房地产行业研究：育儿补贴落地利好改善型需求释放，居民中长贷等待回升

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 行业点评 本周 A 股地产上涨，港股地产、港股物业均下跌。本周（3.8-3.14）申万 A 股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第 28；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.4%，在各板块中位列第 8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.4%，沪深 300 指数涨跌幅为+1.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为-0.5%和-2.5%。 优质地块持续推出，3 月土地市场保持高热。本周（3.8-3.14）全国 300 城宅地成交建面 253 万㎡，单周环比 19%，单周同比-47%，平均溢价率 22%。2025 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 6681 万㎡，累计同比-4%；年初至今，华润置地、中国金茂、招商蛇口、滨江集团、保利发展的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比回落，同比增幅回升，景气度稳健向上。本周（3.8-3.14）47 个城市商品房成交合计 326 万平米，周环比-4%，周同比+14%。其中：一线城市周环比+24%，周同比+30%；二线城市周环比-2%，周同比+19%；三四线城市周环比-17%，周同比+3%。 本周二手房成交同环比保持上升，高景气维持。本周（3.8-3.14）22 个城市二手房成交合计 304 万平米，周环比+2%，周同比+41%。其中：一线城市周环比+1%，周同比+39%；二线城市周环比+8%，周同比+50%；三四线城市周环比-11%，周同比+25%。 育儿补贴落地利好改善型需求释放。呼和浩特市近日正式出台育儿补贴，提到为生育一孩并落户我市的家庭一次性发放育儿补贴 1 万元，生育二孩并落户我市的发放育儿补贴 5 万元（分五年发放），生育三孩及以上并落户我市的发放育儿补贴 10 万元（分十年发放）。此外近期苏州、昆明亦出台关于多孩家庭房贷融资支持的政策，体现了人口政策与房地产市场有较高联动性。从短期来看，多孩家庭通常对居住面积有更大诉求，相关政策能有效刺激改善型需求的释放；从长期来看，决定购房需求最核心的变量是人口，通过育儿补贴的刺激，能够一定程度对冲较高的育儿成本，或有望带动生育率企稳回升，进而在未来提供新的购买力。 季节性因素影响下 2 月居民中长贷有所走弱，成交复苏预期下后续有望回升。2025 年 2 月社会融资规模增量为2.23 万亿元，比上年同期多 7374 亿元，当月新增社融同比上涨 49.3%，显著高于 1 月份。受季节性因素影响，2 月当月居民中长贷减少 1150 亿元，同比少增 112 亿元。2 月居民中长贷数据同比走弱，一方面历年来 2 月是信贷小月，容易出现数据波动；另一方面按揭贷款发放通常相比房屋成交有所延迟，1 月假期或部分影响 2 月信贷数据。从近期市场成交来看，2-3 月数据已有显著好转，预计 3 月居民中长贷数据有望反弹。 投资建议 本周呼和浩特出台育儿补贴引发市场关注，从地产角度我们认为育儿补贴或提升生育率，对应多孩家庭对居住面积有更高需求，利好改善型需求释放。近期市场成交保持活跃，地产年内有望实现“止跌回稳”。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展及各自对应的物业管理公司。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 育儿补贴落地利好改善型需求释放.................................................................. 4 居民中长贷等待回升.............................................................................. 4 行情回顾........................................................................................ 4 地产行情回顾................................................................................ 4 物业行情回顾................................................................................ 6 数据跟踪........................................................................................ 6 宅地成交.................................................................................... 6 新房成交.................................................................................... 8 二手房成交................................................................................. 10 重点城市库存与去化周期..................................................................... 11 地产行业政策和新闻............................................................................. 12 地产公司动态................................................................................... 13 物管行业政策和新闻............................................................................. 15 非开发公司动态................................................................................. 15 行业估值....................................................................................... 16 风险提示.......................