地产行业周报：成交环比回升，品质住房前景广阔

1成交环比回升，品质住房前景广阔证券研究报告2025年4月27日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：成交环比回升，持续巩固楼市稳定态势。本周重点50城新房成交环比升9.1%，连续两周环比回升，周五政治局会议强调要加力实施城市更新行动、优化存量商品房收购政策，预计随着城改加速、收储政策优化，有望不断扩大住房需求，持续巩固房地产市场稳定态势。 加大高品质住房供给，“好房子”市场空间广阔。根据第七次人口普查数据，全国范围内住房存量中2000年前建造的房屋面积占比达31.2%，80%的居民居住环境无电梯，中长期潜在“好房子”需求依旧旺盛。根据我们在高品质住宅系列报告之二《新一轮产品迭代周期已来，“好房子”助力止跌回稳》中的测算，预计2025-2030年改善更新年均需求均值达8万亿。本周政治局会议强调加大高品质住房供给，有望更好满足市场对于“好房子”的期待，加速改善需求释放，助力楼市止跌回稳。 短中期逻辑未发生变化，看好库存结构优、拿地能力强、产品力强的房企。短期成交延续改善，同时市场逐步验证我们年度策略等报告提出的“好产品”与“一二线核心区域”率先止跌回稳判断，而随着越来越多“好房子”企稳有望形成价格锚，最终带来整体楼市逐步企稳。中期来看，高品质住房供给放量有望加速改善型需求释放，库存结构优、拿地能力强、产品力强的房企有望率先受益。 个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强房企如华润置地、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如新城控股、金地集团、万科A等；3）经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。政策环境监测：政治局会议强调加快构建房地产发展新模式，四川取消非普宅标准。市场运行监测：1）成交环比回升，后市有待观察。本周(4.19-4.25)重点50城新房成交1.6万套，环比升9.1%，重点20城二手房成交2.3万套，环比升1%。4月（截至25日）重点50城新房日均成交同比降19.9%，环比降33.7%；重点20城二手房日均成交同比升3.5%，环比降4.6%。2）库存环比上升，去化周期20.6个月。16城取证库存9161万平，环比升0.4%，去化周期20.6个月。3核心摘要资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行116.2亿元。2）地产股：本周房地产板块跌1.31%，跑输沪深300（0.38%）；当前地产板块PE（TTM）36.54倍，估值处于近五年94.24%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。2025年4月25日 广东支持更多符合条件民间资本项目发行基础设施REITs2025年4月21日 广东持续用力推动房地产市场止跌回稳，加强“好房子”规划设计建设政策环境监测-政策梳理4资料来源：各政府部门网站，观点网，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2025年4月25日 政治局会议加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策等2025年4月21日 杭州化完善住房公积金提取政策2025年4月25日 四川取消普通住宅和非普通住宅标准市场运行监测5资料来源：中指院，克而瑞，Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比回升，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(4.19-4.25)重点50城新房成交1.6万套，环比升9.1%，重点20城二手房成交2.3万套，环比升1%。4月（截至25日）重点50城新房日均成交同比降19.9%，环比降33.7%；重点20城二手房日均成交同比升3.5%，环比降4.6%。00.511.522.533.5024624.6.2224.8.2224.10.2224.12.2225.2.2250城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2024.42024.62024.82024.10 2024.122025.22025.4新房月日均成交同比一线同比二线三线02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492022年2023年2024年2025年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492022年2023年2024年2025年万套市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比上升，去化周期20.6个月点评：16城取证库存9161万平，环比升0.4%，去化周期20.6个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.5.1322.7.1522.9.16 22.11.18 23.1.2723.3.3123.6.223.8.423.10.623.12.824.2.924.4.1224.6.1424.8.16 24.10.18 24.12.20 25.2.2125.4.2516城库存去化月数（右）万平月资本市场监测——流动性环境年1月10日资金价格均下行。R001下行9.45BP至1.58%，R007下行5.29BP至1.66%。截至4月25日，OMO存量（MA10）余额为7438.4亿元，较4月18日增加1944.5亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。流动性环境：资金价格均下行R007环比下行5.29BP (%)资金价格均下行（%）OMO存量（MA10）环比上行资料来源：Wind，平安证券研究所7资本市场监测——境内债2020年1月10日本周境内地产债发行量环比上升、同比下降，净融资额环比上升、同比下降。其中总发行量为116.2亿元，总偿还量为96.5亿元，净融资额为19.7亿元。到期压力方面，25年全年到期和提前兑付规模总共3456.7亿元，同比24年减少约3.96%；向后看，26年3月是债务到期压力最大月份，到期规模约477.2亿元。境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上升非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量-50050100150200250W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52亿元202320242025资料来源：Wind，平安证券研究所-200-150-100-50050100150W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52亿元20232024202589资本市场监测——地产股2020年1月10日本周房地产板块跌1.31%，跑输沪深300（0.38%）；当前地产板块PE（TTM）36