81 15.52 32388.00 16.10 23815.00 15.99 21489.10 16.86 15660.70 14.55 合计 193114.90 100.00 201132.00 100.00 148979.00 100.00 127459.15 100.00 107661.27 100.00 注：部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成 资料来源：联合资信根据 Wind 整理 三、政策环境 宽松政策持续释放且力度加大，推动已出台政策的落地见效，促进房地产市场止跌回稳或是未来政策继续优化的主方向。 2024 年上半年，房地产政策延续上年