中国物流地产回顾与展望2025

格局重塑，破局焕新中国物流地产回顾与展望2025年4月目录01主要驱动因素02租赁市场表现03挑战与机遇04投资与展望目录2主要驱动因素主要驱动因素301主要驱动因素自2024年以来，物流行业的降本增效、跨境协同、绿色智慧化成为政策强调的方向，《2025年政府工作报告》中也多次提及物流，强调减少全社会物流成本：•加快建设统一开放的交通运输市场，实施降低全社会物流成本专项行动；•完善跨境寄递物流体系，加强海外仓建设，提升国际物流效率，助力跨境电商发展；•优化产业链供应链国际合作布局，推进“一带一路”下的物流综合服务；这些政策旨在通过技术创新和资源优化，推动物流行业高质量发展，助力经济增长。41. 政策《有效降低全社会物流成本行动方案》• 支持物流数智化及绿色化转型，鼓励运用平台经济、低空经济、无人驾驶、数字孪生的技术，并鼓励循环包装应用，提升仓储效率。《自然部关于加强自然资源要素保障促进现代物流高质量发展的通知》• 采取灵活用地供应，以长期租赁、先租后让、弹性年期出让等方式供应物流及相关配套设施用地，符合划拨用地目录的可采取划拨方式供地；• 支持盘活存量空间资源用于物流项目建设；• 增加混合产业用地供给，在符合规划的前提下，允许物流仓储用地和一类工业用地合理转换，减少物流资源闲置。《关于2025年加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》• 加强回收循环利用能力建设，支持汽车、家电、数码等各类消费品的换新，同时加快“换新+回收”物流体系。《关于拓展跨境电商出口推进海外仓建设的意见》• 助力跨境电商相关企业“走出去”，并推动跨境电商海外仓高质量发展。《关于加快构建废弃物循环利用体系的意见》• 支持“互联网+回收”模式发展。推动有条件的生产、销售企业开展废旧产品逆向物流回收。0%20%40%60%80%100%华北华东华南华中华西中国物流市场租赁类别第三方物流电商及零售制造业其他主要驱动因素注：基于第一太平戴维斯追踪的重点物流城市租赁信息统计52. 需求预计2025年需求涨幅买方市场成型：现有去化压力下，开发商将更加注重现有项目的去化而非新项目开发。业主方正在通过提高租金优惠、提升服务质量等方式加速去化，改善资产负债表。电商零售及第三方物流主导：• 2024年，非保税高标仓租赁结构保持整体稳定，第三方物流、电商零售和制造业继续占据租赁需求的主导地位。• 电商及物流类企业的整体需求预计仍将显著高于其他行业，但电商企业因前期增长基数较高，其需求增速可能会有所放缓。灵活租约：受租金下行与成本控制的双重影响，2024年呈现出新租需求减少、换仓需求增长的特点。因此，对于租期、面积和合同条款方面的灵活性成为租户的核心诉求。主要驱动因素60%62%64%66%68%70%72%74%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00020142015201620172018201920202021202220232024元人民币人均消费占可支配收入比重人均消费支出占比2024年消费市场稳定增长，得益于一揽子增量政策以及前期存量政策影响力的持续释放，外加以旧换新政策的有效发力，中国社会消费品零售总额成功突破了人民币48万亿元大关，实现了3.5%的同比增长。其中，线上零售仍是推动消费市场发展的重要驱动力。2024年实物商品网上零售额同比增长了6.5%，高出社会消费品零售总额增速3.0个百分点。零售总额稳步走高的同时，消费者预期和信心均有所降低。受到宏观经济不确定性和就业压力等因素的影响，人均消费占可支配收入的比重却出现了波动下降。在消费选择上，“能消费”和“愿消费”成为了消费者面临的考量，不同的消费群体在“谨慎”与“放开”之间表现出了明显的分化。来源：CEIC，第一太平戴维斯研究部62. 需求：零售及电商0%5%10%15%20%25%30%35% - 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,00020142015201620172018201920202021202220232024亿元人民币社会零售总额及线上零售零售总额网上零售渗透率主要驱动因素 - 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,0002004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024亿件快递业务量 2024年，中国快递业务量以突破1,700亿件的历史性成绩刷新行业纪录，物流快运业正在经历结构性变革。伴随消费者行为从“集中囤货”向“即时需求”转变，物流企业加速调整运营模式：一方面，源头直发模式的普及显著降低了商品在中转仓的停留时长，企业减少仓储节点缩短链路，同时强化对运输时效的精控能力；另一方面，电商退货率持续攀升推动行业升级逆向物流体系，部分产品退货率高达70%，促使快递企业将退货质检、翻新处理等增值服务嵌入仓储环节。在成本高压的持续作用下，行业降本增效策略呈现双向突破——既有企业暂停自建仓扩张计划，推动外租仓市场迎来新一波需求回流；也有头部企业通过深化供应链整合，更多从传统物流向资源整合型服务转型，并依托智能分拣、定制化包装等增值服务构筑竞争壁垒。这种"仓储轻量化+服务纵深化"的行业演变，正重塑物流仓储市场格局，驱动仓储空间从单纯存储向综合服务枢纽进化。来源：CEIC，第一太平戴维斯研究部72. 需求：物流快运主要驱动因素2024年，中国规模以上装备制造业增加值同比增长7.7%。大规模设备更新政策显著提升了设备工器具购置投资的贡献率，仅“以旧换新”政策就带动汽车、家电产品销售额超1.3万亿元。制造业强劲增长的同时，部分行业也面临产能利用率下降的压力，深化产业升级成为必然选择。制造业向高端化转型，催生了高附加值产品的生产和存储需求，如新能源汽车和精密仪器行业逐步转向定制化、小批量生产模式。这种变化带来了碎片化、多样化的存储需求，也对物流仓储智能化建设、柔性化管理提出了更高的要求。2. 需求：制造404550556065702019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-072024-012024-072025-01采购经理指数采购经理指数:综合产出采购经理指数 : 制造业采购经理指数:非制造业:商务活动采购经理指数:建筑业:商务活动8来源：CEIC，第一太平戴维斯研究部60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% 95%工业产能利用率非金属矿物制品业食品制造业汽车制造业采矿业：煤炭开采和洗选业电力、热力、燃气及谁的生产和供…电器机械和器材制造业制造业采矿业医药制造业化学原料和化学制品制造业专用设备制造业计算机、通信和其他电子设备制造业黑色金属冶炼和压延加工业纺织业有色金属冶炼和压延加工业通用设备制造业化学纤维制造业采矿业：石油和天然气开采业2024年工业产能利用率主要驱动因素0%5%10%15%20%25%30%05,00010,00015,000