万科A(000002)更多国资体系人员进入管理层，观察后续支持细节

证券研究报告 | 公司点评报告 2025 年 01 月 28 日 增持（维持） 更多国资体系人员进入管理层，观察后续支持细节 总量研究/房地产 目标估值： 当前股价：7.27 元 （1）公司 24 年预计亏损约 450 亿元，或一定程度上反应表内项目利润率下滑及减值计提等；（2）大股东深铁集团董事长、党委书记辛杰出任公司董事会主席以及更多深圳国资体系人员进入公司管理层一方面或有助于从公司治理角度促进公司实现队伍稳定、财务稳定以及生产经营稳定，另一方面或有助于提振金融机构以及购房者对公司的信心，维持经营性现金流及筹资性现金流的稳定；（3）深铁以 13.5 亿对价收购公司项目资产，同时深圳市国资委、深圳市住建局及银行等多方面表态对公司提供支持，关注后续支持方案的具体细节。考虑销售下行对公司结算收入的压力，公司后续或有减值压力及资产处置对损益造成影响等，预计公司 24E/25E/26E EPS 分别为-3.80/-2.15/-0.52 元，综合考虑25 年为公司公开市场债务偿付高峰期以及深铁、深国资等多方对公司的支持性表态，维持“增持”评级。 ❑ 考虑历史结算节奏在不同季度的分布，业绩预亏约 450 亿元或一定程度上反应表内项目利润率下滑及减值计提等。根据公司业绩预告，24 年归母净利润预计亏损约 450 亿元（24Q1-3 亏损 179 亿元，23 年盈利 122 亿元），主要原因包括：（1）开发结算规模和毛利率显著下降，主要是受 22 年前获取的高成本低毛利地块逐步结算影响；（2）24 年房价承压背景下，公司持续计提信用减值及存货跌价准备；（3）部分非主业财务投资亏损；（4）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。 ❑ 大股东深铁集团董事长、党委书记辛杰出任公司董事会主席以及更多深圳国资体系人员进入公司管理层一方面或有助于从公司治理角度促进公司实现队伍稳定、财务稳定以及生产经营稳定，另一方面或有助于提振金融机构以及购房者对公司的信心，维持经营性现金流及筹资性现金流的稳定。 根据公司部分董事及高管变更公告：（1）郁亮因工作调整原因申请辞去公司董事会主席职务，辞去上述职务后继续担任公司董事，并担任执行副总裁职务；（2）祝九胜因身体原因申请辞去公司董事、董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官、授权代表等职务，辞去上述职务后不再担任公司任何职务；（3）朱旭因工作调整原因申请辞去公司董事会秘书、公司秘书、授权代表等职务，辞去上述职务后仍在公司工作，联系长租公寓事业部； . 财务数据与估值 会计年度 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业总收入(百万元) 503838 465739 349105 296958 256301 同比增长 11% -8% -25% -15% -14% 营业利润(百万元) 52007 29252 (37484) (21436) (7198) 同比增长 -1% -44% -228% -43% -66% 归母净利润(百万元) 22618 12163 (45028) (25524) (6190) 同比增长 0% -46% -470% -43% -76% 每股收益(元) 1.90 1.02 -3.80 -2.15 -0.52 PE 3.8 7.1 -1.9 -3.4 -13.9 PB 0.4 0.3 0.4 0.5 0.5 资料来源：公司数据、招商证券 基础数据 总股本（百万股） 11931 已上市流通股（百万股） 9717 总市值（十亿元） 86.7 流通市值（十亿元） 70.6 每股净资产（MRQ） 19.6 ROE（TTM） -8.3 资产负债率 72.4% 主要股东 深圳市地铁集团有限公司 主要股东持股比例 27.18% 股价表现 % 1m 6m 12m 绝对表现 -3 9 -27 相对表现 1 -3 -42 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《万科 A（000002）—积极通过资产交易及抵押应对短期债券偿付压力，积极开展项目资源盘活和置换》2024-11-01 2、《万科 A（000002）—24 年上半年业绩转亏，积极通过资产交易及抵押应对债务偿付》2024-09-10 3、《万科 A（000002）—23 年全年业绩承压，关注增量资金落地及降杠杆节奏》2024-04-09 李盛天 S1090524080003 lishengtian@cmschina.com.cn 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn -60-40-2002040Jan/24May/24Sep/24Jan/25(%)万科A沪深300万科 A（000002.SZ） 敬请阅读末页的重要说明 2 公司点评报告 根据董事会决议公告：（1）董事会选举深铁集团董事长、党委书记辛杰为公司第二十届董事会主席；（2）董事会同意聘任郁亮、李锋、华翠和李刚为公司执行副总裁；（3）董事会同意聘任田钧为公司董事会秘书。（具体简历详见表 1） 表 1：新任高级管理人员简历 姓名 职务 履历 郁亮 执行副总裁 1990 年加入公司，1994 年起任公司董事，1996 年任公司副总经理，1999 年任公司常务副总经理兼财务负责人，2001 年-2018 年 1 月任公司总裁，2017 年 7 月至 2025 年 1 月任公司董事会主席。加入公司之前，郁先生曾供职于深圳外贸集团。 李锋 执行副总裁 1996 年 8 月-2016 年 1 月，先后任深圳市长城地产（集团）股份有限公司人力资源部总经理，深圳市长城投资控股股份有限公司人力资源部总经理，深圳市前海深港现代服务业合作区管理局人力资源处处长、外派前海金融控股公司监事。2016 年 1 月-2020 年 3 月，历任深圳市天健商业运营管理有限公司、深圳市天健置业有限公司总经理，深圳市天健地产集团有限公司总经理、党总支书记。2020年 3 月至今，任深圳市特区建工集团有限公司党委委员、副总经理。2024 年 6 月至今，任深圳市天健（集团）股份有限公司董事。 华翠 执行副总裁 1992 年 7 月-2019 年 5 月，先后任茂名市纪委副书记，市委组织部副部长兼市人力资源和社会保障局局长，电白区区长、党组书记。2019 年 5 月至今，历任深圳地铁运营集团有限公司党委副书记，深圳市地铁集团有限公司审计法律中心总经理，深圳市建材交易集团有限公司董事、总经理、党支部书记、董事长。 李刚 执行副总裁 2004 年 7 月-2017 年 6 月，历任深圳市公安局南山分局科员、初级警员、四级警员、行政科副科长；深圳市公安局后勤保障处装备科科长、警务保障部装备科科长。2017 年 6 月-2018 年 1 月，任深圳市天健（集团）股份有限公司纪检监察室(监事会办公室)负责人。2018 年 1 月至今，历任深圳市地铁集团有限公司办公室主任，深圳市地铁商业管理有限公司党委书记、董事长。2021 年 11 月至今，兼任深圳市睿印商业管理有限公司董事、董事长。 田钧 董事会秘书 历任中国平安保险(集团)股份有限公司财务分析师、集团投