2024年四季度中国物流地产市场概览：带你看中国

joneslanglasalle.com.cn睿见研究2024年四季度中国物流地产市场概览 带你看中国研究部2025年2月在2024年，中国物流地产市场全年的新增供应仍处历史高位。在需求方面，整体市场的租赁活跃度呈现弱复苏的态势。受全年大量新增供应入市和整体租赁需求缓慢复苏的影响，部分城市的空置率仍处于较高水平。尽管部分城市的净吸纳量在以价换量的影响下有所提升，但大部分租户保持相对谨慎的租赁策略。市场租金表现在供需关系影响下持续下行。2025年的新增供应预计将继续保持高位，这可能导致空置率进一步承压。与此同时，短期内业主仍将优先提升出租率，这也将持续影响租金走势。全年新增供应仍处于历史高位，短期内空置率保持较高水平在2024年，全国物流地产市场的新增供应仍保持较高水平。在仲量联行定期追踪的24个主要物流市场中，全年新增竣工入市的项目面积共录得949万平方米，已连续第二年录得超过900万平方米的新增供应。受大量新增供应入市，加之整体租赁需求处于弱复苏的态势，部分城市的空置率仍保持较高水平。虽然2024年全年的新增供应处于高位，然而不同城市间的新增供应存在差异，导致不同城市间的空置率表现也呈现分化。具体来看，2024年新增供应较少的城市，如深圳、西安、广州、成都和宁波，空置率仍处于低于10%的较低水平。然而，在部分新增供应较为集中且在2024年达到历史最高水平新增供应的城市，包括上海、南京、嘉兴等城市，整体空置率仍处于较高水平，空置率分别录得同比上升4.8至10.7个百分点。非保税物流地产供应量0.02.04.06.08.010.012.014.020112012201320142015201620172018201920202021202220232024建筑面积（百万平方米）1Q2Q3Q4Q来源：仲量联行研究部注：数据来自仲量联行跟踪的全国主要物流城市，包括上海、昆山、太仓、嘉兴、苏州、南京、常熟、无锡、杭州、宁波、武汉、成都、重庆、西安、北京、天津、廊坊、沈阳、青岛、广州、深圳、佛山、东莞和惠州。22024年第四季度中国物流地产市场概览整体租赁市场活跃度仍处于相对较弱的复苏态势在仲量联行定期追踪的24个主要物流市场中，2024年全年共录得净吸纳量780万平方米，尽管与去年同期水平相比，净吸纳量同比上升8%，但仍显著低于全年949万平方米的新增供应。由于新增供应的集中入市，因此项目间的竞争也愈发显著。短期内大部分租户保持谨慎态度，低租金仍为租户决策时的优先考量因素。受此影响，各业主正采取更为激进的租赁策略以提升出租率。在部分城市，激烈的价格竞争促进了部分租户的搬迁和整合等租赁活动，但整体市场需求端复苏缓慢，增量需求不足。举例来说，常熟、太仓、嘉兴、天津、廊坊等卫星城市在租金大幅下调后，承接了部分来自北京和上海等一线城市中对价格敏感的租户，但这些租户对扩租保持谨慎态度。与此同时，不同城市间的租赁活跃度和需求主力仍存在差异。在华南地区，跨境电商持续发力，其租赁成交量对市场整体净吸纳量的贡献占绝对优势，有效稳定了市场信心。2024年华南五市非保税物流仓储市场连续第二年录得超过200万平方米的净吸纳量，这一数字在全国范围内处于领先水平。在长三角地区，第三方物流业仍是主要需求驱动力。但需注意的是，来自第三方物流企业的租赁需求主要以配合终端用户的业务规划为主。如果终端用户要求的服务区域和业务模式没有大的调整，则第三方物流企业通常会在租赁合同到期前，优先选择和原业主进行续租谈判，而源自物流企业本身业务扩张而产生的新租赁需求相对有限。在华西地区，一大批迎合时下需求特征的平价零售和新智造产业发展加速，对传统零售和传统制造业形成冲击。年内平价电商取代传统电商，平价量贩零食取代传统商超，电动汽车零部件取代燃油车零部件，跻身高标仓主力需求行列。西区仓储需求也在新老行业的交替中实现再平衡。非保税物流地产新增供应及净吸纳量0.02.04.06.08.010.012.014.02015201620172018201920202021202220232024净吸纳量（百万平方米）净吸纳量新增供应来源：仲量联行研究部注：数据来自仲量联行跟踪的全国主要物流城市，包括上海、昆山、太仓、嘉兴、苏州、南京、常熟、无锡、杭州、宁波、武汉、成都、重庆、西安、北京、天津、廊坊、沈阳、青岛、广州、深圳、佛山、东莞和惠州。32024年第四季度中国物流地产市场概览展望2025年，在更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，社会消费品零售总额预计将进一步复苏。消费市场的逐步改善也有望带动相关企业对物流地产的增量需求，传统的需求来源，包括第三方物流、传统电商、零售企业等的物流仓储需求有望迎来逐步回暖。然而，短期内新增供应预计仍将处于高位，在2025年，佛山、北京、廊坊、上海、东莞的新增供应预计均将超过百万平方米。新增供应的持续放量预计将导致这些城市的空置率呈上升态势。此外，叠加租户端加强成本控制的影响，预计业主将维持灵活的租赁策略以应对市场波动，大部分城市的租金仍将处于下行区间。数据来源：仲量联行研究部主要作者黄晖 | 仲量联行华东区产业与物流资深董事 richard.huang@jll.com姚耀 | 仲量联行中国区研究部总监daniel.yao@jll.com非保税物流地产现有存量和预测总量截至2024年第四季度2025年新增供应0.02.04.06.08.010.012.0上海昆山嘉兴苏州太仓常熟无锡杭州南京北京天津廊坊深圳广州东莞佛山惠州重庆成都武汉西安沈阳建筑面积 （百万平方米）52024年第四季度中国物流地产市场概览仲量联行©仲量联行2025年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。 但我们不对其准确性做出任何保证或担保。仲量联行大中华区分公司北京北京市 朝阳区针织路23号 国寿金融中心8层 邮政编码 100004电话 +86 10 5922 1300成都四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮政编码 610021电话 +86 28 6680 5000重庆重庆市 渝中区长滨路2号 来福士办公楼T4N 塔楼23层A08 邮政编码 400011电话 +86 23 6370 8588广州广东省广州市 天河区珠江新城珠江东路6号 广州周大福金融中心 2801-03单元 邮政编码 510623电话 +86 20 2338 8088 传真 +86 20 2338 8118杭州浙江省杭州市 上城区新业路228号 杭州来福士中心 T2办公楼802室 邮政编码 310000电话 +86 571 8196 5988 传真 +86 571 8196 5966南京江苏省南京市 中山路18号德基广场 办公楼2201室 邮政编码 210018电话 +86 25 8966 0660 传真 +86 25 8966 0663 青岛山东省青岛市 市南区香港中路9号 香格里拉中心办公大楼13层1312室 邮政编码 266071电话 +86 532 8446 8816上海上海市 静安区石门一路288号 兴业太古汇香港兴业中心一座22楼 邮政编码 200041电话 +86 21 6393 3333 传真 +86 21 63