2025年中国房地产市场展望

2025年中国房地产市场展望2025年2月摘要长期以来，中国的房地产市场以快速扩张、强有力的政策引导和充裕的流动性为特征，如今则已进入一个质量、韧性和审慎增长至关重要的时代。政府支持仍在，但正变得更有针对性，倾向于支持与国家优先事项相符的行业和地区。投资者、开发商和用户都在重新调整策略，深入参与运营细节，韧性和适应能力可能比单纯的规模更为重要。随着供需失衡持续存在以及各类资产的租金增长放缓，利益相关者必须接受无差别扩张和轻松获利的日子已经过去。市场氛围已经转向稳定的重新定位、选择性投资以及对可持续资产管理的重视。办公和物流等行业必须适应更加竞争的环境，租户寻求成本效率，投资者则要求稳健的长期基本面。与此同时，零售和住宅领域反映出更加挑剔的消费者群体，关注真实性、可负担性和生活质量。在这样的背景下，中国的房地产市场正在定义其下一个篇章。无论是通过谨慎的城市再生项目、多元化进入利基市场，还是采用如房地产投资信托（REITs）等新型融资工具，各方参与者都在应对一个更加复杂、精细调整的环境。以下部分将深入探讨这些变化以及市场参与者为适应所采取的步骤，提供一个更清晰的中国房地产未来发展方向。摘要Footer3工作、生活、娱乐、存储与投资重新定义空间与场所工作4工作中国写字楼市场正在适应不断变化的经济环境。租户愈加注重降本增效，并通过租约重新谈判来实现。如今，即便是稳定的现有存量租户（包括租约快到期和租期内租户），也想要获取优惠的商务条件。在持续的租户方市场下，部分租户有楼宇升级/扩租的可能性，因此租赁策略更为灵活、愿意给出一定租金让步的项目，更有机会提升租户留存率。办公需求的增长正在放缓，不少企业愈加重视对现有空间进行优化利用。这一趋势推动了办公空间利用率的提高、无固定工位以及布局设计的效率为先。但内资企业对灵活工作模式的运用相对缓慢，其更偏好传统固定工位，有助于培养长时间工作文化带来的企业归属感。可持续性和健康倡议日益重要，却尚未对实际市场产生显著变化。随着时间的推移，以及更多年轻领导层的出现，大公司的试点项目或实现这一转变。工作来源：第一太平戴维斯研究部5工作 – 供应与需求过去一年被讨论最多的话题是高空置率，这个事实的背后除了经济增长趋缓、办公需求复苏缓慢之外，持续大量供应仍是最主要的问题。2024年，重点十城写字楼供应已同比下降46%，但供求比依然高达1.7。政府已意识到供应问题的严峻性，并采取措施旨在缓解现状，包括减少商办用地出让，鼓励回购未开发地块。但至少3-5年的项目开发周期意味着，待所有在建工程完工（排除开发商主观因素延期），即最早要到2027年，供应过剩的局面才有机会得到明显缓解。据国家统计局数据，2024年，全国办公楼新开工面积同比下降27.7%；同期，中指院统计的全国300城商办用地供应下降至十年低位。2025年，重点十城甲级写字楼供应计划约为530万平方米，超过同期净吸纳预测值（约250万平方米）。其中70%以上的供应量将位于一线城市，尤其是上海（160万）和深圳（96万）。将乙级、丙级存量楼宇改作其它用途，是缓解国内写字楼市场供应过剩，同时增加居住、教育、医疗等刚性需求供给的有效手段。这也将促使企业搬迁升级至品质更高、更适配自身需求的办公载体。然而，这一举措从规划到落地不乏挑战，涉及改造成本和土地续约的不确定性。在楼宇评定工作完成后，实际调整办法和支持性政策有望在未来逐步明确。预计来年整体需求复苏节奏依然较缓。因业务削减和人员裁减导致的办公面积缩减/关闭，与有限的新租和扩租，将继续抑制整体需求复苏步伐。新租：经济环境面临挑战，创业热潮退却，风投和融资额减少，导致新设立企业数量较往年明显减少。新华信用数据显示，2024年12月全国新注册经营主体同比减少10.9%。扩租：虽然降本增效仍是多数企业运营主基调，但战略新兴领域的快速发展和服务类公司业务回暖无疑将拉动增量写字楼需求。持续的租户方市场使得乙级楼向甲级楼的搬迁升级颇具吸引力，兼具配套区位且提供更多租金折扣和装修方案的新楼受到青睐。减租/退租：随着业务收缩，企业将多余的办公面积退还，尤其是非银行金融、传统媒体、油车制造以及房地产相关行业。2024年全国实际使用外资同比下降27.1%——新进外资的减少，加上一些外企关闭部分职能部门或将运营团队迁移，对于跨国企业需求高度集中的上海市场形成冲击。重点城市供需和吸纳量预测，20250.00.51.01.52.0上海 深圳 广州 杭州 武汉 北京 重庆 成都 天津 西安百万平方米供应（左轴）净吸纳（左轴）工作来源：第一太平戴维斯研究部6工作 – 租金与预测尽管各个办公楼在可持续性、通达性、得房率、运维方面存在差异，但租户方市场和企业降本的迫切需求意味着，租金价格已成为业主争取租户的主要战场。写字楼空置率持续上升，使得短期内租金难以走出下行周期。通常而言，5%以内的空置率代表供应紧张，5-10%的空置率代表一个相对健康的业主方市场，而20%则被认为是警戒线，反映供应过剩或需求不足。2024年上半年，全球写字楼空置率达到了20.1%的历史新高（穆迪公司数据），部分归因于居家办公的工作模式。而在国内主要十城里，即使是最低空置率的北京，其当前的空置率已达到19.6%。在需求有限的二线城市，空置率更是达到25-40%。多数城市预测2025年空置率继续走高，平均上升幅度约为3.2个百分点。其中预测一线城市平均为25.2%，二线城市平均为34.8%。多数城市2025年仍将维持租户主导市场，十城平均租金预测下降5-6%。成熟项目拥有扎实的租户基础和强大的运营管理团队，其更多依靠的是租户的忠诚度和业主提供的商务便利设施带来的附加值。但是考虑到来自新项目的竞争，业主较过去更早启动与楼内租户的续约谈判，整体续租价格也势必有所下降。为维持稳定的租金面价，业主或持续加码优惠，酌情处理租金延期支付，同时就续租、甚至合同中期调整的租金支付条款进行必要商议。新项目为填补空置，提供极具吸引力的租金折扣，有些甚至多达40-50%，尤其是在竞争激烈的区域市场。折扣以外，业主更加专注于了解租户需求，提供更灵活的租期、装修补贴或交钥匙方案，以稳定现金流和提升租户留存率。重点城市空置率和租金预测，2025空置率2024空置率同比 (百分点)2025F租金 (人民币/平方米/月)2024租金同比2025F北京19.4%0 ~ 5247-5% ~ 0上海22.7%0 ~ 5180-15% ~ -10%广州19.6%5 ~ 10135-10% ~ -5%深圳29.0%0 ~ 5151-10% ~ -5%武汉38.2%0 ~ 581-10% ~ -5%杭州27.5%5 ~ 10128-10% ~ -5%天津34.9%0 ~ 5101-5% ~ 0成都33.2%0 ~ 597-5% ~ 0重庆29.5%0 ~ 580-10% ~ -5%西安24.6%0 ~ 597-5% ~ 0政府招商角色地方政府积极吸引租户，但迫于区域之间内部竞争，影响到地方税收，不得不减少与税收挂钩的激励措施。投资于基础设施和营造良好商业环境的长期战略或更具可持续性。竞争激烈市场下的租户策略租户开始更早地进行项目考察，对比多个搬迁方案，并向所在楼宇业主发出潜在搬迁的